<질의요지>
공동주택의 관리주체는 「주택법」 제45조제4항, 제45조의3제3항, 제45조의5에 따라 공동주택단지의 인터넷 홈페이지가 있는 경우 관리비·사용료·장기수선충당금과 그 적립금액 등의 내역, 감사보고서, 계약서 등을 공동주택단지의 인터넷 홈페이지에 공개하여야 하는바,
공동주택의 관리주체가 관리비 내역 등을 해당 공동주택단지의 인터넷 홈페이지가 아닌 같은 법 제44조제2항에 따른 관리규약에서 정하는 별도의 홈페이지에 공개한 경우 이를 해당 공동주택단지의 인터넷 홈페이지에 공개한 것으로 볼 수 있는지?
[질의 배경]
민원인은 공동주택의 관리주체가 공동주택단지의 인터넷 홈페이지가 있음에도 불구하고 관리비 내역 등을 공동주택단지의 인터넷 홈페이지 대신 관리규약에서 정한 인터넷 홈페이지에만 공개하여도 법령상 의무 이행으로 볼 수 있는지에 관하여 국토교통부에 질의하였고, 국토교통부가 공동주택단지의 인터넷 홈페이지가 있는 이상 관리규약에서 정한 홈페이지에 공개하는 것으로는 의무를 이행한 것으로 볼 수 없다는 회신을 하자 법제처에 법령해석을 요청함.
<회 답>
공동주택의 관리주체가 관리비·사용료·장기수선충당금과 그 적립금액 등의 내역, 감사보고서, 계약서 등을 「주택법」 제45조제4항, 제45조의3제3항, 제45조의5에 따른 해당 공동주택단지의 인터넷 홈페이지가 아니라 같은 법 제44조제2항에 따른 관리규약에서 정하는 별도의 홈페이지에 공개한 경우, 이를 해당 공동주택단지의 인터넷 홈페이지에 공개한 것으로 볼 수는 없습니다.
<이 유>
「주택법」 제45조제4항에서는 의무관리대상 공동주택의 관리주체는 관리비(제1호), 사용료 등(제2호), 장기수선충당금과 그 적립금액(제3호), 그 밖에 대통령령으로 정하는 사항(제4호)을 대통령령으로 정하는 바에 따라 해당 공동주택단지의 인터넷 홈페이지(인터넷 홈페이지가 없는 경우에는 해당 공동주택단지의 관리사무소나 게시판 등을 말함. 이하 같음)와 제45조의7제1항에 따른 공동주택관리정보시스템에 공개하여야 한다고 규정하고 있습니다.
그리고, 같은 법 제45조의3제3항에서는 관리주체는 제1항 또는 제2항에 따라 회계감사를 받은 경우 감사보고서 등 회계감사의 결과를 제출받은 날부터 1개월 이내에 입주자대표회의에 보고하고 해당 공동주택단지의 인터넷 홈페이지와 제45조의7제1항에 따른 공동주택관리정보시스템에 공개하여야 한다고 규정하고 있고, 같은 법 제45조의5 전단에서는 의무관리대상 공동주택의 관리주체 또는 입주자대표회의는 제43조제7항 또는 제45조제5항에 따라 선정한 주택관리업자 또는 사업자와 계약을 체결하는 경우 그 체결일부터 1개월 이내에 그 계약서를 해당 공동주택단지의 인터넷 홈페이지에 공개하여야 한다고 규정하고 있습니다.
또한, 「주택법」 제101조제3항에서는 같은 법 제45조제4항에 따른 관리비 등을 공개하지 아니한 자(제8호), 같은 법 제45조의3제3항을 위반하여 회계감사의 결과를 보고 또는 공개하지 아니하거나 거짓으로 보고 또는 공개한 자(제8호의2), 같은 법 제45조의5를 위반하여 계약서를 공개하지 아니하거나 거짓으로 공개한 자(제8호의4)에게는 5백만원 이하의 과태료를 부과한다고 규정하고 있습니다.
한편, 「주택법」 제44조제1항에서는 시·도지사는 공동주택의 입주자 및 사용자를 보호하고 주거생활의 질서를 유지하기 위하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 공동주택의 관리 또는 사용에 관하여 준거가 되는 공동주택관리규약(이하 “관리규약”이라 함)의 준칙을 정하여야 한다고 규정하고 있고, 같은 조제2항에서는 입주자와 사용자는 제1항에 따른 관리규약의 준칙을 참조하여 관리규약을 정한다고 규정하고 있는바,
이 사안은 공동주택의 관리주체가 관리비·사용료·장기수선충당금과 그 적립금액 등의 내역, 감사보고서, 계약서 등(이하 “관리비내역등”이라 함)을 「주택법」 제45조제4항, 제45조의3제3항, 제45조의5에 따른 해당 공동주택단지의 인터넷 홈페이지가 아니라 같은 법 제44조제2항에 따른 관리규약에서 정하는 별도의 홈페이지에 공개한 경우, 이를 해당 공동주택단지의 인터넷 홈페이지에 공개한 것으로 볼 수 있는지에 관한 것이라 하겠습니다.
먼저, 법령의 문언 자체가 비교적 명확한 개념으로 구성되어 있다면 원칙적으로 더 이상 다른 해석 방법은 활용할 필요가 없거나 제한될 수 밖에 없다고 할 것인데, 「주택법」 제45조제4항, 제45조의3제3항, 제45조의5에서는 공동주택의 관리주체는 관리비내역등을 공동주택단지의 인터넷 홈페이지에 공개하도록 규정하고 있고 인터넷 홈페이지가 없는 경우에는 해당 공동주택단지의 관리사무소나 게시판 등에 공개할 수 있도록 규정하고 있으므로, 공동주택단지의 인터넷 홈페이지가 있는 경우에 명문의 규정 없이 관리비내역등을 공개하는 방법을 공동주택단지의 인터넷 홈페이지 대신 관리규약에서 정한 인터넷 홈페이지에 공개하는 것으로 대체할 수는 없다고 할 것입니다.
또한, 종전 「주택법」 (2013.12.24. 법률 제12115호로 개정되기 전의 것) 에서는 “공동주택의 관리주체는 다음 각 호의 내역을 대통령령으로 정하는 바에 따라 공개하여야 한다”라고 규정하여 관리비 내역의 공개방법을 대통령령에 위임하였다가 구 「주택법」 (2013.12.24. 법률 제12115호로 개정된 것)에서 “공동주택의 관리주체는 다음 각 호의 내역을 대통령령으로 정하는 바에 따라 해당 공동주택단지의 인터넷 홈페이지와 제45조의7제1항에 따른 공동주택관리정보시스템에 공개하여야 한다”라고 규정하여 법률에서 직접 관리비 내역을 해당 공동주택단지의 인터넷 홈페이지 등에 공개하도록 하고, 같은 법 제45조의3제3항 및 제45조의5에서 감사보고서 및 계약서 등을 공동주택단지의 인터넷 홈페이지에 공개하도록 개정한 취지는 공동주택 관리에 있어 투명성을 확보하고 그 효율성을 증대하려는데 있음을 고려할 때(2013.12.24. 법률 제12115호로 일부개정되어 2014.4.25. 시행된 「주택법」 제안이유 참조), 관리비내역등은 입주자와 사용자가 예측가능하도록 법률에서 규정한 방법으로 공개하여야 할 것입니다.
아울러, 관리규약은 법령을 벗어나 법령에 위반되는 내용을 정할 수는 없다고 할 것인데(대법원 2001.9.20. 선고 2001다8677 판결례 참조), 「주택법」 은 공동주택의 관리주체에게 관리비내역등을 공개할 의무를 규정하고 있고, 공동주택의 관리주체가 관리비내역등을 공개하지 않은 경우에는 과태료를 부과한다는 제재규정을 두고 있는 점에 비추어 볼 때, 같은 법 제45조제4항, 제45조의3제3항, 제45조의5는 강행법규로 보아야 할 것이므로 관리규약에서 관리비내역등을 공개하는 방법을 「주택법」과 상충되는 내용으로 정하는 것은 허용되지 않는다고 할 것입니다.
이상과 같은 점을 종합해 볼 때, 공동주택의 관리주체가 관리비내역등을 「주택법」 제45조제4항, 제45조의3제3항, 제45조의5에 따른 해당 공동주택단지의 인터넷 홈페이지가 아니라 같은 법 제44조제2항에 따른 관리규약에서 정하는 별도의 홈페이지에 공개한 경우, 이를 해당 공동주택단지의 인터넷 홈페이지에 공개한 것으로 볼 수는 없다고 할 것입니다.
【법제처 15-0519, 2015.09.30.】