[1] 주택법 제18조의2에서 정한 매도청구권 행사 요건으로서 ‘협의’가 매도청구권 행사에 관한 소송 과정에서 진행된 조정절차를 통하여 이루어질 수 있는지 여부(적극)
그와 같은 협의 요건을 갖추었는지 판단하는 방법 및 요건 충족에 대한 증명책임의 소재(=사업주체)
[2] 甲 주식회사가 乙을 상대로 주택법 제18조의2에 따른 매도청구권을 행사하는 소를 제기하여 제1심 진행 중 토지에 관한 시가감정 결과를 기초로 조정기일이 진행되었으나 합의가 성립하지 아니하였고, 乙이 그 이후 진행된 조정기일 등에 출석하지 않은 상태에서 원고 승소 판결이 선고되자 항소하였는데, 甲 회사가 항소심 진행 중 매도청구권을 행사한다는 취지의 내용증명우편을 발송한 사안에서, 甲 회사는 제1심 조정기일부터 3개월 이상 구체적이고 실질적인 협의를 하였다고 할 수 있음에도 이와 달리 본 원심판결에 법리오해 등의 잘못이 있다고 한 사례
◆ 대법원 2014.8.26. 선고 2013다99256 판결 [소유권이전등기]
♣ 원고, 피상고인 겸 상고인 / ○○건설 주식회사
♣ 피고, 상고인 / 주식회사 ○○디앤씨
♣ 피고, 피상고인 /
♣ 원심판결 / 부산지법 2013.11.15. 선고 2012나20236 판결
<주 문>
원심판결 중 피고 2에 대한 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 부산지방법원 합의부에 환송한다. 피고 주식회사 ○○디앤씨의 상고를 기각한다. 피고 주식회사 ○○디앤씨의 상고로 인한 비용은 위 피고가 부담한다.
<이 유>
1. 원고의 상고이유를 판단한다.
가. 주택법 제18조의2 제1항은 “제16조제4항제1호에 따라 사업계획승인을 받은 사업주체는 해당 주택건설대지 중 사용할 수 있는 권원을 확보하지 못한 대지(건축물을 포함한다)의 소유자에게 그 대지를 시가로 매도할 것을 청구할 수 있다. 이 경우 매도청구 대상이 되는 대지의 소유자와 매도청구를 하기 전에 3개월 이상 협의를 하여야 한다.”라고 규정하고 있을 뿐 협의의 방법이나 시한 등에 대해서는 아무런 제한을 두고 있지 아니하므로, 그 협의는 매도청구권의 행사에 의한 권리를 주장하는 소제기 이후에 이루어져도 무방하고(대법원 2011.11.10. 선고 2010다97068 판결 등 참조), 소송절차 내외를 불문하므로 소송 과정에서 진행된 조정절차를 통하여도 이루어질 수 있다.
또한, 위 ‘협의’는 구체적이고 실질적인 협의를 뜻하고, 그와 같은 협의 요건을 갖추었는지 여부를 판단할 때에는 주택건설사업계획승인을 얻은 사업주체가 매매가격 또는 그 산정을 위한 상당한 근거를 제시하였는지, 사업주체가 협의 진행을 위하여 노력하였는지, 대지 소유자가 협의에 어떠한 태도를 보였는지 등의 여러 사정을 종합적으로 고려하여야 하며, 그 요건 충족에 대한 증명책임은 사업주체가 부담한다(대법원 2013.5.9. 선고 2011다101315, 101322 판결 등 참조).
나. 먼저 2011.1.6.자 매매를 원인으로 한 소유권이전등기절차 이행청구에 관하여 본다.
원심은 그 판시와 같은 사실을 인정한 다음, 원고의 매도청구권행사 의사표시가 담긴 2011.1.6.자 내용증명우편이 피고 2에게 도달하였다고 인정할 아무런 증거가 없다는 이유로, 이를 전제로 한 원고의 피고 2에 대한 소유권이전등기절차 이행청구를 배척하였다.
관련 법리와 기록에 비추어 살펴보면, 원심의 위와 같은 판단은 타당하고, 거기에 상고이유로 주장하는 바와 같은 주택법 제18조의2에서 정한 매도청구권의 행사 요건으로서 협의에 관한 법리오해, 사실오인, 심리미진 등의 위법이 없다.
다. 다음으로 2013.9.11.자 매매를 원인으로 한 소유권이전등기절차 이행청구에 관하여 본다.
원심은 그 판시와 같은 사실을 인정한 다음, 원고가 2013.9.11.자 내용증명우편을 피고 2에게 발송한 사실은 인정되나, 그 우편에는 이 사건 부동산의 가격 또는 그 산정의 합리적 근거를 제시하거나 이를 쉽게 알 수 있는 절차 등을 안내하는 내용을 담고 있지 않으므로, 위 내용증명우편의 내용만으로는 사업주체인 원고가 매도청구의 상대방인 피고 2와 구체적이고 실질적인 협의를 하였다고 보기 어렵다는 이유 등을 들어 원고는 피고 2에 대하여 매도청구권 행사를 위한 주택법 제18조의2 제1항 소정의 협의를 마쳤다고 볼 수 없다고 판단하였다.
그러나 원심의 위와 같은 판단은 앞서 본 법리에 비추어 볼 때, 다음과 같은 이유로 수긍하기 어렵다.
기록에 의하면, ① 원고 대리인은 제1심 진행 중이던 2011.8.25. 이 사건 토지에 관한 시가감정신청을 하였고, 그 감정 결과가 2011.9.16. 제1심법원에 도착한 사실, ② 2011.12.15.과 2012.1.12., 2012.4.19.에 원고 대리인과 피고 2가 출석하여 조정기일이 진행되었으나, 합의가 성립하지 아니한 사실, ③ 피고 2는 그 이후 진행된 제1심의 변론기일과 조정기일에 3회 연속 출석하지 않다가 2012.8.21. 변론기일에 출석하였고, 그 변론기일에 변론이 종결되어 2012.9.25.에 원고 승소의 제1심판결이 선고된 사실, ④ 피고 2가 항소하였고 항소심인 원심이 진행 중이던 2013.9.11.에 원고는 피고 2에게 제1심에서의 시가감정 결과와 제1심 조정기일에서의 매수협의 과정을 언급하며 “제1심법원의 조정기일인 2011.12.15.을 기준으로 한다고 하더라도 3개월 이상 수신인과 충실한 매수 협의를 다하였으므로 이 내용증명으로 수신인에게 매도청구권을 행사합니다. 그래도 만약 수신인이 위 토지의 시가 상당 이상의 합리적인 가격에서 매수협의할 의사가 있는 경우 앞으로 한 달 이내에 발신인에게 연락주시기 바랍니다.”라고 기재된 내용증명우편을 발송하여 그 무렵 피고 2에게 도달한 사실 등을 알 수 있다.
우선 제1심의 시가감정을 통하여 평가된 이 사건 토지의 가격은 매매가격산정을 위한 상당한 근거 있는 자료임이 분명하고, 위 인정 사실에 의하면 원고는 늦어도 2011.12.15. 제1심 조정기일부터는 위 시가감정 결과를 기초로 하여 피고 2와 협의를 위하여 노력하였으나, 피고 2가 그 뒤의 조정기일이나 변론기일에 출석하지 않음으로써 협의가 제대로 이루어지지 않았다고 볼 여지가 크다. 즉 원고는 2011.12.15.부터 3개월 이상 구체적이고 실질적인 협의를 하였다고 할 수 있다.
그런데도 원심은 제1심에서 이루어진 시가감정 결과를 토대로 한 조정기일에서의 원고의 협의 노력 등을 간과한 채 앞서 본 이유만으로 원고의 이 부분 청구를 배척하고 말았으니, 이러한 원심판결에는 주택법 제18조의2에서 정한 매도청구권의 행사 요건으로서 협의에 관한 법리를 오해하거나 필요한 심리를 다하지 아니함으로써 판결에 영향을 미친 잘못이 있다.
2. 피고 주식회사 ○○디앤씨는 상고이유서 제출기간 내에 상고이유서를 제출하지 아니하였고, 상고장에도 불복이유의 기재가 없다.
3. 그러므로 원심판결 중 피고 2에 대한 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 다시 심리·판단하게 하기 위하여 원심법원에 환송하며, 피고 주식회사 ○○디앤씨의 상고를 기각하고, 피고 주식회사 ○○디앤씨의 상고로 인한 비용은 패소자가 부담하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.
대법관 이인복(재판장) 민일영 박보영 김신(주심)