<질의요지>
｢도시개발법｣ 제35조제1항 후단에 따라 환지 예정지의 지정을 받을 수 있는 “임차권자등”에 관습법상 법정지상권을 가진 자도 포함되는지?
※ 질의배경
○ 환지 방식으로 도시개발사업이 시행되고 있는 경기도 ○○시 소재 토지에 대해 민원인은 관습법상 법정지상권을 가지고 있다고 함.
○ 민원인은 관습법상 법정지상권을 가진 자도 ｢도시개발법｣에 따라 환지 예정지를 지정받을 수 있는지에 대해 국토교통부에 질의하였고, 국토교통부 회신에 이견이 있어 이 건 법령해석을 요청함.
<회 답>
｢도시개발법｣ 제35조제1항 후단에 따라 환지 예정지의 지정을 받을 수 있는 “임차권자등”에는 관습법상 법정지상권을 가진 자도 포함된다고 할 것입니다.
<이 유>
｢도시개발법｣ 제29조제3항 본문에서는 해당 토지에 대하여 임차권, 지상권, 그 밖에 사용하거나 수익할 권리를 가진 자를 “임차권자등”으로 약칭하여 규정하고 있고, 같은 법 제35조제1항 후단에서는 시행자가 도시개발구역의 토지에 대하여 환지 예정지를 지정하는 경우 종전의 토지에 대한 임차권자등이 있으면, 해당 환지 예정지에 대하여 해당 권리의 목적인 토지 또는 그 부분을 아울러 지정하여야 한다고 규정하고 있는바,
이 사안은 ｢도시개발법｣ 제29조제3항 본문에 따른 “해당 토지에 대하여 임차권, 지상권, 그 밖에 사용하거나 수익할 권리를 가진 자”에 관습법상 법정지상권자도 포함되어 같은 법 제35조제1항 후단에 따라 관습법상 법정지상권자가 환지 예정지의 지정을 받을 수 있는지에 관한 것이라 하겠습니다.
먼저, “관습법상 법정지상권”은 토지 또는 건물이 동일한 소유자에게 속하였다가 건물 또는 토지가 매매 기타의 원인으로 인하여 양자의 소유자가 다르게 된 경우와 같이 일정한 요건이 갖추어진 경우에 해당 토지 위의 건물 등의 소유자가 토지소유자에 대하여 취득하는 권리로서 관습법에 따라 성립되는 지상권이라고 할 것입니다.
그런데 관습법상 법정지상권이 성립된 경우에 그 권리자는 건물 등의 유지 및 사용에 필요한 범위를 벗어나지 않는 한 그 토지를 자유로이 사용(대법원 1995.7.28. 선고, 95다9075 판결 참조)할 수 있는바, “관습법상 법정지상권”은 “해당 토지를 적법하게 사용할 수 있는 권리”라고 하겠습니다.
한편, ｢도시개발법｣ 제35조에서는 환지 예정지로 지정하려는 경우 시행자는 임차권자등에게 환지 계획의 기준 및 내용을 알려 주고, 임차권자등이 그 시행자에게 제출한 의견서가 타당하다고 인정되면 환지 계획에 반영하여야 한다고 규정하고 있는바, 그 취지는 환지 예정지로 지정되면 실질적으로 환지처분이 있는 것과 같은 효과를 발생하게 되는 점을 고려하여, 환지 대상이 된 토지에 이해관계가 있는 자들의 의견을 미리 듣고 이해관계를 사전에 조정하려는 것이라 하겠습니다.
그리고, ｢도시개발법｣ 제29조제3항 본문에서는 환지 계획의 공람과 관련하여, “임차권자등”을 “해당 토지에 대하여 임차권, 지상권을 가진 자”로 한정해 규정하지 않고, “그 밖에 사용하거나 수익할 권리를 가진 자”를 포함해 비교적 폭넓게 규정하고 있는데, 이는 환지 계획의 공람에 관하여 권리의 성립 원인에 관계없이 해당 토지를 사용하거나 수익할 권리를 가진 자를 포괄적으로 규정한 것으로 이해되며, ｢도시개발법｣ 제35조제1항 후단의 “임차권자등”의 범위를 같은 법 제29조제3항과 달리 제한적으로 해석하여야 할 이유는 없다고 할 것입니다.
위에서 살펴본 바와 같이, 관습법상 법정지상권자는 해당 토지에 대한 정당한 사용권을 가진 자이고, 환지 예정지의 지정 대상은 그 권리의 성립 원인에 관계없이 해당 토지를 사용하거나 수익할 권리를 가진 자로 포괄적으로 규정되어 있다는 점에서 관습법상 법정지상권자를 계약 또는 법률의 규정에 의하여 지상권을 취득한 자와 달리 취급할 이유도 없다고 할 것입니다.
이상과 같은 점을 종합해 볼 때, ｢도시개발법｣ 제35조제1항 후단에 따라 환지 예정지의 지정을 받을 수 있는 “임차권자등”에는 관습법상 법정지상권을 가진 자도 포함된다고 할 것입니다.
【법제처 법령해석례 : 법제처 14-0542, 2014.10.30.】