<질의요지>
「건축법」 제22조제1항에서는 건축주가 같은 법 제11조·제14조 또는 제20조제1항에 따라 허가를 받았거나 신고를 한 건축물의 건축공사를 완료(하나의 대지에 둘 이상의 건축물을 건축하는 경우 동(棟)별 공사를 완료한 경우를 포함함)한 후 그 건축물을 사용하려면 같은 법 제25조제6항에 따라 공사감리자가 작성한 감리완료보고서(「건축법」 제25조제1항에 따른 공사감리자를 지정한 경우만 해당됨)와 국토교통부령으로 정하는 공사완료도서를 첨부하여 허가권자에게 사용승인을 신청하여야 한다고 규정하고 있는바,
건축주가 건축물의 대수선을 완료한 후 그 건축물을 사용하려는 경우, 같은 법 제22조제1항에 따라 허가권자에게 사용승인을 신청하여야 하는지?
<회 답>
건축주가 건축물의 대수선을 완료한 후 그 건축물을 사용하려는 경우, 「건축법」 제22조제1항에 따라 허가권자에게 사용승인을 신청하여야 합니다.
<이 유>
「건축법」 제2조제1항제8호에서는 “건축”이란 건축물을 신축·증축·개축·재축(再築)하거나 건축물을 이전하는 것을 말한다고 규정하고 있고, 같은 법 제2조제1항제9호에서는 “대수선”이란 건축물의 기둥, 보, 내력벽, 주계단 등의 구조나 외부 형태를 수선·변경하거나 증설하는 것으로서 대통령령으로 정하는 것을 말한다고 규정하고 있으며, 그 위임에 따라 마련된 같은 법 시행령 제3조의2에서는 같은 법 제2조제1항제9호에서 “대통령령으로 정하는 것”이란 기둥을 증설 또는 해체하거나 세 개 이상 수선 또는 변경하는 것 등에 해당하는 것으로서 증축·개축 또는 재축에 해당하지 아니하는 것을 말한다고 규정하고 있는바, 이 사안의 경우와 같이 대수선이 「건축법」 제22조제1항에 따른 같은 법 제11조·제14조 또는 제20조제1항에 따라 허가를 받았거나 신고를 한 건축물의 “건축공사”에 해당하여 사용승인 대상인지 여부는 해당 문언 외에도 관계 법령의 일반적인 의미, 대수선의 성격, 사용승인 제도의 취지 등을 종합적으로 고려하여 해석할 필요가 있습니다(대법원 2013.1.17. 선고 2011다83431 판결례).
먼저 「건축법」 제22조제1항에서는 건축주가 “제11조·제14조 또는 제20조제1항에 따라 허가를 받았거나 신고를 한 건축물의 건축공사”를 완료한 후 그 건축물을 사용하려면 공사감리자가 작성한 감리완료보고서와 공사완료도서를 첨부하여 허가권자에게 사용승인을 신청하여야 한다고 규정하고 있는데, 이와 관련하여 같은 법 제11조에서는 “건축허가”라는 조제목 하에 같은 조제1항 본문에서 건축물을 건축하거나 대수선하려는 자는 특별자치시장·특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장(이하 “시장·군수등”이라 함)의 허가를 받아야 한다고 규정하고 있고, 같은 법 제14조에서는 “건축신고”라는 조제목 하에 같은 조제1항에서 연면적이 200제곱미터 미만이고 3층 미만인 건축물의 대수선(제3호), 주요구조부의 해체가 없는 등 대통령령으로 정하는 대수선(제4호) 등의 경우에는 같은 법 제11조에 해당하는 허가 대상 건축물이라 하더라도 미리 시장·군수등에게 신고를 하면 건축허가를 받은 것으로 본다고 규정하고 있는바, 이를 종합하면 같은 법 제11조에 따른 건축허가나 같은 법 제14조에 따른 건축신고 대상에는 대수선이 포함되어 있으므로, 같은 법 제22조제1항에 따른 사용승인 대상인 “같은 법 제11조·제14조 또는 제20조제1항에 따라 허가를 받았거나 신고를 한 건축물의 건축공사”에는 대수선이 포함된다고 할 것입니다.
또한 「건축법」 제22조제2항에서는 허가권자는 같은 조제1항에 따른 사용승인신청을 받은 경우 사용승인을 신청한 건축물이 같은 법에 따라 허가 또는 신고한 설계도서대로 시공되었는지의 여부(제1호) 등에 대한 검사를 실시하고, 검사에 합격된 건축물에 대하여 사용승인서를 내주어야 한다고 규정하고 있는바, 이러한 허가권자의 검사 항목에 비추어 보면, 사용승인 대상인 “건축공사”는 건축물의 시공, 즉 공사의 시행과 관련한 행위가 있어야 할 것인데, 같은 법 제2조제1항제9호 및 같은 법 시행령 제3조의2에서는 “대수선”이란 건축물의 기둥, 보, 내력벽, 주계단 등의 구조나 외부 형태를 수선·변경하거나 증설하는 것으로서, 건축법령상 대수선을 수행하기 위해서는 건축물의 구조나 외부 형태를 대상으로 하는 시공 행위가 반드시 수반된다는 점에서, 대수선을 같은 법 제22조제1항에 따른 사용승인 대상인 “건축공사”에서 제외되는 것으로 보기는 어렵습니다.
그리고 「건축법」 제11조 및 제14조에서 건축물을 대수선하려는 자는 허가권자의 허가를 받거나 미리 신고하도록 규정하고 있는데, 이는 건축법령상 대수선에 해당하는 행위는 건축물의 주요구조부와 밀접한 관련이 있으므로 건축물의 구조안전을 해치지 않는 경우에만 제한적으로 대수선을 허용함으로써 건축물로부터 발생하는 위험을 방지하여(대법원 2016.12.15. 선고 2015도10671 판결례 참조) 건축물의 안전을 확보하려는 것이고, 건축물의 사용승인제도는 건축허가를 받거나 건축신고를 하고 공사를 완료한 건축물이 허가 또는 신고한 내용과 같이 건축행정목적에 적합하게 건축되었는지의 여부를 확인하는 것(대법원 2007.7.27. 선고 2005도1722 판결례 참조)으로서, 건축법령상 대수선이 시공 이전 단계에서 건축허가나 건축신고의 대상에 해당한다면, 시공 이후 단계에서도 허가권자의 검토가 이루어질 수 있도록 대수선을 사용승인 대상으로 보는 것이, 대수선의 성격, 사용승인제도의 취지 및 건축물의 안전을 확보하려는 건축법령의 입법목적에 부합한다고 할 것입니다.
아울러 「건축법 시행규칙」에서는 사용승인을 받으려는 자가 제출해야 하는 사용승인 신청서 서식(별지 제17호서식)을 규정하고 있는데, 해당 서식에서는 ‘대수선 행위에 대한 사용승인을 신청하는 경우’의 작성방법을 규정하고 있고, 허가권자가 사용승인을 위한 검사 실시 후 합격된 건축물에 대하여 발급하는 사용승인서 서식(별지 제18호서식)에서는 ‘건축·대수선 또는 용도변경한 (가설)건축물의 사용승인서를 교부합니다’라고 규정하고 있는바, 사용승인 신청서 및 사용승인서에서는 각각 사용승인 대상으로 ‘대수선 행위’를 명시적으로 기재하고 있다는 점도 이 사안을 해석할 때 고려할 필요가 있습니다.
따라서 건축주가 건축물의 대수선을 완료한 후 그 건축물을 사용하려는 경우, 「건축법」 제22조제1항에 따라 허가권자에게 사용승인을 신청하여야 합니다.
【법제처24-0991, 2025.02.24.】