◆ 무단으로 비내력벽(非耐力壁)을 철거한 건축물이 중개사무소를 확보할 수 있는 “건축물대장에 기재된 건물”에 해당하는지 등(「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 시행령」 제13조제1항 등 관련)
<질 의>
가. 「주택법」 제42조제2항제4호 및 같은 법 시행령 제47조제2항제2호에서는 “비내력벽(非耐力壁)의 철거”를 하려는 경우에는 허가 또는 신고와 관련된 면적, 세대수 또는 입주자 등의 동의 비율에 관하여 대통령령으로 정하는 기준 및 절차 등에 따라 시장·군수·구청장의 허가를 받거나 신고를 하여야 한다고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 별표 3 제5호에서는 공동주택 또는 부대시설 및 입주자 공유인 복리시설의 비내력벽철거의 경우에는 구조안전에 이상이 없다고 시장·군수·구청장이 인정하는 경우로서 해당 동에 거주하는 입주자 또는 사용자 2분의 1 이상의 동의를 얻도록 규정하고 있으며, 입주자 공유가 아닌 복리시설의 비내력벽철거의 경우에는 해당 건축물에서 철거하려는 벽이 비내력벽임을 증명할 수 있는 도면 및 사진을 제출하도록 규정하고 있는바,
- 「주택법」 제42조제2항제4호 및 같은 법 시행령 별표 3 제5호를 위반하여 허가를 받거나 신고를 하지 않고 무단으로 비내력벽을 철거한 건물이 건축물대장에 기재되어 있는 건물인 경우, 그 건물이 중개사무소를 확보할 수 있는 「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 시행령」 제13조제1항제1호나목의 “건축물대장에 기재된 건물”에 해당하는지?
나. 위 건물에 중개사무소의 개설등록을 한 경우라면 「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」 제9조제3항, 제38조제2항제1호 및 같은 법 시행령 제13조제1항제1호나목에 따라 중개사무소의 개설등록을 취소할 수 있는지?
<회 답>
가. 「주택법」 제42조제2항제4호 및 같은 법 시행령 별표 3 제5호를 위반하여 허가를 받거나 신고를 하지 않고 무단으로 비내력벽(非耐力壁)을 철거한 건물이 건축물대장에 기재되어 있는 건물이라면, 그 건물은 중개사무소를 확보할 수 있는 「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 시행령」 제13조제1항제1호나목의 “건축물대장에 기재된 건물”에 해당한다고 할 것입니다.
나. 위 건물에 중개사무소의 개설등록을 한 경우라면 「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」 제9조제3항, 제38조제2항제1호 및 같은 법 시행령 제13조제1항제1호나목에 따라 중개사무소의 개설등록을 취소할 수 없다고 할 것입니다.
[이 유]
가. 질의 가, 나의 공통사항
- 「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」(이하 “공인중개사법”이이라 함) 제9조제1항 및 제3항에서는 중개업을 영위하려는 자는 중개사무소를 두려는 지역을 관할하는 시장·군수 또는 구청장(이하 “등록관청”이라 함)에 중개사무소의 개설등록을 하여야 하고, 중개사무소 개설등록의 기준은 대통령령으로 정한다고 규정하고 있으며, 같은 법 제38조제2항에서는 등록관청은 중개업자가 같은 법 제9조제3항의 규정에 의한 등록기준에 미달하게 된 경우에는 중개사무소의 개설등록을 취소할 수 있다고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제13조제1항제1호나목에서는 공인중개사가 중개사무소를 개설하려는 경우 중개사무소 개설등록의 기준으로 건축물대장에 기재된 건물에 중개사무소를 확보할 것을 규정하고 있습니다.
- 한편, 「주택법」 제42조제2항 및 같은 법 시행령 제47조제2항에서는 “공동주택의 용도폐지, 공동주택의 재축 및 비내력벽의 철거”를 하려는 경우에는 허가 또는 신고와 관련된 면적, 세대수 또는 입주자 등의 동의 비율에 관하여 대통령령으로 정하는 기준 및 절차 등에 따라 시장·군수·구청장의 허가를 받거나 신고를 하여야 한다고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 별표 3 제5호에서는 공동주택 또는 부대시설 및 입주자 공유인 복리시설의 비내력벽 철거의 경우에는 구조안전에 이상이 없다고 시장·군수·구청장이 인정하는 경우로서 해당 동에 거주하는 입주자 또는 사용자 2분의 1 이상의 동의를 얻도록 규정하고 있으며, 입주자 공유가 아닌 복리시설의 비내력벽철거의 경우에는 해당 건축물에서 철거하려는 벽이 비내력벽임을 증명할 수 있는 도면 및 사진을 제출하도록 규정하고 있는바,
- 이 사안에서는 「주택법」 제42조제2항제4호 및 같은 법 시행령 별표 3 제5호를 위반하여 허가를 받거나 신고를 하지 않고 무단으로 비내력벽을 철거한 건물이 건축물대장에 기재되어 있는 건물인 경우, 그 건물이 중개사무소를 확보할 수 있는 공인중개사법 시행령 제13조제1항제1호나목의 “건축물대장에 기재된 건물”에 해당하는지(질의 가)와 그 건물에 중개사무소의 개설등록을 한 경우라면 공인중개사법 제9조제3항, 제38조제2항제1호 및 같은 법 시행령 제13조제1항제1호나목에 따라 중개사무소의 개설등록을 취소할 수 있는지(질의 나)가 문제될 수 있습니다.
나. 질의 가에 관하여
- 살피건대, 공인중개사법 시행령 제13조제1항제1호나목에서는 단지 “건축물 대장에 기재된 건물”이라고 규정하고 있고, 「주택법」에 적법할 것이라는 추가적인 요건을 규정하지 않을 뿐 아니라, 2005.12.30. 공인중개사법 시행령을 대통령령 제19248호로 전부개정하면서 종전 “건축법상 사무실로 사용하기에 적합한 건물”에 중개사무소를 갖출 것이라는 등록기준을 완화하여 현행과 같이 “건축물 대장에 기재된 건물”에 중개사무소를 확보할 것으로 규정하였으므로, 공인중개사법 시행령 제13조제1항제1호나목의 “건축물대장에 기재된 건물”이 「건축법」에 적법한 건물일 것을 요구하는 것은 별론으로 하고, 「주택법」에 적법한 건물일 것을 요구하는 것은 아니라고 할 것인바, 「주택법」을 위반한 건물도 “건축물대장에 기재된 건물”에 해당하는 것으로 보아야 할 것입니다.
- 한편, 「주택법」 위반 건물도 「건축법」 위반 건물과 마찬가지로 관련 법령에 적법한 건물이 아니므로 “건축물 대장에 기재된 건물”에 해당하지 않는다는 의견이 있을 수 있으나, 「주택법」과 「건축법」은 건물에 관하여 규제목적이 다르고 특히, 비내력벽의 철거와 관련하여 「주택법」과 달리 「건축법」은 아무런 규제를 하고 있지 않은 점, 「주택법」 제42조제2항제4호, 같은 법 시행령 제47조제2항제2호 및 별표 3 제5호를 위반하여 허가를 받거나 신고를 하지 않고 비내력벽을 철거한 경우 그 건축물의 건축물대장에 위반건축물의 표시를 하여야 하는 것은 아니라고 할 것인 점(법제처 2013.8.14. 회신 13-0333 해석례 참고) 등을 고려해 보면, 위 의견은 타당하지 않은 것으로 보입니다.
- 따라서, 「주택법」 제42조제2항제4호 및 같은 법 시행령 별표 3 제5호를 위반하여 허가를 받거나 신고를 하지 않고 무단으로 비내력벽(非耐力壁)을 철거한 건물이 건축물대장에 기재되어 있는 건물이라면, 그 건물은 중개사무소를 확보할 수 있는 공인중개사법 제13조제1항제1호나목의 “건축물대장에 기재된 건물”에 해당한다고 할 것입니다.
다. 질의 나에 관하여
- 살피건대, 허가 또는 등록의 취소는 국민의 권익을 제한하는 침익적 처분으로서 그 요건에 대한 해석은 엄격하고 제한적으로 이루어지는 것이 타당할 것이므로, 중개사무소 개설등록의 취소에 관한 공인중개사법 제38조제2항에서의 “중개업자가 같은 법 제9조제3항의 규정에 의한 등록기준에 미달하게 된 경우”를 제한적으로 해석하여야 할 것입니다.
- 그리고, 질의 가에서 살펴본바와 같이 「주택법」 제42조제2항제4호 및 같은 법 시행령 별표 3 제5호를 위반하여 허가를 받거나 신고를 하지 않고 무단으로 비내력벽을 철거한 건물은 중개사무소를 확보할 수 있는 공인중개사법 시행령 제13조제1항제1호나목의 “건축물대장에 기재된 건물”에 해당하는 것이므로, 그 건물에 중개사무소를 확보한 경우도 공인중개사법 제9조제3항 및 같은 법 시행령 제13조제1항에 따른 중개사무소 개설등록의 기준을 충족시키는 것으로 보아야 할 것인바(공인중개사법 시행령 제13조제2항제4호에 해당되는지 여부는 별론이라고 할 것입니다), 위와 같은 건물에 중개사무소의 개설등록을 한 경우는 공인중개사법 제38조제2항에서의 “중개업자가 같은 법 제9조제3항의 규정에 의한 등록기준에 미달하게 된 경우”에 해당하지 않는 것으로 보아야 할 것입니다.
- 따라서, 「주택법」 제42조제2항제4호 및 같은 법 시행령 별표 3 제5호를 위반하여 무단으로 비내력벽을 철거한 건물에 중개사무소의 개설등록을 한 경우라면 공인중개사법 제9조제3항, 제38조제2항제1호 및 같은 법 시행령 제13조제1항제1호나목에 따라 중개사무소의 개설등록을 취소할 수 없다고 할 것입니다.
【법제처 법령해석례 : 법제처 13-0316, 2013.09.17.】