공공건설임대주택 분양전환가격 산정 시 택지비 산출기준 [법제처 13-0065]

◆ 공공건설임대주택 분양전환가격 산정 시 택지비 산출기준 (「임대주택법 시행규칙」 별표 1 등 관련)

 

<질 의>

❍ 「임대주택법 시행규칙」 별표 1 제2호라목2)가)에서는 공공건설임대주택의 분양전환가격 구성요소인 택지비에 대하여 공공택지인 경우에는 그 공급가격이라고 규정하고 있는바, 이 경우 택지비는 임대사업자가 택지공급자와 택지매매계약을 체결할 때 납부하기로 한 공급가격인지, 아니면 임대사업자가 택지 구입을 위해 계약 체결 후 실제로 납부한 금액인지?

 

<회 답>

❍ 「임대주택법 시행규칙」 별표 1 제2호라목2)가)에 따른 택지비는 임대사업자가 택지공급자와 택지매매계약을 체결할 때 납부하기로 한 공급가격이라고 할 것입니다.

 

[이 유]

❍ 「임대주택법」 제16조에서는 임대주택은 임대의무기간이 지나지 아니하면 매각할 수 없다고 규정하고 있고, 같은 법 제21조에서는 임대주택을 분양전환하는 경우에는 임차인에게 우선 분양전환하도록 규정하고 있으며, 같은 조제10항에서는 분양전환의 방법·절차 및 가격 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다고 규정하고 있는데, 같은 법 시행령 제23조제8항에서는 같은 법 제21조제1항부터 제9항까지의 규정에 따라 공공건설임대주택을 분양전환하는 경우 분양전환가격 산정의 기준·방법 및 절차 등에 관하여 제1항부터 제7항까지에 규정된 것 외에 필요한 사항은 국토교통부령으로 정한다고 규정하고 있고, 같은 법 시행규칙 제9조 및 제14조에 의하여 공공건설임대주택의 분양전환가격 산정 기준은 별표 1에 따라야 합니다.

❍ 한편, 「임대주택법 시행규칙」 별표 1 제1호나목에서는 임대의무기간이 5년인 경우 분양전환가격은 건설원가와 감정평가금액을 산술평균한 가액으로 하되, 임대주택의 건축비 및 택지비를 기준으로 분양전환 당시에 산정한 해당 주택의 가격에서 임대기간 중의 감가상각비를 뺀 금액을 초과할 수 없다고 규정하고 있고, 같은 표 제2호라목에서는 임대주택의 가격산정의 기준이 되는 건축비 및 택지비에 대하여 규정하고 있으며, 같은 목 2)가)에서는 국가·지방자치단체나 한국토지주택공사 등 「공공기관의 운영에 관한 법률」에 따른 공공기관이 「택지개발촉진법」 등 법률에 따라 개발·공급하는 택지(이하 “공공택지”라 함)인 경우에는 그 공급가격이 택지비라고 규정하고 있는바, 이 경우 “택지비”는 임대사업자가 택지공급자와 택지매매계약을 체결할 때 납부하기로 한 공급가격인지, 아니면 임대사업자가 택지 구입을 위해 계약 체결 후 실제로 납부한 금액인지가 문제될 수 있습니다.

❍ 먼저, 「임대주택법」은 임대주택 건설을 촉진하고 국민의 주거생활을 안정시키는 것을 목적으로 하고, 그 목적 달성을 위해 임대사업자에게 각종 지원과 제한을 부과하는 한편, 특히 임대의무기간 경과 후 무주택 임차인에게 임대주택의 우선분양전환권을 인정하고 분양전환가격의 산정기준을 상세히 규정함으로써 임대사업자가 자의적으로 분양전환가격을 정하는 것을 방지하고 있는바, 만약 임대사업자가 이러한 분양전환가격 산정기준에 기속되지 않는다고 해석하게 되면 임대사업자가 경제적 이익이나 사업운영의 편의를 위하여 임의로 분양전환가격 산정기준을 초과하여 분양전환가격을 정하고 추가적인 분양대금을 보유하는 것이 허용되게 되어 「임대주택법」의 입법취지를 훼손하게 되는 점에 비추어 볼 때, 「임대주택법 시행규칙」 별표 1에서 정하고 있는 분양전환가격 산정기준에 관한 규정들은 강행법규에 해당한다고 보아야 할 것이므로(대법원 2011.4.21. 선고 2009다97079 판결, 대법원 2011.7.28. 선고 2010다55309 판결 참조), 이러한 강행법규로서의 성질을 지니는 분양전환가격 산정기준에 관한 규정들은 그 입법취지에 비추어 신중하게 해석하여야 할 것입니다.

❍ 그런데, 「임대주택법 시행규칙」 별표 1 제2호라목2)가)에서는 공공택지의 택지비를 “그 공급가격”이라고만 명시하고 있을 뿐, “그 공급가격”의 구체적인 의미나 산출 방법에 대하여는 별도로 규정하지 아니하고 있는데, 공공건설임대주택의 분양전환가격 및 그 상한에 관한 규정은 서민의 주택소유 기회를 안정적으로 보장함과 동시에 임대사업자에게도 임대주택건설에 따른 합리적인 이윤을 보장하여 임대주택건설 사업이 위축되는 부작용을 방지하려는 정책적 판단에 따라 도입된 것으로서(법제처 2013.3.25. 회신 12-0717 해석례 참조), 법령 소관 중앙행정기관이 그러한 입법취지를 고려하여 공공건설임대주택 분양전환시장의 안정성과 예측 가능성을 제고하기 위하여 임대사업자가 택지공급자와 택지매매계약을 체결할 때 납부하기로 한 공급가격을 택지비로 계산하여 왔다면, 이는 강행법규의 성질을 지니는 분양전환가격 산정기준에 관한 규정에 위반되지 아니하는 범위 내에서 정책의 안정적이고 효율적인 집행을 도모하는 합리적인 해석이라고 할 것입니다.

❍ 한편, 「임대주택법 시행규칙」 별표 1 제2호라목다)에서 공공택지의 택지비에 가산할 수 있는 항목을 별도로 규정하고 있는 점에 비추어 볼 때, 택지비는 택지매매계약 체결 당시의 공급 가격에 약정이자·지연손해금·선납할인금 등도 반영되는 것으로서 임대사업자가 택지 구입을 위해 실제로 납부한 금액으로 보아야 한다는 견해가 있을 수 있으나, 임대주택법령에서는 약정이자·지연손해금·선납할인금 등에 대하여는 택지비의 산출기준으로 규정하고 있지 않을 뿐만 아니라 해당 비용들은 임대사업자 또는 택지공급자의 임의적인 선택과 합의에 따라 결정되는 성격을 가지고 있는 점에 비추어 볼 때, 임대주택법령에서 규정하고 있지 아니한 다른 비용들을 택지비의 산출기준으로 인정하는 것은 임대사업자의 자의적인 분양전환가격 산정을 방지하고 합리적인 분양전환가격에 분양이 이루어지도록 하려는 입법취지에 반한다고 할 것입니다.

❍ 따라서, 「임대주택법 시행규칙」 별표 1 제2호라목2)가)에 따른 택지비는 임대사업자가 택지공급자와 택지매매계약을 체결할 때 납부하기로 한 공급가격이라고 할 것입니다.

 

【법제처 법령해석례 : 법제처 13-0065, 2013.05.07.】