임대주택의 분양전환 시 산정가격의 감가상각비 산출 기준 [법제처 12-0717]

◆ 임대주택의 분양전환 시 산정가격의 감가상각비 산출 기준(「임대주택법 시행규칙」 별표 1 등 관련)

 

<질 의>

❍ 「임대주택법 시행규칙」 별표 1 제1호나목에 따르면 임대의무기간이 5년인 경우 분양전환가격은 건설원가와 감정평가금액을 산술평균한 가액으로 하되, 임대주택의 건축비 및 택지비를 기준으로 분양전환당시에 산정한 해당 주택의 가격에서 임대기간 중의 감가상각비를 뺀 금액을 초과할 수 없다고 규정하고 있는바, 임대기간 중의 감가상각비는 취득가액에 감가상각률을 곱하여 산출되는데, 여기서 감가상각비 계산을 위한 취득가액은 최초 입주자 모집 공고 당시의 취득가액인지, 아니면 분양전환 당시의 취득가액인지?

 

<회 답>

❍ 「임대주택법 시행규칙」 별표 1 제1호나목에서 감가상각비의 계산을 위한 취득가액은 최초 입주자 모집 공고 당시의 취득가액이라고 할 것입니다.

 

[이 유]

❍ 「임대주택법 시행규칙」 별표 1에서는 공공건설임대주택의 분양전환가격의 산정기준에 대하여 규정하면서, 제1호나목에서 임대의무기간이 5년인 경우 분양전환가격은 건설원가와 감정평가금액을 산술평균한 가액(價額)으로 하되, 임대주택의 건축비 및 택지비를 기준으로 분양전환 당시에 산정한 해당 주택의 가격(이하 “산정가격”이라 함)에서 임대기간 중의 감가상각비를 뺀 금액(이하 “분양전환가격 상한”이라 함)을 초과할 수 없다고 규정하고 있는데, 항목별 산출방법을 규정하고 있는 같은 표 제2호가목·다목에서는 분양전환가격 중 “건설원가”를 “최초 입주자 모집 당시의 주택가격 ＋ 자기자금이자 - 감가상각비”로 규정하면서 이 중 감가상각비의 계산은 임대기간 중 「법인세법 시행령」 제26조에 따른 계산방식에 따른다고 하고 있고, “산정가격”은 “분양전환 당시의 건축비 ＋ 입주자 모집 공고 당시의 택지비 ＋ 택지비 이자”로 규정하고 있으나, 같은 표 제1호나목 중 분양전환가격 상한을 산출할 때 필요한 감가상각비에 대해서는 별도로 규정하고 있지 않습니다.

❍ 한편, 「법인세법 시행령」 제26조에 따르면 건축물 등의 감가상각비는 정액법(감가상각자산의 취득가액에 내용연수에 따른 상각률을 곱하는 방법)에 따라 산출하도록 되어 있고, 분양전환가격 상한의 감가상각비 역시 별도의 규정이 없지만 위와 같은 방법으로 계산할 수 있을 것인데, 다만, 산정가격 중 건축비는 분양전환 당시를 기준으로 한다는 점에 비추어 볼 때, 「임대주택법 시행규칙」 별표 1 제1호나목의 분양전환가격 상한의 감가상각비 계산을 위한 취득가액이 최초 입주자 모집 공고 당시의 취득가액인지 또는 분양전환 당시의 취득가액인지가 문제될 수 있습니다.

❍ 살피건대, 「임대주택법 시행규칙」 별표 1 제2호에서는 항목별 산출방법을 규정하면서 건설원가 산정 시 필요한 감가상각비 산출방법만 규정하고 분양전환가격 상한 책정 시 필요한 감가상각비 산출방법은 규정하고 있지 않은바, 원래 공공건설임대주택의 분양전환가격 산정기준은 구 「공공임대주택건설 및 관리지침」에서 규정하고 있다가 해당 지침이 폐지되면서 구 「임대주택법 시행규칙」(1999.1.28. 건설교통부령 제165호로 개정된 것을 말하며, 이하 같음)에 반영되었는데, 구 「공공임대주택건설 및 관리지침」에서는 분양전환가격 상한 산정 시 산정가격에서 공제되는 감가상각비는 건설원가 산정 시 고려되는 감가상각비와 동일한 방법으로 산정한다고 규정하고 있었지만 구 「임대주택법 시행규칙」에서는 이 부분에 대하여 규정하지 않고 있는 점에 비추어 볼 때, 이는 건설원가 산출 시 필요한 감가상각비와 분양전환가격 상한 산출 시 필요한 감가상각비를 동일하게 판단한 결과로 보입니다.

❍ 또한, 「임대주택법 시행규칙」 별표 1의 공공건설임대주택의 분양전환가격 및 그 상한에 관한 규정은, 분양전환가격을 건설원가와 감정평가금액을 산술평균한 가액으로 하고 그 상한을 정하여 분양전환 가격의 상승을 일정 이하로 억제함에 따라 임차인이 분양전환을 받을 수 없게 되는 경우를 사전에 방지하고 무주택 서민에게 주택소유의 기회를 부여하려는 취지와, 동시에 임대사업자에게도 임대주택건설에 따른 합리적인 이윤을 보장하여 임대주택건설 사업이 위축되는 부작용을 방지하려는 취지를 함께 고려하여 합리적이고도 적정한 균형점을 찾으려는 정책적 판단에 따른 것이라 할 것인바, 이러한 판단에 따라 임대기간 중의 감가상각비 계산을 위한 취득가액을 분양전환 당시의 취득가액이 아닌 최초 입주자 모집 공고 당시의 취득가액을 기준으로 함으로써 임대기간 중 이미 발생한 가치감소분을 반영한다고 하여, 이를 현저히 불합리하다고 볼 수도 없을 것입니다.

❍ 즉, 「임대주택법 시행규칙」 별표 1 제1호나목의 “임대기간 중의 감가상각비”는 문언상 “이미” 발생한 가치감소분, 즉, 최초 입주자 모집 공고 이후 임대주택 자산의 가치감소분을 반영하기 위한 것이라 볼 수 있을 것이고, 그렇다면 해당 감가상각비는 최초 입주자 모집 공고 당시 취득가액을 기준으로 산출하는 것으로 보아야 할 것입니다.

❍ 따라서, 「임대주택법 시행규칙」 별표 1 제1호나목에서 감가상각비의 계산을 위한 취득가액은 최초 입주자 모집 공고 당시의 취득가액이라고 할 것입니다.

※ 법령정비의견

- 「임대주택법 시행규칙」 별표 1 제1호나목의 “임대기간 중의 감가상각비”의 산출방법 등에 대해 명시적으로 규정하고 있지 않으므로, 법적안정성과 국민의 예측가능성 제고를 위해 별도의 입법조치를 통해 이를 명확히 할 필요가 있다고 할 것입니다.

 

【법제처 법령해석례 : 법제처 12-0717, 2013.03.25.】