◆ 주택 외의 시설(오피스텔)과 주택(아파트)을 동일건축물로 건축한 건축물의 경우 오피스텔 소유자도 입주자대표회의를 구성할 수 있는 입주자의 범위에 포함되는지 여부(「주택법」 제43조 등 관련)
<질 의>
❍ 「주택법」 제43조제1항 및 제3항, 같은 법 시행령 제48조제4호에 따르면, 「건축법」 제11조에 따른 건축허가를 받아 주택 외의 시설(준주택인 오피스텔)과 주택(공동주택인 아파트)을 동일건축물로 건축한 건축물로서 주택이 150세대 이상인 건축물의 경우, 입주예정자의 과반수가 입주하였을 때에는 입주자대표회의를 구성하여야 하는데, 이 경우 오피스텔의 소유자도 입주자대표회의를 구성할 수 있는 입주자의 범위에 포함되는지?
<회 답>
❍ 「건축법」 제11조에 따른 건축허가를 받아 주택 외의 시설(준주택인 오피스텔)과 주택(공동주택인 아파트)을 동일건축물로 건축한 건축물로서 주택이 150세대 이상인 건축물의 경우, 오피스텔 소유자는 입주자대표회의를 구성할 수 있는 입주자의 범위에 포함되지 않습니다.
[이 유]
❍ 「주택법」 제43조제1항 및 제2항, 같은 법 시행령 제48조제4호에 따르면, 「건축법」 제11조에 따른 건축허가를 받아 주택 외의 시설과 주택을 동일건축물로 건축한 건축물로서 주택이 150세대 이상인 건축물을 건설한 사업주체는 입주예정자의 과반수가 입주할 때까지 그 공동주택을 직접 관리하여야 하며, 입주예정자의 과반수가 입주하였을 때에는 입주자에게 그 사실을 알리고 그 공동주택을 자치관리하거나 주택관리업자에게 위탁하여 관리할 것을 요구하여야 합니다. 또한 「주택법」 제43조제3항은 입주자가 사업주체의 관리 요구를 받았을 때에는 그 요구를 받은 날부터 3개월 이내에 입주자대표회의를 구성하여야 한다고 규정하고 있습니다. 즉 주택 외의 시설과 주택을 동일건축물로 건축한 건축물로서 주택이 150세대 이상인 건축물의 경우, 입주자가 사업주체로부터 공동주택의 관리 요구를 받았을 때에는 그 요구를 받은 날부터 3개월 이내에 입주자대표회의를 구성하여야 하는바, 이 사안과 같이 오피스텔과 아파트를 동일건축물로 건축한 건축물로서 아파트가 150세대 이상인 건축물의 경우, 오피스텔의 소유자도 입주자대표회의를 구성할 수 있는 입주자의 범위에 포함되는지 문제됩니다.
❍ 그런데, 입주자대표회의는 동별 세대수에 비례하여 선출되는 동별대표자를 구성원으로 하는 법인 아닌 사단으로서(대법원 2007.6.15. 선고 2007다6307 판결 참조) 공동주택의 관리에 관한 사항을 결정하여 시행하는 관리권한을 가지므로, 입주자대표회의를 구성할 수 있는 입주자의 범위를 해석함에 있어서는 법률문언의 해석에서 출발하여 규정의 내용 및 취지, 다른 법률과의 관계를 고려하여야 합니다.
❍ 한편, 「주택법」 제2조제12호다목에 따르면, 같은 법 제43조에서 입주자대표회의를 구성하는 경우의 “입주자”란 주택의 소유자 또는 그 소유자를 대리하는 배우자 및 직계존비속을 말하는데, 여기서 “주택”이라 함은 같은 법 제2조제1호에 따르면, 세대의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말하며, 단독주택과 공동주택으로 구분되고, 또한 「주택법」 제2조제2호, 같은 법 시행령 제2조제1항 및 「건축법 시행령」 별표 1 제2호 가목에 따르면, “공동주택”이란 건축물의 벽·복도·계단이나 그 밖의 설비 등의 전부 또는 일부를 공동으로 사용하는 각 세대가 하나의 건축물 안에서 각각 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 주택을 말하는데, 아파트는 공동주택에 해당하며, 「주택법」 제2조제1호의2는 주택 외의 건축물과 그 부속토지로서 주거시설로 이용가능한 시설 등을 “준주택”으로 정의하여 “주택”과 구분하고 있는데, 같은 법 시행령 제2조의2제3호에 따르면, 오피스텔은 준주택에 해당되는바, 그렇다면 준주택인 오피스텔의 소유자는 주택의 소유자라고 할 수 없으므로, 입주자대표회의를 구성할 수 있는 입주자의 범위에 포함되지 않습니다.
❍ 그런데, 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제1조는 1개의 건물 중 구조상 구분된 여러 개의 부분이 독립한 건물로서 사용될 수 있을 때에는 그 각 부분은 소유권의 목적으로 할 수 있다고 규정하고 있고, 같은 법 제23조제1항은 건물에 대하여 구분소유 관계가 성립되면 구분소유자 전원을 구성원으로 하여 건물과 그 대지 및 부속시설의 관리에 관한 사업의 시행을 목적으로 하는 관리단이 설립된다고 규정하고 있는바, 이와 같은 관리단은 주택 부분의 구분소유자 뿐 아니라 주택 외의 시설 부분인 오피스텔의 구분소유자 전원을 구성으로 하여 법률상 당연하게 설립되므로 주택 외의 시설과 주택을 동일건축물로 건축한 경우, 주택 외의 시설 부분의 소유자는 관리단을 통하여 건축물을 관리할 수 있는 것으로 보입니다.
❍ 따라서 「건축법」 제11조에 따른 건축허가를 받아 주택 외의 시설(준주택인 오피스텔)과 주택(공동주택인 아파트)을 동일건축물로 건축한 건축물로서 주택이 150세대 이상인 건축물의 경우, 오피스텔 소유자는 입주자대표회의를 구성할 수 있는 입주자의 범위에 포함되지 않습니다.
【법제처 법령해석례 : 법제처 11-0297, 2011.07.07.】