임대차계약과 별도로 이루어진 약정 등에 기하여 발생하는 임차인의 채무에 대하여 임대인이 반환할 임대차보증금에서 당연히 공제할 수 있는지 여부(소극)
◆ 대법원 2013.06.27. 선고 2012다65881 판결 [추심금]
♣ 원고, 피상고인 겸 상고인 /
♣ 피고, 상고인 겸 피상고인 /
♣ 원심판결 / 서울고법 2012.7.3. 선고 2011나6429 판결
<주 문>
원심판결 중 원고들 패소 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 서울고등법원에 환송한다. 피고의 상고를 모두 기각한다.
<이 유>
상고이유를 판단한다.
1. 원고들의 상고이유에 대하여
가. 부동산임대차에서 임차인이 임대인에게 지급하는 임대차보증금은 임대차관계가 종료되어 목적물을 반환하는 때까지 그 임대차관계에서 발생하는 임차인의 모든 채무를 담보한다. 그러나 임대차관계와 사실상 관련되어 있는 채무라고 하더라도, 임대인과 임차인 사이에서 장래 임대목적물 반환 시 원상복구비용의 보증금 명목으로 지급하기로 약정한 금액 등과 같이, 임대차관계에서 당연히 발생하는 임차인의 채무가 아니라 임대차계약과 별도로 이루어진 약정 등에 기하여 비로소 발생하는 채무의 경우에는, 반환할 임대차보증금에서 당연히 공제할 수 있는 것은 아니다(대법원 2002.12.10. 선고 2002다52657 판결 참조).
나. 원심은, (1) ① 피고는 2002.1.1.경 소외 1에게 피고 소유의 이 사건 각 토지를 임대차기간 2002.1.1.부터 2007.12.31.까지 6년간으로 정하여 임대(이하 ‘이 사건 토지 임대차’라 한다)하였고, 소외 1은 그 임대차보증금 10억 원(이하 ‘이 사건 토지 임대차보증금’이라 한다)을 전액 지급한 사실, ② 소외 1은 2002.4.1.경 이 사건 각 토지 상에 ‘○○○ 패션타운’이라는 상가 건물(이하 ‘이 사건 건물’이라 한다)을 신축한 후 그 각 점포를 원고들을 포함한 여러 임차인들에게 임대(이하 ‘이 사건 건물 임대차’라 하고, 이에 관하여 지급된 임대차보증금을 ‘이 사건 건물 임대차보증금’이라 한다)한 사실, ③ 피고는 이 사건 토지 임대차계약의 임대차기간이 지난 이후 소외 1 및 원고들을 포함한 이 사건 건물의 임차인들을 상대로 의정부지방법원 2008가합372호로 토지인도 등 청구의 소를 제기하였고, 2009.10.22. ‘소외 1은 피고로부터 10억 원을 지급받음과 동시에 피고에게 이 사건 각 토지를 인도하고, 이 사건 건물을 철거하라. 원고들은 이 사건 건물에서 퇴거하라.’는 취지의 판결이 선고되어 확정된 사실, ④ 원고들은 소외 1에 대한 이 사건 건물 임대차보증금 반환채권을 집행채권으로 하여 소외 1의 피고에 대한 이 사건 토지 임대차보증금 반환채권 등에 관하여 각 채권압류 및 추심명령을 받았고, 위 각 명령은 2010.1.13. 피고에게 송달된 사실, ⑤ 피고는 소외 1에 대한 이 사건 토지 임대차보증금 반환채무의 변제에 갈음하여 2010.3.9. 소외 1의 이 사건 건물 임차인들에 대한 6억 7,200만 원의 이 사건 건물 임대차보증금 반환채무를 인수하고, 2010.4.1. 소외 1에 대한 이 사건 건물 임대차보증금채권자인 소외 2에게 6,000만 원을 직접 지급한 사실을 인정한 다음, (2) 건물의 신축 및 소유를 목적으로 하는 토지 임대차의 경우 그 임대차보증금은 임대차 계약의 종료 시 임차인이 부담하는 토지에 대한 원상회복의무 즉 건물의 철거 및 퇴거에 따른 각종 채무까지도 담보하는 것인데, 토지 임차인인 소외 1이 이 사건 건물의 임차인들에 대한 퇴거 의무를 이행하지 않아 토지 임대인인 피고가 소외 1 대신 위 임차인들을 퇴거시키기 위하여 소외 1이 부담해야 할 이 사건 건물 임대차보증금 반환채무를 인수하거나 대신 변제한 경우, 이 사건 토지 임대차보증금은 피고가 소외 1에 대하여 가지게 되는 부당이득반환청구권 또는 손해배상청구권까지도 담보하는 것이라고 보아, 피고가 인수한 이 사건 건물 임대차보증금과 이 사건 건물의 임차인에게 지급한 임대차보증금 상당액은 이 사건 토지 임대차보증금에서 당연 공제된다고 판단하였다.
다. 그러나 적법하게 채택된 증거들에 의하면, ① 피고는 2007.12.경 소외 3에게 이 사건 건물을 인수하여 임대차계약을 체결해주겠다고 하고 그 무렵 임대차보증금조로 7,200만 원을 지급받은 것을 비롯하여 이 사건 건물에서 영업을 계속하기를 원하는 일부 상인들과 임대차계약을 체결한 사실, ② 피고는 의정부지방법원 2008가합372 판결 확정 이후에도 이 사건 건물을 철거하지 않기 위하여 소외 1과 이 사건 건물에 대한 양도협의를 진행했으며, 그 결과 2010.2.22. 합의가 성립하여 소외 1은 피고에게 이 사건 건물에 관한 모든 권리를 양도한다는 취지의 합의각서를 작성·교부한 사실, ③ 피고는 소외 1로부터 양도합의각서를 받은 날인 2010.2.22.에 2억 원을, 2010.3.9.에 1억 2,000만 원을 각 지급하고, 소외 1의 이 사건 건물 임차인들에 대한 6억 7,200만 원의 이 사건 건물 임대차보증금 반환채무를 인수하였으며, 2010.4.1. 이 사건 건물 임차인 소외 2에게 이 사건 건물 임대차보증금 6,000만 원을 지급한 사실, ④ 피고와 소외 1 사이의 이 사건 건물 양도합의에 관여한 소외 3 등 이 사건 건물의 임차인들은 그 이후에도 피고에게 차임을 지급하면서 이 사건 건물의 점포를 임차하여 영업을 계속하고 있는 사실을 알 수 있다.
라. 이러한 사실관계에 의하면, 이 사건 각 토지의 임대인인 피고는, 이 사건 토지 임대차 계약 종료에 따른 이 사건 건물 철거 등의 원상복구를 위해서 소외 1 대신 이 사건 건물의 임차인들을 퇴거시키기 위한 목적에서가 아니라 소외 1이 신축한 이 사건 건물을 철거하지 않고 양수하여 기존의 이 사건 건물 임차인 등에게 다시 임대함으로써 계속 사용하기 위한 목적으로, 위 채권압류 및 추심명령이 송달된 후에 이 사건 임대차계약과는 별도로 위 양도합의각서에 기초하여 이 사건 건물에 관한 양도합의를 맺고 소외 1의 이 사건 건물 임대차보증금 반환채무를 인수하거나 그중 일부를 지급한 것에 불과하다.
따라서 위에서 본 법리에 의하면, 피고가 인수한 소외 1의 이 사건 건물 임대차보증금 반환채무 6억 7,200만 원과 이 사건 건물의 임차인 소외 2에게 직접 지급한 이 사건 건물 임대차보증금 6,000만 원은 이 사건 토지 임대차 계약관계에서 당연히 발생하는 채무라 할 수 없으므로, 이를 이 사건 토지 임대차계약에 따른 원상복구의 비용으로 취급하여 이 사건 토지 임대차보증금에서 당연히 공제할 수는 없다 할 것이며, 피고는 이 사건 건물에 관한 위 양도합의 내지 이 사건 건물 임대차보증금 반환채무에 관한 위 인수 및 지급에 앞서 이 사건 토지 임대차보증금 반환채권에 대하여 압류 및 추심명령을 받은 원고에게 이 사건 건물 임대차보증금 반환채무의 인수 및 지급에 따른 법률관계를 가지고 대항할 수 없다고 할 것이다.
그럼에도 이와 달리, 피고가 인수한 소외 1의 이 사건 건물 임대차보증금 반환채무 등을 이 사건 임대차계약의 임차목적물에 대한 원상복구비용으로 보아 이 사건 토지 임대차보증금에서 당연 공제된다고 한 원심판단에는 임대차보증금에 의한 담보 범위 및 공제에 관한 법리를 오해하고 필요한 심리를 다하지 아니하여 판결에 영향을 미친 위법이 있다. 이를 지적하는 상고이유 주장은 이유 있다.
마. 원고들의 나머지 상고이유 주장은 원심 변론종결 시까지 주장하지 않았던 사유를 상고심에 이르러 비로소 주장하는 것으로서 적법한 상고이유가 되지 못한다.
2. 피고의 상고에 대하여
민사소송법 제427조에서 정한 상고이유서 제출기간 내에 상고이유서를 제출하지 아니한 때에는 제429조에 따라 상고를 기각하여야 한다.
기록에 의하면, 피고는 상고장에 불복 이유를 기재하지 않았고, 상고이유서 제출기간 내에 상고이유서를 제출하지도 아니하였으며, 상고이유서 제출기간이 지난 후인 2013.1.10. 비로소 상고이유 및 답변서를 제출하였으므로, 이는 위 상고기각 사유에 해당한다.
3. 결론
그러므로 원심판결 중 원고들 패소 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 다시 심리·판단하게 하기 위하여 원심법원에 환송하기로 하며, 피고의 상고를 모두 기각하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.
대법관 신영철(재판장) 이상훈 김용덕(주심) 김소영