[1] 주택임대차보호법 제3조제1항 소정의 대항요건으로서의 주민등록의 유효 여부에 관한 판단 기준
[2] 주택임대차보호법상의 대항력을 행사하기 위해서는 그 요건인 주택의 인도 및 주민등록이 계속 존속하고 있어야 하는지 여부(적극)
[3] 주민등록이 직권말소된 경우, 주택임대차보호법상 주택임차인의 대항력이 상실되는지 여부
<판결요지>
[1] 주택임대차보호법 제3조제1항에서 주택의 인도와 더불어 대항력의 요건으로 규정하고 있는 주민등록은 거래의 안전을 위하여 임대차의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있게 하는 공시방법으로 마련된 것이므로, 주민등록이 어떤 임대차를 공시하는 효력이 있는가의 여부는 일반 사회통념상 그 주민등록으로 당해 임대차 건물에 임차인이 주소 또는 거소를 가진 자로 등록되어 있는지를 인식할 수 있는가의 여부에 따라 결정된다.
[2] 주택임대차보호법이 제3조제1항에서 주택임차인에게 주택의 인도와 주민등록을 요건으로 명시하여 등기된 물권에 버금가는 강력한 대항력을 부여하고 있는 취지에 비추어 볼 때 달리 공시방법이 없는 주택임대차에 있어서 주택의 인도 및 주민등록이라는 대항요건은 그 대항력 취득시에만 구비하면 족한 것이 아니고 그 대항력을 유지하기 위하여서도 계속 존속하고 있어야 한다.
[3] 주택임차인의 의사에 의하지 아니하고 주민등록법 및 동법시행령에 따라 시장 군수 또는 구청장에 의하여 직권조치로 주민등록이 말소된 경우에도 원칙적으로 그 대항력은 상실된다고 할 것이지만, 주민등록법상의 직권말소제도는 거주관계 등 인구의 동태를 상시로 명확히 파악하여 주민생활의 편익을 증진시키고 행정사무의 적정한 처리를 도모하기 위한 것이고, 주택임대차보호법에서 주민등록을 대항력의 요건으로 규정하고 있는 것은 거래의 안전을 위하여 임대차의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있게 위한 것으로서 그 취지가 다르므로, 직권말소 후 동법 소정의 이의절차에 따라 그 말소된 주민등록이 회복되거나 동법시행령 제29조에 의하여 재등록이 이루어짐으로써 주택임차인에게 주민등록을 유지할 의사가 있었다는 것이 명백히 드러난 경우에는 소급하여 그 대항력이 유지된다고 할 것이고, 다만, 그 직권말소가 주민등록법 소정의 이의절차에 의하여 회복된 것이 아닌 경우에는 직권말소 후 재등록이 이루어지기 이전에 주민등록이 없는 것으로 믿고 임차주택에 관하여 새로운 이해관계를 맺은 선의의 제3자에 대하여는 임차인은 대항력의 유지를 주장할 수 없다고 봄이 상당하다.
◆ 대법원 2002.10.11. 선고 2002다20957 판결 [배당이의]
♣ 원고, 피상고인 / 김○순
♣ 피고, 상고인 / 임○
♣ 원심판결 / 서울지법 2002.3.20. 선고 2001나37025 판결
<주 문>
상고를 기각한다. 상고비용은 피고의 부담으로 한다.
<이 유>
1. 공시의 유효성에 대한 주장에 관하여
주택임대차보호법 제3조제1항에서 주택의 인도와 더불어 대항력의 요건으로 규정하고 있는 주민등록은 거래의 안전을 위하여 임대차의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있게 하는 공시방법으로 마련된 것이므로, 주민등록이 어떤 임대차를 공시하는 효력이 있는가의 여부는 일반 사회통념상 그 주민등록으로 당해 임대차 건물에 임차인이 주소 또는 거소를 가진 자로 등록되어 있는지를 인식할 수 있는가의 여부에 따라 결정된다 할 것이다(대법원 2002.3.15. 선고 2001다80204 판결 참조).
원심은, 제1심판결을 인용하여, 이 사건 보라매 빌리지는 부동산등기부상 지상 4층, 지하 1층의 집합건물로 되어 있으나, 실제 현황은 지상 5층, 지하 1층으로 되어 있고, 지상 5층 부분에도 별도의 외부 계단 및 출입문이 설치되어 있지만, 4, 5층은 내부구조상 계단에 의하여 서로 상·하층으로 연결되어 있고, 동일인의 소유로 되어 있으며, 수도요금, 전기요금 등 공과금이 통합고지되고 있는 사실 등을 인정한 다음, 이 사건 건물은 복층 구조의 1개의 주택이고, 원고가 임차한 상층 부분인 502호는 피고가 임차한 하층 부분과 함께 이 사건 건물인 402호의 일부를 이루고 있다 할 것이므로, 원고가 402호로 주민등록 전입신고를 한 것은 임차주택에 관한 임대차의 공시방법으로서 유효하다고 판단하였다.
위 법리와 기록에 비추어 보면, 원심의 위와 같은 사실인정 및 판단은 정당하고, 거기에 채증법칙 위배로 인한 사실오인이나 주택임차인의 대항력의 요건에 관한 법리오해의 위법이 없다.
2. 공시의 계속성에 대한 주장에 관하여
원심은, 제1심판결을 인용하여, 원고가 임대차계약기간이 만료한 후 보증금을 반환받지 못한 상태에서 어머니의 병간호를 위하여 이 사건 임차주택 내에 가재도구의 일부를 남겨둔 채 문을 잠그고, 1999.3.8. 어머니가 거주하는 곳으로 이사를 하였는데, 그 후 관할 동사무소에서 주민등록일제정리계획에 의거하여 주민등록법 소정의 절차에 따라 공고를 한 후 1999.4.17. 원고의 주민등록을 직권 말소한 사실과 원고가 그러한 사실을 뒤늦게 알고 이의를 제기하여 1999.7.9. 이 사건 건물로 재등록이 이루어진 사실을 인정한 다음, 원고 스스로 이 사건 건물에 주민등록을 계속 유지할 의사로 주민등록을 이전하지 아니하고 있는 경우에는 가사 동사무소의 주민등록일제정리계획에 의하여 동사무소 직원이 무단 전출한 것으로 판단하여 원고의 주민등록을 직권 말소하였다 하더라도, 그것만으로는 원고의 주민등록이 전체적으로나 종국적으로 이전 내지 소멸하였다고 볼 수 없다는 이유로 원고는 여전히 주택임대차보호법 소정의 대항력을 가지고 있다고 봄이 상당하다고 판단하였다.
주택임대차보호법이 제3조제1항에서 주택임차인에게 주택의 인도와 주민등록을 요건으로 명시하여 등기된 물권에 버금가는 강력한 대항력을 부여하고 있는 취지에 비추어 볼 때 달리 공시방법이 없는 주택임대차에 있어서 주택의 인도 및 주민등록이라는 대항요건은 그 대항력 취득시에만 구비하면 족한 것이 아니고 그 대항력을 유지하기 위하여서도 계속 존속하고 있어야 한다고 할 것이고(대법원 1998.1.23. 선고 97다43468 판결 참조), 위와 같이 주민등록이 대항력의 존속요건이라고 보는 이상, 주택임차인의 의사에 의하지 아니하고 주민등록법 및 동법시행령에 따라 시장 군수 또는 구청장에 의하여 직권조치로 주민등록이 말소된 경우에도 원칙적으로 그 대항력은 상실된다고 할 것이지만, 주민등록법상의 직권말소제도는 거주관계 등 인구의 동태를 상시로 명확히 파악하여 주민생활의 편익을 증진시키고 행정사무의 적정한 처리를 도모하기 위한 것이고, 주택임대차보호법에서 주민등록을 대항력의 요건으로 규정하고 있는 것은 거래의 안전을 위하여 임대차의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있게 위한 것으로서 그 취지가 다르므로, 직권말소 후 동법 소정의 이의절차에 따라 그 말소된 주민등록이 회복되거나 동법시행령 제29조에 의하여 재등록이 이루어짐으로써 주택임차인에게 주민등록을 유지할 의사가 있었다는 것이 명백히 드러난 경우에는 소급하여 그 대항력이 유지된다고 할 것이고, 다만, 그 직권말소가 주민등록법 소정의 이의절차에 의하여 회복된 것이 아닌 경우에는 직권말소 후 재등록이 이루어지기 이전에 주민등록이 없는 것으로 믿고 임차주택에 관하여 새로운 이해관계를 맺은 선의의 제3자에 대하여는 임차인은 대항력의 유지를 주장할 수 없다고 봄이 상당하다 할 것이다.
그럼에도 불구하고, 원심이 주민등록이 직권 말소된 경우에는 주택임차인의 대항력이 상실되지 않는다는 취지로 판단한 것은 주민등록이 직권말소된 경우의 대항력 존속 여부에 관한 법리를 오해한 잘못을 저지른 것이라고 할 것이지만, 원심이 확정한 사실과 기록에 의하면, 원고가 주민등록이 직권말소된 후 이의를 제기하여 이 사건 건물에 재등록이 이루어졌고, 피고는 직권말소 이전에 이 사건 건물 중 하층 부분에 대하여 임차권을 취득한 후순위 임차인으로서 재등록 후 이 사건 건물을 낙찰받은 사실을 알 수 있으므로, 피고에 대한 관계에서 원고의 대항력은 계속 유지되었다고 보아야 할 것이므로 원고의 대항력을 인정한 원심의 판단은 결론에 있어서 정당하고 따라서 원심의 위와 같은 잘못은 판결 결과에 영향이 없다.
3. 결 론
그러므로 상고를 기각하고, 상고비용은 패소자의 부담으로 하기로 하여 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.
대법관 손지열(재판장) 조무제 유지담(주심) 강신욱