[1] 대항력 있는 주택임대차에 있어 기간만료나 당사자의 합의 등으로 임대차가 종료된 상태에서 임차주택이 양도되었으나 임차인이 임대인의 지위승계를 원하지 않는 경우, 임차인이 임차주택의 양도사실을 안 때로부터 상당한 기간 내에 이의를 제기하면 양도인의 임차인에 대한 보증금 반환채무는 소멸하지 않게 되는지 여부(적극)
[2] 제반 사정에 비추어 임차인이 주택임대차보호법에 의하여 임차주택의 양수인이 임대인의 지위를 승계하는 것을 전제로 행동하였다고 봄이 상당하고 임대인의 지위승계에 대하여 이의를 제기한 것으로 단정하기는 어렵다고 한 사례
<판결요지>
[1] 대항력 있는 주택임대차에 있어 기간만료나 당사자의 합의 등으로 임대차가 종료된 경우에도 주택임대차보호법 제4조제2항에 의하여 임차인은 보증금을 반환받을 때까지 임대차관계가 존속하는 것으로 의제되므로 그러한 상태에서 임차목적물인 부동산이 양도되는 경우에는 같은 법 제3조제2항에 의하여 양수인에게 임대차가 종료된 상태에서의 임대인으로서의 지위가 당연히 승계되고, 양수인이 임대인의 지위를 승계하는 경우에는 임대차보증금 반환채무도 부동산의 소유권과 결합하여 일체로서 이전하는 것이므로 양도인의 임대인으로서의 지위나 보증금 반환채무는 소멸하는 것이지만, 임차인의 보호를 위한 임대차보호법의 입법 취지에 비추어 임차인이 임대인의 지위승계를 원하지 않는 경우에는 임차인이 임차주택의 양도사실을 안 때로부터 상당한 기간 내에 이의를 제기함으로써 승계되는 임대차관계의 구속으로부터 벗어날 수 있다고 봄이 상당하고, 그와 같은 경우에는 양도인의 임차인에 대한 보증금 반환채무는 소멸하지 않는다.
[2] 제반 사정에 비추어 임차인이 주택임대차보호법에 의하여 임차주택의 양수인이 임대인의 지위를 승계하는 것을 전제로 행동하였다고 봄이 상당하고 임대인의 지위승계에 대하여 이의를 제기한 것으로 단정하기는 어렵다고 한 사례.
◆ 대법원 2002.09.04. 선고 2001다64615 판결 [임대차보증금]
♣ 원고, 피상고인 / 구세풍
♣ 피고, 상고인 / 조한옥
♣ 원심판결 / 서울지법 2001.9.12. 선고 2001나18734 판결
<주 문>
원심판결을 파기하고, 사건을 서울지방법원 본원 합의부에 환송한다.
<이 유>
1. 원심은, 원고가 1996.11.경 피고로부터 이 사건 주택 중 1층(이하 ‘이 사건 임차부분’이라 한다)을 보증금 5,500만 원에 임차하여 같은 달 11. 주민등록 전입신고를 마치고 거주하다가 1998.4.10. 임차기간을 같은 날부터 12개월로 정하여 임대차계약을 갱신한 사실, 원고는 2000.7.31. 피고와 사이에 임대차계약을 합의해지하면서 피고로부터 보증금 중 500만 원을 반환받고 나머지 보증금 5,000만 원은 2000.8.27. 반환받기로 약정하였고, 그에 따라 새로 거주할 임대아파트에 관한 임대차계약을 체결한 사실, 한편 피고는 2000.8.8. 소외 우○희에게 이 사건 주택에 관한 소유권이전등기를 경료하여 주고 원고에게 이를 알려 임대차관계는 우○희와 해결하라고 통보한 사실, 원고는 2000.8.28. 보증금 5,000만 원의 반환채권을 피보전권리로 하여 피고 소유의 다른 부동산을 가압류한 사실 등을 인정한 다음, 원고와 피고 사이의 임대차계약이 합의해지되었더라도 주택임대차보호법 제4조제2항에 의하여 원고가 보증금을 반환받을 때까지 임대차관계는 존속되는 것이므로 이 사건 주택이 임대차관계 존속 중에 양도된 이상 임대인의 지위가 이 사건 주택의 양수인인 우○희에게 면책적으로 승계되었다는 피고의 항변에 대하여 원고가 피고와 사이에 임대차계약을 합의해지하면서 피고로부터 보증금 중 500만 원을 반환받은 후 새로 이사갈 주택까지 마련하였고, 보증금을 반환받기 위하여 피고의 다른 부동산을 가압류하였다는 점은 원고가 이 사건 주택의 양도 및 임대인의 지위의 승계에 대하여 이의를 제기하였다고 볼 것이므로 원·피고 사이의 임대차관계는 원고의 이의제기로 인하여 양수인에게 승계되지 아니한 채 확정적으로 종료되었다고 판단하여 이를 배척하였다.
2. 대항력 있는 주택임대차에 있어 기간만료나 당사자의 합의 등으로 임대차가 종료된 경우에도 주택임대차보호법 제4조제2항에 의하여 임차인은 보증금을 반환받을 때까지 임대차관계가 존속하는 것으로 의제되므로 그러한 상태에서 임차목적물인 부동산이 양도되는 경우에는 같은 법 제3조제2항에 의하여 양수인에게 임대차가 종료된 상태에서의 임대인으로서의 지위가 당연히 승계되고, 양수인이 임대인의 지위를 승계하는 경우에는 임대차보증금 반환채무도 부동산의 소유권과 결합하여 일체로서 이전하는 것이므로 양도인의 임대인으로서의 지위나 보증금 반환채무는 소멸하는 것이지만, 임차인의 보호를 위한 임대차보호법의 입법 취지에 비추어 임차인이 임대인의 지위승계를 원하지 않는 경우에는 임차인이 임차주택의 양도사실을 안 때로부터 상당한 기간 내에 이의를 제기함으로써 승계되는 임대차관계의 구속으로부터 벗어날 수 있다고 봄이 상당하고, 그와 같은 경우에는 양도인의 임차인에 대한 보증금 반환채무는 소멸하지 않는다고 할 것이다.
그런데 기록에 의하면, 우○희는 이 사건 주택을 양수하면서 다른 임차인들과는 새로이 임대차계약서를 작성하거나 기존의 계약서에 전세보증금 채무를 승계한다는 문구를 삽입하는 등의 조치를 취하면서 원고에게도 보증금을 반환하겠다는 의사를 표시한 사실, 이에 원고는 우○희에게 수령거절의 의사표시를 하지 아니한 채 오히려 이 사건 주택에 관한 임의경매절차가 개시되자 그 경매법원에 임차인으로서 권리신고 및 배당요구를 한 사실을 알 수 있는바, 이러한 사정에 비추어 보면 원고는 주택임대차보호법에 의하여 우○희가 임대인의 지위를 승계하는 것을 전제로 행동하였다고 봄이 상당하고, 원심이 들고 있는 사정만으로는 원고가 임대인의 지위승계에 대하여 이의를 제기한 것으로 단정하기는 어렵다.
그럼에도 불구하고, 원심은 이와 달리 판단하여 피고의 항변을 배척하고 말았으니 원심판결에는 채증법칙 위배로 인한 사실오인이나 주택임대차보호법에 관한 법리오해의 위법이 있다고 할 것이다. 이 점을 지적하는 상고이유의 주장은 이유 있다.
3. 그러므로 원심판결을 파기하고, 사건을 원심법원에 환송하기로 하여 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.
대법관 손지열(재판장) 조무제 유지담(주심) 강신욱