<질의요지>
「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」(이하 “국토계획법”이라 함) 제82조에서는 “법령의 제정·개정이나 그 밖에 대통령령으로 정하는 사유로 기존 건축물이 이 법에 맞지 아니하게 된 경우에는 대통령령으로 정하는 범위에서 증축, 개축, 재축 또는 용도변경을 할 수 있다”고 규정하고 있고, 그 위임에 따라 마련된 같은 법 시행령 제93조제1항에서는 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유로 인하여 “기존의 건축물”이 건축제한·건폐율 또는 용적률 규정(국토계획법 시행령 제71조부터 제80조까지, 제82조부터 제84조까지, 제84조의2, 제85조부터 제89조까지 및 「수산자원관리법 시행령」 제40조제1항에 따른 건축제한·건폐율 또는 용적률 규정을 말하며, 이하 같음.)에 부적합하게 된 경우에도 재축(「건축법」 제2조제1항제8호 및 같은 법 시행령 제2조제4호에 따른 재축(건축물이 천재지변이나 그 밖의 재해로 멸실된 경우 그 대지에 일정 요건을 갖추어 다시 축조하는 것)을 말하며, 이하 같음.) 또는 대수선(「건축법」 제2조제1항제9호에 따른 대수선(건축물의 기둥, 보, 내력벽, 주계단 등의 구조나 외부 형태를 수선·변경하거나 증설하는 것)을 말하고, 건폐율·용적률이 증가되지 아니하는 범위로 한정하며, 이하 같음.)을 할 수 있도록 기존의 건축물에 대한 특례를 규정하고 있는바,
국토계획법 시행령 제71조에 따라 공장(「건축법 시행령」 별표 1 제17호의 공장으로서 공장건축면적이 500㎡ 이상인 경우를 전제로 하며, 이하 같음.)을 건축할 수 있는 용도지역에서 「건축법」에 따른 건축허가 등을 받아 공장의 건축공사에 착수하였으나, 도시·군관리계획(국토계획법 제2조제4호에 따른 도시·군관리계획(특별시 등의 개발·정비 및 보전을 위하여 수립하는 용도지역·용도지구의 지정 또는 변경에 관한 계획 등)을 말하며, 이하 같음.)의 결정에 따라 해당 용도지역이 공장을 건축할 수 없는 용도지역으로 변경된 후에 건축공사를 완료하여 사용승인을 받은 공장(이하 “이 사안의 공장”이라 함)이 국토계획법 시행령 제93조제1항의 “기존의 건축물”에 해당되는지?
<회 답>
이 사안의 공장은 국토계획법 시행령 제93조제1항의 “기존의 건축물”에 해당되지 않습니다.
<이 유>
먼저 국토계획법 시행령 제93조제1항에서는 법령 또는 도시·군계획조례의 제정·개정(제1호), 도시·군관리계획의 결정·변경 또는 행정구역의 변경(제2호) 등의 사유로 인하여 “기존의 건축물”이 건축제한·건폐율 또는 용적률 규정에 부적합하게 된 경우에도 재축 또는 대수선을 할 수 있다고 규정하고 있는데, 이는 건축 당시 법령에 따라 ‘적법하게 건축된 기존의 건축물’이 법령의 제정·개정, 도시·군관리계획의 결정·변경 등의 사유로 인하여 건축제한·건폐율 또는 용적률 규정에 부적합하게 된 경우까지도 법령 등에 위반된다고 볼 경우 국민들에게 예측하지 못한 부담을 줄 우려가 있어 재축 또는 대수선하는 것을 예외적으로 인정하려는 것이므로 해당 규정에 따른 특례는 이러한 입법취지를 훼손하지 않는 범위에서 적용해야 합니다(대법원 2022.1.27. 선고 2021두38932 판결례, 법제처 2020.5.4. 회신 20-0052 해석례 참조).
그런데 건축물(「건축법」 제3조에 따라 같은 법의 적용이 제외되는 건축물은 제외하며, 이하 같음.)의 건축·대수선 등 건축행위를 규율하는 「건축법」에 따르면, 건축물을 건축하려는 자는 허가권자(특별시장·광역시장·특별자치시장·특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장(「건축법」 제4조의4제1항 참조)을 말하며, 이하 같음.)에게 허가를 받거나 신고를 해야 하고(제11조 및 제14조), 허가를 받거나 신고한 후 건축물의 공사를 착수하려는 건축주는 허가권자에게 공사계획을 신고해야 하며(제21조), 건축주가 건축물의 건축공사를 완료한 후 그 건축물을 사용하려면 공사완료도서 등을 첨부하여 허가권자에게 사용승인을 신청해야 하는데(제22조제1항), 이 때 허가권자는 사용승인을 신청한 건축물이 같은 법에 따라 허가 또는 신고한 설계도서대로 시공되었는지 여부 등에 대한 검사를 거쳐 사용승인서를 내주어야 하고(제22조제2항), 건축주가 사용승인을 받은 경우에는 관계 법령에 따른 사용승인·준공검사 또는 등록신청 등을 받거나 한 것으로 의제(제22조제4항)하고 있는바, 이러한 「건축법」의 규정들에 비추어 볼 때, 건축물은 허가권자의 사용승인이 있은 후에야 적법하게 건축된 것으로 볼 수 있을 것이므로, 건축공사 진행 중인 건축물로서 사용승인을 받기 전의 건축물을 ‘적법하게 건축된 기존의 건축물’이라고 하기는 어렵습니다.
더욱이 이 사안은 공장 용도로 사용되는 건축물을 건축하는 경우로서, 공장건축면적이 500제곱미터 이상에 해당하여 「산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률」(이하 “산업집적법”이라 함) 제13조제1항에 따른 공장설립등(공장의 신설·증설 또는 업종변경을 말하며, 이하 같음.)의 승인 대상에 해당하는데, 같은 법 제15조제1항 및 같은 법 시행령 제20조제2항제1호에 따르면, 공장설립등의 승인을 받은 자가 공장건설을 완료하였을 때에는 최종 건축물의 사용승인을 받고 기계·장치의 설치를 완료한 날부터 2개월 이내에 시장·군수 또는 구청장에게 공장설립등의 완료신고를 해야 하며, 같은 법 제16조제1항에 따르면 공장설립등의 완료신고를 받았을 때에 공장등록대장에 등록해야 하는바, 공장의 경우 사용승인을 받은 다음에야 최종적으로 공장설립등의 완료신고 및 공장등록대장 등록이 가능하므로, 이러한 산업집적법령의 규정들에 비추어 볼 때에도 사용승인을 받기 전인 이 사안의 공장을 ‘적법하게 건축된 기존의 건축물’로 볼 수는 없습니다.
그렇다면 이 사안과 같이 용도지역 변경을 위한 도시·군관리계획의 결정 당시 건축 중인 공장으로서, 사용승인을 받지 않은 공장에 대해서 장래에 공사를 완료함으로써 사용승인을 받을 수 있는 가능성이 있다는 이유만으로 사용승인을 받은 건축물과 동일하게 취급하여 국토계획법 시행령 제93조제1항의 “기존의 건축물”에 해당한다고 보는 것은 예외규정의 적용대상을 불합리하게 확대해석하는 것(법제처 2020.5.4. 회신 20-0052 해석례 참조)으로 타당하지 않습니다.
아울러 국토계획법 제31조제2항 본문에서는 도시·군관리계획 결정 당시 이미 사업이나 공사에 착수한 자는 그 도시·군관리계획 결정과 관계없이 그 사업이나 공사를 계속할 수 있다고 규정하여, 이 사안의 공장과 같이 도시·군관리계획 결정 당시 이미 사업이나 공사에 착수하였으나 사용승인을 받기 전의 건축물에 대해서는 “도시·군관리계획의 결정”과 관련한 사정변경이 있더라도 건축허가 등 관련 법령에 따른 허가·인가·승인 등을 받을 당시의 계획대로 그 사업이나 공사를 계속할 수 있도록 허용하는 규정을 별도로 두고 있다는 점을 고려할 때에도, 이 사안의 공장을 같은 법 제82조 및 같은 법 시행령 제93조제1항에 따라 향후 재축 또는 대수선까지도 가능한 “기존의 건축물”로 해석하는 것은 타당하지 않다는 점도 이 사안을 해석할 때 고려해야 합니다.
따라서 이 사안의 공장은 국토계획법 시행령 제93조제1항의 “기존의 건축물”에 해당되지 않습니다.
【법제처 24-0241, 2024.04.18.】