<질의요지>
「주택법」 제57조의2제1항에서는 사업주체가 수도권에서 건설·공급하는 분양가상한제 적용주택(「주택법」 제57조제1항에 따른 “분양가상한제 적용주택”을 말하며, 이하 같음.) (제1호) 등 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택(이하 “거주의무대상주택”이라 함)의 입주자[주택을 공급받는 자를 말하며(「주택법」 제2조제27호가목 참고), 상속받은 자는 제외함.](이하 “거주의무자”라 함)는 해당 주택의 최초 입주가능일부터 5년 이내의 범위에서 해당 주택의 분양가격과 국토교통부장관이 고시한 방법으로 결정된 인근지역 주택매매가격의 비율에 따라 대통령령으로 정하는 기간(이하 “거주의무기간”이라 함) 동안 계속하여 해당 주택에 거주하여야 한다고 규정하면서(본문), 해외 체류 등 대통령령으로 정하는 부득이한 사유가 있는 경우 그 기간은 해당 주택에 거주한 것으로 본다고 규정하고 있으며(단서), 그 위임에 따라 마련된 같은 법 시행령 제60조의2제2항제4호에서는 거주의무기간 동안 거주한 것으로 보는 부득이한 사유로 “거주의무자가 거주의무기간 중 세대원(거주의무자가 포함된 세대의 구성원을 말함.)의 근무·생업·취학 또는 질병치료를 위하여 세대원 전원이 다른 주택건설지역[주택을 건설하는 특별시·광역시·특별자치시·특별자치도 또는 시·군의 행정구역을 말하며(「주택법 시행령」 제60조의2제2항제3호 참고), 이하 같음.]에 거주하는 경우”를 규정하고 있는바,
거주의무자가 거주의무대상주택 당첨 당시 해당 주택건설지역 외의 지역에 거주하던 자인 경우로서, 「주택법」 제57조의2제1항 단서에 따른 최초 입주가능일 전에 근무를 위하여 세대원 전원이 다른 주택건설지역에 거주하는 사정(이하 “근무상사정”이라 함)이 발생하였고 최초 입주가능일 이후에도 그 사유가 지속되는 경우(거주의무대상주택 당첨 후에 근무 등을 목적으로 당첨 시 거주하던 주택건설지역과 다른 수도권 외 주택건설지역에 거주하는 경우를 전제로 함.), 같은 항 단서 및 같은 법 시행령 제60조의2제2항제4호에 따라 해당 주택에 거주한 것으로 볼 수 있는지?
<회 답>
이 사안의 경우, 「주택법」 제57조의2제1항 단서 및 같은 법 시행령 제60조의2제2항제4호에 따라 해당 주택에 거주한 것으로 볼 수 없습니다.
<이 유>
「주택법」 제57조의2제1항에서는 거주의무대상주택을 공급받는 입주자에게 해당 주택의 최초 입주가능일부터 거주의무기간 동안 계속하여 해당 주택에 거주하도록 의무를 부여하면서(본문) 해외 체류 등 대통령령으로 정하는 부득이한 사유가 있는 경우 그 기간은 해당 주택에 거주한 것으로 본다고 규정하여(단서) 거주의무에 대한 예외를 인정하고 있고, 그 위임에 따라 같은 법 시행령 제60조의2제2항에서는 거주의무의 면제 대상이 되는 부득이한 사유로 “거주의무자가 거주의무기간 중 세대원의 근무·생업·취학 또는 질병치료를 위하여 세대원 전원이 다른 주택건설지역에 거주하는 경우”(제4호) 등을 규정하고 있는데, 거주의무가 면제되는 부득이한 사유는 거주의무기간에 대하여 인정되는 예외사유이므로 문언에 따라 “거주의무기간 중”에 발생한 경우에만 인정되는 것으로 보아야 하며, 이 사안과 같이 근무상사정이 최초 입주가능일 전에 발생하여 최초 입주가능일 이후까지 지속되고 있는 경우에도 거주의무를 면제받을 수 있는지에 관해서는 해당 규정의 입법취지를 고려하여 신중하게 판단할 필요가 있습니다.
먼저 「주택법」 제57조의2제1항 본문에서 거주의무대상주택의 입주자에게 일정기간의 거주의무를 부여한 것은 수도권에서 주변시세보다 저렴하게 공급하는 분양가상한제 적용주택 등에 대한 투기수요를 차단하고 실수요자 중심으로 주택을 공급하려는 취지[「주택법」(2020.8.18. 법률 제17486호로 일부개정되어 2021.2.19. 시행된 것) 개정이유 및 주요내용 참조]이고, 같은 항 단서에서 해외 체류 등 대통령령으로 정하는 부득이한 사유가 있는 경우 그 기간을 거주한 것으로 보도록 규정한 것은 거주의무를 이행할 수 없는 부득이한 사유가 있는 “실수요자”에게까지 거주의무를 부담하게 하는 것은 과도하다는 정책적인 고려를 반영한 것인바, 이러한 예외 규정은 그 취지를 고려하여 엄격한 기준에 따라 인정된 실수요자에게만 적용해야 할 것입니다.
그런데 어떤 사람이 “실수요자”인지에 대해서는 주택법령에서 따로 그 기준을 규정하고 있지 않아 객관적으로 인정될 수 있는 합리적인 기준에 따라 판단할 수밖에 없다고 할 것인데, 만약 최초 입주가능일에 입주하였다면 일응 실수요자로 볼 수 있으므로 그 이후에 부득이한 사유가 발생한 경우에는 일반적으로 그 예외를 인정할 수 있을 것이나, 이 사안과 같이 최초 입주가능일 전에 근무상사정이 발생하였고, 그 근무상사정이 거주의무기간 중에도 지속되고 있어 공급받은 주택에 입주할 수 없는 상황이라면 곧바로 실수요자임을 인정하기 어려워 다른 적절한 기준으로 실수요자 여부를 판단할 수밖에 없으며, 이때에는 해당 거주의무대상주택을 공급받을 권리를 취득할 당시 해당 주택건설지역에 거주하고 있었는지를 기준으로 실수요자 여부를 판단하는 것이 가장 합리적이라고 할 것입니다.
만약 이와 달리 해당 주택건설지역 외의 지역에 거주하는 자가 거주의무대상주택을 공급받은 경우로서 최초 입주가능일 전에 발생한 근무상사정을 이유로 최초 입주가능일에 입주할 수 없는 경우도 실수요자에 해당하는 경우로 보고, 부득이한 사유를 인정해 거주의무를 면제받을 수 있다고 해석하면, 사실상 해당 주택건설지역에 한 번도 거주하지 않은 채 거주의무대상주택을 공급받는 것이 가능하게 되어, 그 결과 실수요자의 당첨기회가 축소되고, 공정한 청약질서를 해칠 우려가 있다는 점도 이 사안을 해석할 때 고려할 필요가 있습니다.
따라서 이 사안의 경우, 「주택법」 제57조의2제1항 단서 및 같은 법 시행령 제60조의2제2항제4호에 따라 해당 주택에 거주한 것으로 볼 수 없습니다.
※ 법령정비 권고사항
거주의무대상주택에 거주하지 않더라도 거주한 것으로 간주되는 사유와 그 사유의 발생 시점 등을 주택법령에 명확히 규정할 필요가 있습니다.
【법제처 22-0284, 2022.09.30.】