<질의요지>
「공공주택 특별법」 제50조의3제5항 본문에서는 임대 후 분양전환을 할 목적으로 건설한 공공건설임대주택을 임대의무기간이 지난 후 분양전환하는 등의 경우 가격 산정을 위한 감정평가는 공공주택사업자가 비용을 부담하는 조건으로 대통령령으로 정하는 바에 따라 시장·군수·구청장이 감정평가법인을 선정하여 시행하도록 하고 있고, 그 위임에 따라 같은 법 시행령 제56조제3항에서는 시장·군수 또는 구청장으로부터 감정평가를 의뢰받은 감정평가법인(「부동산 가격공시에 관한 법률 시행령」 제7조제2항에 따라 국토교통부장관이 고시하는 기준을 충족하는 감정평가법인을 말함. 이하 같음.)은 감정평가를 의뢰받은 날부터 20일 이내에 감정평가를 완료하여야 하되(본문), 시장·군수 또는 구청장이 인정하는 부득이한 사유가 있는 경우에는 10일의 범위에서 이를 연장할 수 있다고 규정(단서)하고 있는바,
「공공주택 특별법」 제50조의3제5항에 따른 감정평가가 같은 법 시행령 제56조제3항에서 정한 기간(「공공주택 특별법 시행령」 제56조제3항 단서에 따라 시장·군수·구청장이 그 기간을 연장한 경우에는 연장된 기간을 포함함. 이하 같음.) 경과 후에 완료된 경우 그 감정평가는 효력이 있는지?
[질의 배경]
민원인은 위 질의요지에 대한 국토교통부의 답변에 이견이 있어 법제처에 법령해석을 요청함.
<회 답>
이 사안의 경우 감정평가가 「공공주택 특별법 시행령」 제56조제3항에서 정한 기간 경과 후에 완료되었다는 사정만으로 그 감정평가의 효력이 없는 것은 아닙니다.
<이 유>
먼저 통상적인 입법기술상 어떠한 규정을 반드시 준수해야 할 효력규정으로 정하는 경우에는 그 규정을 위반한 행위의 효력이나 규정 위반의 효과 및 제재조치를 함께 규정하는 것이 일반적이라고 할 것인데,(법제처 2019.10.14. 회신 19-0248 해석례 및 대법원 2011.2.24. 선고 2010두21464 판결례 참조) 「공공주택 특별법 시행령」 제56조제3항에서는 시장·군수 또는 구청장으로부터 감정평가를 의뢰받은 감정평가법인은 감정평가를 의뢰받은 날부터 20일 이내에 감정평가를 완료하여야 하되(본문), 시장·군수 또는 구청장이 인정하는 부득이한 사유가 있는 경우에는 10일의 범위에서 이를 연장할 수 있다고 규정(단서)하고 있을 뿐, 같은 조 및 「공공주택 특별법 시행령」의 다른 규정에서 감정평가 완료 기간을 경과한 후에 완료된 감정평가의 효력이나 같은 항을 위반한 경우의 효과 및 제재조치를 규정하고 있지 않으므로, 같은 영 제56조제3항은 감정평가를 의뢰받은 감정평가법인이 일정한 기간 안에 감정평가를 완료하도록 함으로써 분양전환 절차를 신속하게 진행하기 위한 훈시규정으로 보아야 할 것입니다.
그리고 「공공주택 특별법」 제50조의3제5항 단서 및 같은 법 시행령 제56조제4항에서는 관계 법령을 위반하여 감정평가가 이루어진 경우 또는 부당하게 평가되었다고 인정하는 경우에 해당하여 공공주택사업자 또는 임차인 과반수 이상의 동의를 받은 임차인(임차인대표회의가 구성된 경우에는 임차인대표회의를 말하며, 이하 같음.)이 이의신청을 하는 경우 시장·군수·구청장은 이의신청을 한 자가 비용을 부담하는 조건으로 한 차례 재평가하게 할 수 있다고 규정하고 있고, 같은 법 시행규칙 제42조제3항에서는 감정평가 결과 감정평가금액 중 최고 평가액이 최저 평가액의 100분의 110을 초과하는 경우에는 시장·군수 또는 구청장이 국토교통부장관, 공공주택사업자 및 임차인에게 그 결과를 통지하고 감정평가를 다시 의뢰하도록 규정하면서(전단), 이 경우 공공주택사업자 또는 임차인은 전문기관(「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」 제46조제1항제1호에 따라 국토교통부장관으로부터 감정평가 타당성조사에 관한 업무를 위탁받은 기관을 말함.)에 종전의 감정평가에 대한 타당성 조사를 요구할 수 있도록 규정하고 있는바(후단), 이와 같이 공공주택 특별법령에서 감정평가 결과에 대해 이의가 있는 경우 등에 별도로 재평가, 타당성 조사 등을 할 수 있도록 하면서 그 요건과 횟수 등을 엄격하게 제한하여 감정평가의 유효성을 최대한 인정하고 있는 규정체계를 고려할 때, 감정평가를 둘러싼 공공주택사업자와 임차인 간의 분쟁을 예방한다는 차원에서 감정평가 결과의 효력에 관한 명문의 규정이 없는 한 그 효력을 함부로 부정하지 않는 방향으로 해석해야 할 것입니다.
아울러 「공공주택 특별법 시행규칙」 제42조제1항에서는 공공주택사업자 또는 임차인은 분양전환 가격 산정을 위하여 감정평가법인의 선정을 요청하여야 하며, 시장·군수 또는 구청장은 요청을 받은 날부터 30일 이내에 감정법가법인을 선정하여 감정평가를 의뢰하도록 규정하고 있고, 「공공주택 특별법 시행령」 제56조제2항에서는 감정평가를 의뢰받은 감정평가법인은 공공주택사업자 또는 임차인이 감정평가법인을 선정하여 줄 것을 요청한 날을 기준으로 평가하도록 규정하고 있는바, 법령상 감정평가의 기준일은 “공공주택사업자 또는 임차인이 감정평가법인의 선정을 요청한 날”로 특정되어 있어 같은 조제3항에 따른 기간 경과 후에 감정평가가 완료되었다고 해서 그 결과가 달라지지 않을 것인데, 같은 항에서 정한 기간 경과 후에 완료된 감정평가의 효력이 인정되지 않는다고 볼 경우 특별한 실익도 없이 동일한 감정평가 기준일을 기초로 하는 감정평가 절차를 다시 거쳐야 하므로, 결과적으로 분양 전환 절차가 지연되어 임차인의 조속한 주거안정 보장에 지장을 초래할 수 있다는 점도 이 사안을 해석할 때 고려할 필요가 있습니다.
따라서, 이 사안의 경우 감정평가가 「공공주택 특별법 시행령」 제56조제3항에서 정한 기간 경과 후에 완료되었다는 사정만으로 그 감정평가의 효력이 없는 것은 아닙니다.
【법제처 22-0196, 2022.08.26.】