<판결요지>
[1] 영업용 건물의 임대차에 수반되어 행하여지는 권리금의 지급은 임대차계약의 내용을 이루는 것은 아니고 권리금 자체는 거기의 영업시설·비품 등 유형물이나 거래처, 신용, 영업상의 노우하우(know-how) 또는 점포 위치에 따른 영업상의 이점 등 무형의 재산적 가치의 양도 또는 일정 기간 동안의 이용대가이다.
따라서, 권리금을 지급한 사람이 그 유형·무형의 재산적 가치를 양수하거나 약정기간 동안 유효하게 이용한 이상, 특별한 사정이 없는 한 권리금 상당의 이득을 회수한 것이라고 봄이 상당하다.
[2] 임차인이 임대차기간내에 임차건물 상가 영업권을 양도할 경우 임대인이 영업권 양수인과 종전 임대차계약과 동일한 조건으로 임대차계약을 체결할 의무가 있는 경우에 이를 불이행하였다면, 임대인은 임차인이 입은 손해를 배상할 책임을 부담한다.
그런데, 임차인이 영업권 양도계약이 무산된 이후에도 계속하여 상가를 점유하면서 임대차기간 종료시까지 음식점을 운영하였다면 잔존 임대차기간 동안의 영업권을 양도할 경우 받을 수 있었던 권리금 상당액을 임차인의 손해에 해당한다고 볼 수 없다.
◆ 서울서부지방법원 제14민사부 2015.4.9. 선고 2014가합35501 판결 [임대차보증금]
♣ 원 고 / A
♣ 피 고 / 1. B, 2. C
♣ 변론종결 / 2015.03.19.
<주 문>
1. 원고의 피고들에 대한 청구를 모두 기각한다.
2. 소송비용은 원고가 부담한다.
<청구취지>
피고들은 연대하여 원고에게 205,000,000원 및 이에 대하여 2010.11.17.부터 이 사건 소장 부본 송달일까지는 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 20%의 각 비율에 의한 금원을 지급하라.
<이 유>
1. 인정 사실
가. 피고들은 서울 강서구 ○○동 658-10 대 381.8㎡ 및 지상 건물(이하 위 지상 건물을 ‘이 사건 건물’이라고 한다)을 공유하고 있다.
나. 원고는 2002.7.18.경 이 사건 건물을 임차하여 음식점을 운영하고 있던 D와 사이에 이 사건 건물에 관한 임차권 기타 위 음식점(이하 ‘이 사건 음식점’이라고 한다)에 관한 권리 및 시설을 382,500,000원에 양수하기로 하는 계약을 체결하였다.
다. 이에 따라 원고는 2002. 7 30. 피고 B와 사이에, 이 사건 건물에 관하여 임대차 기간 2002.8.1.부터 2007.8.1.까지, 보증금 3,000만 원, 차임은 2002.8.1.부터 2002.12.31.까지는 월 360만 원으로 하되, 2003년부터 2006년까지 매년 월 40만 원씩 증액하는 것으로 정하여 임대차계약을 체결하였다.
라. 원고와 피고 B는 이 사건 건물에 관한 임대차계약을 2007.8.경(임대차기간 2007.8.1.부터 2009.7.31.까지, 보증금 30,000,000원, 차임 3,500,000원) 및 2009.2.24.경(임대차기간 2009.8.1.부터 2014.7.31.까지, 보증금 및 차임은 2007.8.경 계약과 동일) 다시 체결하였는데, 마지막 임대차계약인 위 2009.2.24.자 임대차계약(이하 ‘이 사건 임대차계약’이라고 한다) 특약사항제8조는 다음과 같이 정하고 있다.
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제8조 : 을(원고)이 본건 임차건물을 제3자에게 계약 기간 중에 양도할 시 위 같은 조건의 화해조서를 해줄 시에는 갑(피고 B)은 제3자에게 임대차계약을 체결해 주기로 한다. |
마. 위 특약사항제8조에 따라, 원고와 피고들은 2009.11.30. 이 사건 임대차계약의 특약사항을 반영한 제소전화해를 하였고(서울중앙지방법원 2009자2041호), 위 제소전화해조서는 다음과 같은 내용을 포함하고 있다.
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5. 피신청인(원고)은 신청인들(피고들)의 동의 없이 시설한 부속물에 대해서 매수청구권을 행사할 수 없으며, 피신청인의 비용부담으로 원상복구하여 명도하고, 어떠한 명목의 유익비나 권리금도 청구할 수 없고, 사업자등록명의, 영업허가명의 등을 취소한다. |
[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1, 4, 6, 7호증, 을 제1, 4호증(가지번호 있는 것은 가지번호 포함, 이하 같다)의 각 기재, 변론 전체의 취지
2. 원고의 주장
원고는 2010.11.10. E와 사이에, 이 사건 음식점의 영업권을 권리금 2억 500만원에 양도하기로 하는 계약을 체결하였고, 위 계약은 이 사건 건물에 관한 임대차계약이 임대보증금 3,000만 원, 월세 350만원의 조건임을 전제로 한 것이었다.
원고는 이 사건 임대차계약 특약사항 제8조에 따라 화해조서를 작성해 주었으므로, 피고들은 위 특약사항 제8조에 따라 원고가 이 사건 임대차계약의 임대차기간 내에 제3자에게 영업을 양도할 경우, 제3자와 사이에 이 사건 임대차계약과 동일한 조건으로 새로운 임대차계약을 체결할 의무를 부담한다. 그럼에도 피고들은 원고가 E 등 제3자에게 영업을 양도함에 있어 이 사건 임대차계약의 조건을 변경하여 거액의 임대차보증금 및 차임을 요구하면서 임대차계약의 체결에 협조하지 아니하여 원고의 영업양도계약이 파기되게 하였고, 이로써 원고는 영업양도계약상 지급받을 수 있었던 권리금 상당액인 205,000,000원의 손해를 입었으므로 피고들은 원고에게 위 손해를 배상할 의무가 있다.
3. 판단
가. 피고들의 의무 내용
이 사건 임대차계약의 임대차기간이 2014.7.31.까지인 사실, 원고가 이 사건 임대차계약 특약사항제8조에 따라 피고들이 요구하는 제소전화해에 응한 사실은 위 인정사실에서 본 바와 같고, 갑 제8호증의 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면, 원고는 2010.11.10. E와 사이에 이 사건 음식점을 권리금 2억 500만 원에 양도하기로 하는 계약을 체결한 사실이 인정된다.
위 인정사실에 의하면, 원고가 이 사건 임대차계약의 임대차기간 내인 2010.11.10.경 E에게 이 사건 음식점의 영업권을 양도할 경우, 피고들은 이 사건 임대차계약 특약사항 제8조에 따라 E와 사이에 이 사건 임대차계약의 임대차기간 범위 내에서는 이 사건 임대차계약과 동일한 조건으로 임대차계약을 체결할 의무가 있다.
따라서 피고들이 위 의무를 불이행하였다면 그로 인하여 원고가 입은 손해를 배상할 책임을 부담한다.
나. 원고의 손해 내용
원고는 2010.11.10.경 E에게 이 사건 음식점에 관한 영업권을 양도할 경우 받을 수 있었던 권리금 2억 500만 원 상당이 피고들의 위 의무 불이행으로 인한 원고의 손해라고 주장하고 있다.
그런데 영업용 건물의 임대차에 수반되어 행하여지는 권리금의 지급은 임대차계약의 내용을 이루는 것은 아니고 권리금 자체는 거기의 영업시설·비품 등 유형물이나 거래처, 신용, 영업상의 노우하우(know-how) 또는 점포 위치에 따른 영업상의 이점 등 무형의 재산적 가치의 양도 또는 일정 기간 동안의 이용대가이다(대법원 2000.9.22. 선고 2000다26326 판결 등 참조).
따라서, 권리금을 지급한 사람이 그 유형·무형의 재산적 가치를 양수하거나 약정기간 동안 유효하게 이용한 이상, 특별한 사정이 없는 한 권리금 상당의 이득을 회수한 것이라고 봄이 상당하다.
그런데 을 제7호증의 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면, 원고는 2010.11.10.자 이 사건 음식점의 양도계약이 무산된 이후에도 계속하여 이 사건 건물을 점유하면서 이 사건 음식점을 운영하였고, 이 사건 임대차계약의 임대차기간이 도과한 2014.8.28. 이 사건 건물을 피고들에게 명도한 사실이 인정되는바, 원고가 이 사건 임대차계약에서 정한 전체 임대차기간 동안 이 사건 건물을 사용, 수익하면서 이 사건 음식점을 운영한 이상, 원고가 2010.11.10.경 이 사건 음식점에 관한 잔존 임대차기간 동안의 영업권을 양도할 경우 받을 수 있었던 권리금 상당액이 피고들의 위 의무 불이행으로 인하여 원고가 입은 손해에 해당한다고 볼 수는 없다.
따라서 원고의 주장은 이유 없다.
4. 결론
그렇다면, 원고의 피고들에 대한 청구는 더 나아가 살펴볼 필요 없이 이유 없으므로 모두 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.
판사 이종언(재판장) 하성우 최미영