<질의요지>
「공동주택관리법」 제7조제1항에서는 의무관리대상 공동주택의 입주자등(입주자와 사용자를 말하며(「공동주택관리법」 제2조제1항제7호 참조), 이하 같음)이 공동주택을 위탁관리할 것을 정한 경우에 입주자대표회의는 같은 항 각 호의 기준에 따라 주택관리업자를 선정하여야 한다고 규정하고 있고, 같은 항제1호의2가목에서는 경쟁입찰의 경우 입찰의 종류 및 방법, 낙찰방법, 참가자격 제한 등 입찰과 관련한 중요사항에 대하여 전체 입주자등의 과반수의 동의를 얻도록 규정하고 있으며, 같은 조제2항에서는 입주자등은 기존 주택관리업자의 관리 서비스가 만족스럽지 못한 경우 대통령령으로 정하는 바에 따라 새로운 주택관리업자 선정을 위한 입찰에서 기존 주택관리업자의 참가를 제한하도록 입주자대표회의에 요구할 수 있다고 규정하고 있는바,
입주자등의 요구가 없는 경우에도 입주자대표회의가 전체 입주자등 과반수의 동의를 얻어 새로운 주택관리업자 선정을 위한 입찰에서 기존 주택관리업자의 참가를 제한할 수 있는지?
<회 답>
입주자등의 요구가 없는 경우에도 입주자대표회의가 전체 입주자등 과반수의 동의를 얻어 새로운 주택관리업자 선정을 위한 입찰에서 기존 주택관리업자의 참가를 제한할 수 있습니다.
<이 유>
먼저 법령의 문언 자체가 비교적 명확한 개념으로 구성되어 있다면 원칙적으로 더 이상 다른 해석방법은 활용할 필요가 없거나 제한될 수밖에 없다고 할 것인데(대법원 2009.4.23. 선고 2006다81035 판결례 참조), 「공동주택관리법」 제7조제1항에서 의무관리대상 공동주택의 입주자등이 공동주택을 위탁관리할 것을 정한 경우에는 입주자대표회의는 같은 항 각 호의 기준에 따라 주택관리업자를 선정하여야 한다고 하면서, 같은 항제1호의2가목에서 경쟁입찰의 경우 입찰의 종류 및 방법, 참가자격 제한 등 입찰과 관련한 중요사항은 전체 입주자등의 과반수의 동의를 얻도록 규정하고 있을 뿐 입주자등의 요구를 그 기준으로 규정하고 있지 않으므로, 입주자등의 요구가 없는 경우에도 입주자대표회의가 전체 입주자등 과반수의 동의를 얻어 새로운 주택관리업자 선정을 위한 입찰에서 기존 주택관리업자의 참가를 제한할 수 있음이 문언상 분명합니다.
그리고 「공동주택관리법」 제7조제2항 및 같은 법 시행령 제5조제3항에서는 입주자등은 기존 주택관리업자의 관리 서비스가 만족스럽지 못한 경우 전체 입주자등 과반수의 서면동의를 얻어 새로운 주택관리업자 선정을 위한 입찰에서 기존 주택관리업자의 참가를 제한하도록 입주자대표회의에 요구할 수 있다고 규정하고 있는데, 이는 같은 법 제7조제1항에 따른 입찰 참가 제한과는 구분되는 별도의 절차로서, 입주자등이 기존 주택관리업자의 주택관리가 만족스럽지 못한 경우 그 입찰 참가 제한을 입주자대표회의에 요구할 수 있도록 근거 규정을 둔 것인바, 입주자대표회의는 같은 조제1항에 따라 입주자등의 요구가 없더라도 입주자등의 과반수의 동의를 받아 기존 주택관리업자의 참가를 제한할 수 있다고 해석하는 것이 규정 체계에 부합하는 해석입니다.
따라서 입주자등의 요구가 없는 경우에도 입주자대표회의가 전체 입주자등 과반수의 동의를 얻어 새로운 주택관리업자 선정을 위한 입찰에서 기존 주택관리업자의 참가를 제한할 수 있습니다.
【법제처 25-0608, 2025.11.21.】