구 도시 및 주거환경정비법에 의한 주거환경개선사업에 따라 토지등소유자에게 공급되는 주택에 대하여 주택법 제38조의2에 따른 분양가 상한제가 적용되는지 여부(소극)
<판결요지>
주택법 제38조의2, 구 도시 및 주거환경정비법(2009.2.6. 법률 제9444호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 도시정비법’이라고 한다) 제50조제2항, 제5항의 내용에 더하여 주거환경개선사업에 대하여는 사업시행비용 보조 등의 다양한 혜택이 부여되어 당해 사업으로 인하여 건설되는 주택의 분양가격은 주택건설업자가 그러한 보조 등이 없이 일반적으로 책정하게 되는 분양가보다 낮아질 뿐만 아니라, 구 도시정비법 제50조제2항에 의하여 시장·군수의 승인을 얻어 책정되므로 분양가가 과도하게 책정될 우려가 크지 않다는 사정을 종합하여 보면, 구 도시정비법상의 사업시행자는 토지등소유자 등의 공급대상자에 대하여는 주택법 제38조가 아닌 구 도시정비법 제50조제2항에 따라 주택을 공급하고, 공급하고 남은 주택이 있어 구 도시정비법 제50조제5항에 따라 공급대상자 외의 일반인들에게 공급하는 경우에 주택법 제38조를 준용하게 되므로, 일반인에게 공급된 공동주택에 대하여만 주택법 제38조의2에 따른 분양가 상한제가 적용된다고 보아야 한다.
◆ 대법원 2013.09.13. 선고 2013다200322 판결 [부당이득금]
♣ 원고, 상고인 / 별지 원고 명단 기재와 같다.<별지 생략>
♣ 피고, 피상고인 / 한국토지주택공사
♣ 원심판결 / 서울고법 2012.12.27. 선고 2012나49850 판결
<주 문>
상고를 모두 기각한다. 상고비용은 원고들이 부담한다.
<이 유>
상고이유를 살펴본다.
1. 상고이유 제1, 2점에 관하여
가. 구 도시 및 주거환경정비법(2009.2.6. 법률 제9444호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 도시정비법’이라고 한다) 제60조제1항은 도시정비법 또는 다른 법령에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 사업시행자가 정비사업비를 부담하도록 규정하는 한편, 같은 법 제61조제1항은 사업시행자로 하여금 위와 같이 부담한 정비사업비와 정비사업의 시행과정에서 발생한 수입의 차액을 토지등소유자로부터 부과금으로 부과·징수할 수 있다고 규정하고, 정비기반시설에 관하여는 같은 법 제65조제1항에서 정비사업의 시행으로 새로이 정비기반시설을 설치하거나 기존의 정비기반시설에 대체되는 정비기반시설을 설치하는 경우 종래의 정비기반시설은 사업시행자에게 무상으로 귀속되고 새로이 설치한 정비기반시설은 그 시설을 관리할 국가 또는 지방자치단체에 귀속된다고 규정하고 있을 뿐, 원고들과 같은 토지등소유자에게 정비기반시설 설치비용을 부담시키는 것을 직접적으로 금지하거나 토지등소유자에 대한 분양가격을 조성원가로 하여야 한다는 취지의 규정은 없다.
나아가 ① 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(이하 ‘공익사업법’이라고 한다)상의 이주대책대상자와 달리 구 도시정비법에 의한 주거환경개선사업상의 토지등소유자는 생활의 근거를 상실하는 것이 아니라 위 사업의 시행으로 개선된 주거환경 속에서 신축된 주거용 건축물을 분양 또는 임대받을 수 있는 우선적 권리를 향유하는 이득을 취하게 되며, 토지등소유자가 반드시 사업지구에 거주할 것을 요하지도 않으므로 생활의 근거를 상실하였는지와 관계없이 위와 같은 우선적 권리를 누릴 수 있는 점, ② 관련 법령에 따라 국가 및 지방자치단체는 주거환경개선사업비의 일부를 국고나 국민주택기금 또는 지방재정에서 보조하거나 융자할 수 있고, 이에 따라 당해 사업으로 인하여 건설되는 주택의 분양가는 주택건설업자가 그러한 보조 등이 없이 일반적으로 책정하게 되는 분양가보다 낮아져 결국 토지등소유자는 보다 저렴한 비용으로 주택을 분양받아 주거환경개선사업 이전보다 주거환경이 개선된 기존의 생활근거지에서 계속 거주할 수 있는 점, ③ 공익사업법 제78조제4항이 ‘이주대책의 내용에는 … 통상적인 수준의 생활기본시설이 포함되어야 하며, 이에 필요한 비용은 사업시행자의 부담으로 한다’고 규정되어 있어 그 비용부담이 금지되는 대상이 일반분양자를 제외한 이주대책대상자만으로 한정되고, 그 적용 범위 또한 총사업비가 아닌 생활기본시설 설치비용만으로 한정된 것과는 달리 구 도시정비법 제60조제1항은 ‘정비사업비는 … 사업시행자가 부담한다’고만 되어 있어, 그 문구를 문언적으로만 해석하게 되면 주거환경개선사업 시행자는 정비기반시설 설치비용을 포함한 정비사업비 전부를 원고들과 같은 토지등소유자는 물론 같은 법 제50조제5항에 의하여 주택을 공급받는 일반분양자들에게도 부담시킬 수 없다는 결론에 이르게 되는 점 등에 비추어 보면, 구 도시정비법 제60조제1항이나 제63조제2항을 근거로 하여 주거환경개선사업상의 토지등소유자에게 정비기반시설 설치비용을 부담시키는 것이 금지되어 있다고 해석할 수는 없다.
나. 원심은 그 채택 증거를 종합하여 그 판시와 같은 사실을 인정한 다음, 주거환경개선사업상의 토지등소유자에게 정비기반시설 설치비용을 부담시켜서는 안 된다는 취지의 원고들 주장을 배척하였는바, 앞서 본 법리와 기록에 비추어 살펴보면 원심의 위와 같은 판단은 정당하고, 거기에 주거환경개선사업에 관한 법리를 오해한 잘못이 없다.
그리고 피고가 국가, 인천광역시, 인천광역시 남동구 등으로부터 받은 보조금을 분양가 산정에 반영한 여부에 관한 사실인정은 사실심인 원심의 전권에 관한 사항으로서 적법한 상고이유가 되지 못한다.
2. 상고이유 제3점에 관하여
가. 주택법 제38조의2는 ‘사업주체가 제38조의 규정에 따라 일반에게 공급하는 공동주택에 분양가 상한제가 적용된다’고 규정하는 반면, 구 도시정비법 제50조제2항은 ‘주택법 제38조에 불구하고 입주자 모집조건 등에 관하여 시장·군수의 승인을 얻어 사업시행자가 이를 따로 정할 수 있다’고 규정하고, 다만 같은 법 제50조제5항에서 사업시행자가 토지등소유자에게 주택을 공급하고 남은 주택에 대하여 공급대상자 외의 자에게 공급할 경우에는 주택의 공급방법·절차 등에 관하여 주택법 제38조를 준용하도록 규정하고 있다.
이러한 법령의 내용에 더하여 주거환경개선사업에 대하여는 사업시행비용 보조 등의 다양한 혜택이 부여되어 당해 사업으로 인하여 건설되는 주택의 분양가격은 주택건설업자가 그러한 보조 등이 없이 일반적으로 책정하게 되는 분양가보다 낮아질 뿐만 아니라, 구 도시정비법 제50조제2항에 의하여 시장·군수의 승인을 얻어 책정되므로 분양가가 과도하게 책정될 우려가 크지 않다는 사정을 종합하여 보면, 구 도시정비법상의 사업시행자는 토지등소유자 등의 공급대상자에 대하여는 주택법 제38조가 아닌 구 도시정비법 제50조제2항에 따라 주택을 공급하고, 공급하고 남은 주택이 있어 구 도시정비법 제50조제5항에 따라 공급대상자 외의 일반인들에게 공급하는 경우에 주택법 제38조를 준용하게 되므로, 일반인에게 공급된 공동주택에 대하여만 주택법 제38조의2에 따른 분양가 상한제가 적용된다고 보아야 한다.
나. 같은 취지에서 원심이 토지등소유자에 해당하는 원고들에게 공급된 이 사건 아파트에 대하여는 주택법 제38조의2에 따른 분양가 상한제를 적용할 수 없다고 판단한 것은 정당하고, 거기에 주택법상의 분양가 상한제의 적용에 관한 법리를 오해한 잘못이 없다.
3. 결론
그러므로 상고를 모두 기각하고, 상고비용은 패소자들이 부담하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.
대법관 박보영(재판장) 민일영(주심) 이인복 김신