대항요건으로서의 주민등록의 유효 여부에 관한 판단 기준 [대법 2001다80204]

[1] 주택임대차보호법 제3조제1항 소정의 대항요건으로서의 주민등록의 유효 여부에 관한 판단 기준

[2] 다가구용 단독주택에 관하여 집합건물의소유및관리에관한법률에 의하여 구분건물로의 구분등기가 경료되었으나 집합건축물관리대장이 작성되지 않은 경우, 그 건물의 일부나 전부의 임차인이 전유부분의 표시 없이 지번만 기재하여 한 전입신고가 그 임대차의 유효한 공시방법인지 여부(적극)

[3] 동일 지번 대지 위에 단독주택과 다세대 주택이 함께 건립되어 있고 등기부상으로 그 각 구분소유 부분에 대하여 그 동·호수가 달리 표시되어 있으며 단독주택에 대하여는 등기부와 같은 내용의 집합건축물관리대장까지 작성되어 있는 경우, 그 단독주택에 대한 임대차의 유효한 공시방법으로서의 전입신고 방법

 

<판결요지>

[1] 주택임대차보호법 제3조제1항에서 주택의 인도와 더불어 대항력의 요건으로 규정하고 있는 주민등록은 거래의 안전을 위하여 임대차의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있게 하는 공시방법으로 마련된 것이므로, 주민등록이 어떤 임대차를 공시하는 효력이 있는가의 여부는 일반 사회통념상 그 주민등록으로 당해 임대차 건물에 임차인이 주소 또는 거소를 가진 자로 등록되어 있는지를 인식할 수 있는가의 여부에 따라 결정된다.

[2] 원래 단독주택으로 건축허가를 받아 건축되고, 건축물관리대장에도 구분소유가 불가능한 건물로 등재된 이른바 다가구용 단독주택에 관하여 나중에 집합건물의소유및관리에관한법률에 의하여 구분건물로의 구분등기가 경료되었음에도 불구하고, 소관청이 종전에 단독주택으로 등록한 일반건축물관리대장을 그대로 둔 채 집합건축물관리대장을 작성하지 않은 경우에는, 주민등록법시행령 제9조제3항에 따라 임차인이 위 건물의 일부나 전부를 임차하여 전입신고를 하는 경우 지번만 기재하는 것으로 충분하고, 나아가 그 전유부분의 표시까지 기재할 의무나 필요가 있다고 할 수 없으며, 임차인이 실제로 위 건물의 어느 부분을 임차하여 거주하고 있는지 여부의 조사는 단독주택의 경우와 마찬가지로 위 건물에 담보권 등을 설정하려는 이해관계인의 책임하에 이루어져야 할 것이므로, 임차인이 위 건물의 지번으로 전입신고를 한 이상 일반사회 통념상 그 주민등록으로도 위 건물에 위 임차인이 주소 또는 거소를 가진 자로 등록되어 있는지를 인식할 수 있는 경우에 해당된다 할 것이고, 따라서 임대차의 공시방법으로 유효하다.

[3] 하나의 대지 위에 단독주택과 다세대 주택이 함께 건립되어 있고, 등기부상으로 단독주택과 다세대 주택의 각 구분소유 부분에 대하여 지번은 동일하나 그 동·호수가 달리 표시되어 있으며, 나아가 위 단독주택에 대하여 위 등기부와 같은 지번과 동·호수로 표시된 집합건축물관리대장까지 작성된 경우라면, 위 단독주택의 임차인은 그 지번 외에 등기부와 집합건축물관리대장상의 동·호수까지 전입신고를 마쳐야만 그 임대차의 유효한 공시방법을 갖추었다고 할 것이다.

 

◆ 대법원 2002.03.15. 선고 2001다80204 판결 [배당이의]

♣ 원고, 피상고인 / 김○규

♣ 피고, 상고인 / 주식회사 한국주택은행의 소송수계인 주식회사 국민은행

♣ 원심판결 / 부산지법 2001.10.25. 선고 2001나7091 판결

 

<주 문>

원심판결을 파기하고, 사건을 부산지방법원 본원 합의부에 환송한다.

 

<이 유>

1. 원심판결의 요지

 

원심판결 및 원심이 인용한 제1심판결의 이유에 의하면, 원심은, 원고가 1996.4.16.경 김영석으로부터 등기부상 ‘부산 동래구 ○○동 1-114 ○○빌라 102동 101호 벽돌조 슬래브지붕 2층 단독주택 1층 37.84㎡, 2층 39.87㎡, 대지권 소유권 53900분의 5591’로 표시된 주택(이하 ‘이 사건 주택’이라고 한다)을 임차보증금 18,000,000원에 임차한 사실, 원고의 주민등록은 위 임대차계약 이전인 1994.12.6.에 이미 ‘부산 동래구 ○○동 1-114(45/5) ○○빌라-104’로 전입신고가 마쳐져 있었던 사실, 한편 이 사건 주택의 부지인 위 부산 동래구 ○○동 1-114 대지에는 이 사건 주택 외에도 등기부상 1동의 건물표시가 ‘부산 동래구 ○○동 1-114 ○○빌라 에이동 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 다세대 주택’으로 된 다세대 주택이 건립되어 있는 사실, 이 사건 주택의 근저당권자였던 피고가 이 사건 주택에 대하여 부산지방법원 동부지원 99타경23678호로 신청한 부동산임의경매 사건에서 집행법원은, 원고가 이 사건 주택에 대한 주민등록 전입신고를 그 등기부상 표시된 동·호수와는 다른 동·호수로 마쳐 주택임대차보호법상의 대항력을 갖추지 못한 임차인이라고 보아, 이 사건 주택의 낙찰대금 중 실제 배당할 금액 32,987,524원을 제1심 피고 조○원(소액임차인)에게 제1순위로 금 8,701,514원(소액임차보증금 7,000,000원과 피고에게 배당하고 남은 1,701,514원을 합산한 금액), 근저당권자인 피고에게 제2순위로 금 24,286,010원씩 배당하고 원고에게는 아무런 배당을 하지 않는 내용의 배당표를 작성한 사실을 각 인정한 다음, 위 인정 사실에 의하면, 원고가 이 사건 주택의 등기부상 동·호수 표시와 다른 ‘부산 동래구 ○○동 1-114 ○○빌라-104’로 전입신고를 마쳤고, 이 사건 주택 부지에 2개의 건물이 존재한다 하더라도, 단독주택인 이 사건 주택의 지번을 정확히 기입하여 전입신고를 마친 이상 그 주민등록은 주택임대차보호법 제3조제1항에서 정한 임대차의 공시방법으로서 유효하다고 판단하였다.

 

2. 당원의 판단

 

기록에 의하면, 원심이 확정한 바와 같이 부산 동래구 ○○동 1-114 대지에는 이 사건 주택 외에 지하 1층, 지상 4층의 다세대 주택이 건립되어 있는데, 이 사건 주택과 위 다세대 주택 모두에 대하여 1993.7.30.자로 소외 고성태 앞으로 소유권보존등기가 마쳐지면서, 각 등기부 표제부의 표시가 이 사건 주택에 대하여는 ‘부산 동래구 ○○동 1-114 ○○빌라 102동 101호’로, 위 다세대 주택의 각 구분소유 부분에 대하여는 ‘위 같은 지번 ○○빌라 에이동 101호’, ‘위 같은 지번 ○○빌라 에이동 102호’ 등으로 기재된 사실을 인정할 수 있고, 한편 이 사건 주택에 관하여 1993.8.5.자로 소재지란에 ‘부산 동래구 ○○동 1-114’, 명칭 또는 번호란에 ‘○○빌라 102동 101호’로, 전유부분의 면적 및 용도란에 ‘1층 37.84㎡, 2층 39.87㎡, 단독주택’으로 각 기재된 집합건축물대장이 작성되어 있는 사실을 엿볼 수 있다.

그런데 주택임대차보호법 제3조제1항에서 주택의 인도와 더불어 대항력의 요건으로 규정하고 있는 주민등록은 거래의 안전을 위하여 임대차의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있게 하는 공시방법으로 마련된 것이므로, 주민등록이 어떤 임대차를 공시하는 효력이 있는가의 여부는 일반 사회통념상 그 주민등록으로 당해 임대차 건물에 임차인이 주소 또는 거소를 가진 자로 등록되어 있는지를 인식할 수 있는가의 여부에 따라 결정된다 할 것인바, 원래 단독주택으로 건축허가를 받아 건축되고, 건축물관리대장에도 구분소유가 불가능한 건물로 등재된 이른바 다가구용 단독주택에 관하여 나중에 집합건물의소유및관리에관한법률에 의하여 구분건물로의 구분등기가 경료되었음에도 불구하고, 소관청이 종전에 단독주택으로 등록한 일반건축물관리대장을 그대로 둔 채 집합건축물관리대장을 작성하지 않은 경우에는, 주민등록법시행령 제9조제3항에 따라 임차인이 위 건물의 일부나 전부를 임차하여 전입신고를 하는 경우 지번만 기재하는 것으로 충분하고, 나아가 그 전유부분의 표시까지 기재할 의무나 필요가 있다고 할 수 없으며, 임차인이 실제로 위 건물의 어느 부분을 임차하여 거주하고 있는지 여부의 조사는 단독주택의 경우와 마찬가지로 위 건물에 담보권 등을 설정하려는 이해관계인의 책임하에 이루어져야 할 것이므로, 임차인이 위 건물의 지번으로 전입신고를 한 이상 일반사회 통념상 그 주민등록으로도 위 건물에 위 임차인이 주소 또는 거소를 가진 자로 등록되어 있는지를 인식할 수 있는 경우에 해당된다 할 것이고, 따라서 임대차의 공시방법으로 유효하다 할 것이나(대법원 1999.5.25. 선고 99다8322 판결 참조), 이 사건과 같이 하나의 대지 위에 단독주택과 다세대 주택이 함께 건립되어 있고, 등기부상으로 단독주택과 다세대 주택의 각 구분소유 부분에 대하여 지번은 동일하나 그 동·호수가 달리 표시되어 있으며, 나아가 위 단독주택에 대하여 위 등기부와 같은 지번과 동·호수로 표시된 집합건축물관리대장까지 작성된 경우라면, 위 단독주택의 임차인은 그 지번 외에 등기부와 집합건축물관리대장상의 동·호수까지 전입신고를 마쳐야만 그 임대차의 유효한 공시방법을 갖추었다고 할 것이다.

그렇다면 원고가 이 사건 주택을 임차하여 인도받고 주민등록 전입신고를 한 지번 및 동·호수는 이 사건 주택의 지번과는 일치하나, 등기부와 집합건축물관리대장상의 위 주택 동·호수와는 다르므로 원고의 위 주민등록은 위 임대차의 공시방법으로서 효력이 없다고 봄이 상당할 것임에도, 원심은 주택임대차보호법상의 임차인의 대항력에 관한 법리를 오해하여 원고가 이 사건 주택에 대하여 한 전입신고를 그 임대차의 공시방법으로서 유효하다고 잘못 판단한 위법이 있다고 할 것이고, 이러한 위법은 판결 결과에 영향을 미쳤음이 분명하므로 이를 지적하는 상고이유의 주장은 이유 있다.

 

3. 그러므로 원심판결을 파기하고, 사건을 다시 심리·판단하게 하기 위하여 원심법원에 환송하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

 

대법관 송진훈(재판장) 변재승 윤재식(주심) 이규홍