<질의요지>
공공주택사업자가 분양전환공공임대주택의 임대조건을 신고할 때 임대차계약 신고서(구 ｢임대주택법｣에 따른 임대조건 신고서를 포함하며, 이하 같음)에 입주자모집공고 시 공고한 분양전환 시기까지의 총 임대기간보다 짧은 기간으로 임대차 계약기간을 기재한 경우, ｢공공주택 특별법 시행령｣ 제54조제1항제5호에 따른 “임대차 계약기간”은 입주개시일부터 분양전환 시기까지의 총 임대기간을 의미하는지, 아니면 임대차계약 신고서의 임대차 계약기간란에 기재된 기간을 의미하는지?
[질의 배경]
민원인은 10년 후 분양전환 예정으로 공고된 분양전환공공임대주택의 임차인으로서 임대차 계약기간란에 계약기간을 2년으로 기재하였으므로 해당 임대주택의 임대의무기간은 ｢공공주택 특별법 시행령｣ 제54조제1항제6호에 따라 5년으로 보아야 한다고 생각하여 국토교통부에 질의하였으나, 국토교통부에서 해당 임대주택의 임대의무기간은 10년이라는 취지로 답변하자, 법제처에 법령해석을 요청함.
<회 답>
공공주택사업자가 분양전환공공임대주택의 임대조건을 신고할 때 임대차계약 신고서에 입주자모집공고 시 공고한 분양전환 시기까지의 총 임대기간보다 짧은 기간으로 임대차 계약기간을 기재한 경우, ｢공공주택 특별법 시행령｣ 제54조제1항제5호에 따른 “임대차 계약기간”은 입주개시일부터 분양전환 시기까지의 총 임대기간을 의미합니다.
<이 유>
｢공공주택 특별법｣ 제50조의2제1항에서는 공공주택사업자는 공공임대주택을 5년 이상의 범위에서 대통령령으로 정한 임대의무기간이 지나지 않으면 매각할 수 없다고 규정하고 있고, 그 위임에 따라 같은 법 시행령 제54조제1항제5호에서는 같은 항제1호부터 제4호까지의 규정에 해당하지 않는 공공임대주택 중 임대조건을 신고할 때 임대차 계약기간을 10년 이상으로 정하여 신고한 주택의 임대의무기간을 그 공공임대주택의 임대개시일부터 10년으로 규정하고 있습니다.
그리고, ｢공공주택 특별법｣ 제49조제6항에서는 공공주택사업자는 공공임대주택의 임대조건 등 임대차계약에 관한 사항을 시장･군수 또는 구청장에게 신고해야 하고, 이 경우 신고 방법 등은 ｢민간임대주택에 관한 특별법｣(이하 “민간임대주택법”이라 함) 제46조를 준용한다고 규정하고 있고, 민간임대주택법 제46조제1항 전단에서는 임대사업자는 민간임대주택의 임대차기간, 임대료 및 임차인(준주택에 한정함) 등 대통령령으로 정하는 임대차계약에 관한 사항을 신고해야 한다고 규정하고 있으며, 그 위임에 따라 같은 법 시행령 제36조제1항에서는 같은 법 제46조제1항에 따라 임대사업자가 신고해야 하는 사항으로 임대차기간(제1호) 등을 규정하고 있는바,
이 사안은 공공주택사업자가 분양전환공공임대주택의 임대조건을 신고할 때 임대차계약 신고서에 입주자모집공고 시 공고한 분양전환 시기까지의 총 임대기간보다 짧은 기간으로 임대차 계약기간을 기재한 경우, ｢공공주택 특별법 시행령｣ 제54조제1항제5호에 따른 “임대차 계약기간”은 입주개시일부터 분양전환 시기까지의 총 임대기간을 의미하는지, 아니면 임대차계약 신고서의 임대차 계약기간란에 기재된 기간을 의미하는지에 관한 것이라 하겠습니다.
먼저, 법해석의 목표는 어디까지나 법적 안정성을 저해하지 않는 범위에서 구체적 타당성을 찾는 데에 두어야 하고, 나아가 그러기 위해서는 가능한 한 법률에 사용된 문언의 통상적인 의미에 충실하게 해석하는 것을 원칙으로 하면서, 법률의 입법 취지와 목적, 법질서 전체와의 조화 등을 고려하는 체계적･논리적 해석방법을 추가적으로 동원함으로써 위와 같은 법해석의 요청에 부응하는 타당한 해석을 해야 합니다(대법원 2013.1.17. 선고 2011다83431 전원합의체 판결례 참조).
그런데, ｢공공주택 특별법 시행령｣ 제2조제1항제5호에서는 분양전환공공임대주택을 일정 기간 임대 후 분양전환할 목적으로 공급하는 공공임대주택으로 규정하고 있고, ｢공공주택 특별법｣ 제50조의2제1항에서는 “임대의무기간이 지나지 않으면 매각할 수 없다”고 규정하고 있으며, 같은 법 제50조의3제1항에서는 공공주택사업자가 분양전환공공건설임대주택을 “임대의무기간이 지난 후 분양전환하는 경우” 분양전환 당시까지 거주한 무주택자인 임차인 등에게 우선 분양전환하도록 규정하고 있고, 같은 법 시행규칙 제26조에서는 분양전환공공임대주택의 입주자모집공고 시 공고문에 “임대의무기간 및 분양전환 시기(제2호)”를 포함시키도록 규정하고 있는바, 이러한 공공주택 특별법령의 규정들은 “분양전환 시기”와 “임대의무기간의 만료 시기”가 같다는 것을 전제로 임대의무기간이 지나면 분양전환을 할 수 있도록 한 것으로 보입니다.
그리고, 공공주택사업자가 분양전환공공임대주택의 임대조건 신고 시 작성하는 임대차계약 신고서(｢공공주택 특별법｣ 제49조제6항, 민간임대주택법 제46조, 같은 법 시행령 제36조, 같은 법 시행규칙 제19조제1항 및 별지 제21호서식)에는 임대조건란에 임대차 계약기간을 기재하도록 되어 있는 한편, 임대차계약 신고서에 첨부되는 표준임대차계약서(｢공공주택 특별법｣ 제49조의2 및 같은 법 시행규칙 별지 제5호서식)에는 분양전환공공임대주택의 경우 임대의무기간을 5년 또는 10년 등으로 선택하도록 되어 있으며, 표준임대차계약서의 내용에는 분양전환공공임대주택의 분양전환 시기 등이 포함됩니다(｢공공주택 특별법 시행규칙｣ 제32조제2항제1호).
이와 같이 공공주택사업자가 분양전환공공임대주택의 임대조건 신고 시 작성하는 임대차계약 신고서와 이 때 첨부하는 표준임대차계약서의 내용을 아울러 살펴보면, 입주자모집공고 시 결정된 분양전환 시기를 표준임대차계약서에 포함시켜 임대조건 신고 시 그 내용을 다시 한 번 확인할 수 있도록 규정하고 있는바, 분양전환공공임대주택의 분양전환 시기 및 임대의무기간이 임대차계약 신고서의 임대차 계약기간란에 기재된 계약기간에 따라서만 결정되는 것으로 볼 수는 없다고 할 것입니다.
그렇다면, ｢공공주택 특별법｣ 제50조의2 및 같은 법 시행령 제54조는 국가의 지원정도에 따라 공공임대주택의 임대의무기간을 정하여 그 기간 동안 매각을 제한함으로써 공공임대주택이 임대의 목적이 아닌 분양 등 다른 목적으로 사용되는 것을 방지하기 위한 취지의 규정으로서, 같은 영 제54조제1항제5호 및 제6호에서는 같은 항제1호부터 제4호까지의 규정에 해당하지 않는 공공임대주택에 대해서 임대조건 신고 시 임대차 계약기간을 10년 이상으로 정하여 신고한 경우 임대의무기간은 임대개시일부터 10년, 임대조건 신고 시 임대차 계약기간을 10년 미만으로 정하여 신고한 경우 임대의무기간은 임대개시일부터 5년으로 규정하고 있는바, 공공주택 특별법령에서는 공공임대주택을 최소한 5년 이상의 기간 동안 의무적으로 임대하도록 규정하고 있는 점(｢공공주택 특별법｣ 제50조의2제1항)에 비추어 볼 때, ｢공공주택 특별법 시행령｣ 제54조제1항제5호에 따른 “임대차 계약기간”은 5년 이상의 기간으로서 입주개시일부터 분양전환 시기까지의 총 임대기간을 의미한다고 보아 “분양전환 시기”와 “임대의무기간의 만료 시기”가 일치하도록 해석하는 것이 합리적이라고 할 것입니다.
한편, ｢공공주택 특별법 시행령｣ 제54조제1항제5호에 따른 “임대차 계약기간”은 문언상 분양전환 시기와는 상관없이 임대조건 신고 시 임대차계약 신고서의 임대차 계약기간란에 기재한 기간을 의미한다는 의견이 있을 수 있으나, 임대차계약 신고서(민간임대주택법 시행규칙 별지 제21호서식)에는 임대조건란에 임대보증금과 임대료, 임대차 계약기간을 기재하도록 되어 있는바, 임대차계약 신고서의 임대차 계약기간란에 기재된 임대차 계약기간은 공공주택사업자와 임차인과의 계약 사항으로 볼 수 있는데, 자력으로 주택을 취득할 수 없는 취약 계층이 장기간 저렴한 비용으로 안정적으로 주거공간을 사용할 수 있도록 하려는 공공임대주택제도의 취지를 고려할 때, 분양전환공공임대주택의 임대의무기간이 공공주택사업자와 임차인 개인과의 계약 내용에 따라 달리 정해진다고 보기는 어렵다는 점에서 그러한 의견은 타당하지 않다고 할 것입니다.
이상과 같은 점을 종합해 볼 때, 공공주택사업자가 분양전환공공임대주택의 임대조건을 신고할 때 임대차계약 신고서에 입주자모집공고 시 공고한 분양전환 시기까지의 총 임대기간보다 짧은 기간으로 임대차 계약기간을 기재한 경우, ｢공공주택 특별법 시행령｣ 제54조제1항제5호에 따른 “임대차 계약기간”은 입주개시일부터 분양전환 시기까지의 총 임대기간을 의미한다고 할 것입니다.
※ 법령정비 권고사항
임대의무기간 산정 기준에 대하여 해석상의 혼란이 있는바, ｢공공주택 특별법 시행령｣ 제54조제1항제5호를 정비하여 분양전환공공임대주택의 임대의무기간은 입주자모집공고 시 공고한 분양전환 시기까지의 총 임대기간이라는 점을 명확하게 규정할 필요가 있습니다.
【법제처 17-0609, 2018.03.08.】