<질의요지>

토지소유자가 농지법35조제1항제1호에 따라 농지를 농업인 주택의 부지로 전용하기 위해 농지전용신고를 하여 농지전용신고증을 받았고 농업인 주택 건축을 위한 토지의 형질변경이 경미한 경우, 해당 부지에 건축하는 농업인 주택에 대해 건축법14조에 따른 건축신고를 하기 전에 공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률81조에 따라 그 부지에 대한 지목변경을 할 수 있는지?

[질의 배경]

국토교통부에서 농지전용신고증이 있더라도 실제로 전용목적에 맞게 건축물을 건축하고 사용승인을 받은 다음 지목변경이 가능하다고 유권해석을 하자 이에 이견이 있어 민원인이 법령해석을 요청함.

 

<회 답>

이 사안의 경우 토지소유자는 해당 부지에 건축하는 농업인 주택에 대해 건축법14조에 따른 건축신고를 하기 전에 공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률81조에 따라 그 부지에 대한 지목변경을 할 수 없습니다.

 

<이 유>

공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률(이하 공간정보관리법이라 함)에 따른 지목은 토지의 지번경계좌표 및 면적 등과 함께 토지를 분류표시하는 법률상의 명칭으로 토지의 사용목적 또는 용도에 대한 유권적 확인이자 표시로서(헌법재판소 1999.6.24. 선고 97헌마315 결정례 참조) 지목의 설정 기준은 토지의 주된 용도이므로(2조제24), 토지의 용도에 변동이 있을 경우 이를 지목변경을 해야 할 토지의 이동으로 볼 것인지를 판단할 때에는 토지의 용도 변동이 종국적인지 여부가 중요한바(헌법재판소 2001.1.18. 선고 99헌마703 결정례 참조), 토지소유자가 농지를 농업인 주택의 부지로 전용하기 위해 농지전용신고를 했더라도 해당 주택에 대한 건축신고 후 공사를 완료하여 해당 토지의 주된 용도가 종국적으로 변경된 다음에 지목변경이 가능하다고 보아야 합니다.

그리고 공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률 시행령(이하 공간정보관리법 시행령이라 함) 67조제1항에 따르면 토지소유자는 국토의 계획 및 이용에 관한 법률(이하 국토계획법이라 함) 등 관계 법령에 따른 토지의 형질변경 등의 공사가 준공된 경우(1), 토지나 건축물의 용도가 변경된 경우(2)에 지목변경을 신청할 수 있는데, 해당 규정의 입법 연혁을 살펴보면 종전에는 준공절차가 있는 형질변경의 경우에는 형질변경이 완료되었음을 증명하는 서류를, “준공절차가 없는 형질변경의 경우에는 그 원인을 증명하는 서류를 각각 첨부하여 지목변경을 신청하도록 규정하던 것을 199546일 대통령령 제14568호로 개정된 지적법 시행령19조에서 현행 공간정보관리법 시행령 제67조제1항과 같이 관계법령에 의한 토지의 형질변경 등의 공사가 준공된 토지(1), 건축물 또는 토지의 용도 등이 변경된 토지(2호 및 제3)로 구분하여 규정하였습니다.

이러한 공간정보관리법 시행령 제67조제1항의 규정 체계 및 입법 연혁에 비추어 볼 때, 공간정보관리법 시행령 제67조제1항제1호는 준공절차가 있는 형질변경, 즉 국토계획법, 농지법등에 따른 공법적 규제를 받는 토지의 지목변경, 같은 항제2호는 제1호의 적용대상이 되는 토지 이외의 토지의 지목변경을 규정한 것으로 보아야 합니다.(법제처 2007.7.20. 선고 07-0162 해석례 참조)

그렇다면 토지소유자가 농지법35조제1항제1호에 따라 농지를 농업인 주택 등의 부지로 전용하기 위해 농지전용신고를 하고 농지전용신고증을 받은 경우에도 해당 토지에 건축물을 건축하기 위해서는 국토계획법 제56조에 따른 개발행위허가를 받아야 하므로 이러한 경우 공간정보관리법 시행령 제67조제1항제1호가 적용되어 토지소유자는 국토계획법 제62조제1항 본문에 따른 준공검사를 받은 후에 지목변경을 신청할 수 있고 같은 항 단서에 따라 건축물의 건축 행위에 대해서는 건축법22조에 따른 사용승인을 통해 준공검사를 대신할 수 있으므로 해당 건축물의 사용승인을 받은 후에 비로소 지목변경이 가능하다고 보아야 합니다.

한편 공간정보관리법 제3조에 따르면 지적공부부동산종합공부의 작성 및 관리에 관해 다른 법률에 특별한 규정이 있는 경우에는 다른 법률을 적용할 수 있으므로 농지법41조에 따라 토지소유자가 같은 법 제35조에 따른 농지전용신고를 하고 농지를 전용하는 경우라면 건축법14조에 따른 건축신고를 하기 전이라도 지목변경이 가능하다는 의견이 있습니다.

그러나 농지법41조는 농지의 지목변경이 가능한 예외적 사유를 규정한 것일 뿐 지적공부의 작성관리에 관한 특별한 규정으로 보기 어렵고 설사 농지법41조를 다른 법률에 따른 특별한 규정으로 보더라도 같은 조제3호에서는 농지의 지목변경이 가능한 사유로 농지전용신고를 하고 농지를 전용한경우를 규정하고 있는바, 농지전용신고를 하고 농지전용신고증을 받은 것만으로는 부족하고 농지가 실제로 전용되어 지목을 변경하려는 목적에 맞게 사용됨을 증명해야 지목변경이 가능하다는 점에서 그러한 의견은 타당하지 않습니다.

 

법제처 18-0120, 2018.07.09.

 

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