<판결요지>
양도차익을 계산할 때에 기준이 되는 실지거래가액이란 객관적인 교환가치를 반영하는 일반적인 시가가 아니라 실지의 거래대금 그 자체 또는 거래 당시 급부의 대가로 실지 약정된 금액을 의미한다.
본래의 실지거래가액이 아닌 매매사례가액, 감정가액, 환산가액에 의하여 취득 당시의 실지거래가액을 대체하도록 한 소득세법 제97조제1항제1호 (나)목, 구 소득세법 시행령 제163조제12항 등은 그 적용 순서뿐만 아니라 실지거래가액을 대체할 수 있는 가액의 유형도 그 요건을 정하여 제한적으로 규정한 것으로 해석된다. 따라서 1개의 감정평가법인이 평가한 감정가액은 소득세법 제97조제1항제1호 (나)목에서 ‘취득 당시의 실지거래가액’을 대체할 수 있도록 정한 감정가액에 해당하지 아니한다고 봄이 타당하다.
◆ 대법원 2015.10.15. 선고 2015두43148 판결 [양도소득세부과처분취소]
♣ 원고, 피상고인 /
♣ 피고, 상고인 / 잠실세무서장
♣ 원심판결 / 서울고법 2015.5.7. 선고 2014누30 판결
<주 문>
원심판결을 파기하고, 사건을 서울고등법원에 환송한다.
<이 유>
상고이유를 판단한다.
1. 소득세법 제97조제1항제1호 (나)목은 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제하는 필요경비의 하나인 취득가액을 ‘취득에 든 실지거래가액’으로 하여야 하는 경우에 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 때에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액으로 하도록 규정하고 있고, 그 위임에 따라 구 소득세법 시행령(2013.2.15. 대통령령 제24356호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제163조제12항은 “법 제97조제1항제1호 나목에서 ‘대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액’이란 제176조의2 제2항부터 제4항까지의 규정에 따른 가액을 말한다.”라고 규정하고 있으며, 제176조의2 제3항 본문은 “법 제114조제7항에 따라 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각 호의 방법을 순차로 적용하여 산정한 가액에 의한다.”라고 규정하면서 제2호에서 “양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(주식등을 제외한다)에 대하여 2 이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액”을 규정하고 있다.
양도차익을 계산할 때에 기준이 되는 실지거래가액이란 객관적인 교환가치를 반영하는 일반적인 시가가 아니라 실지의 거래대금 그 자체 또는 거래 당시 급부의 대가로 실지 약정된 금액을 의미한다(대법원 2011.2.10. 선고 2009두19465 판결 등 참조). 이와 같은 법리와 위 규정들의 문언 내용 및 취지 등에 비추어 보면, 본래의 실지거래가액이 아닌 매매사례가액, 감정가액, 환산가액에 의하여 취득 당시의 실지거래가액을 대체하도록 한 소득세법 제97조제1항제1호 (나)목, 구 소득세법 시행령 제163조제12항 등은 그 적용 순서뿐만 아니라 실지거래가액을 대체할 수 있는 가액의 유형도 그 요건을 정하여 제한적으로 규정한 것으로 해석된다. 따라서 1개의 감정평가법인이 평가한 감정가액은 소득세법 제97조제1항제1호 (나)목에서 ‘취득 당시의 실지거래가액’을 대체할 수 있도록 정한 감정가액에 해당하지 아니한다고 봄이 타당하다.
2. 가. 원심판결 이유와 기록에 의하면, ① 원고는 2001.7.28. 이후 김포시 (주소 1 생략), (주소 2 생략), (주소 3 생략) 토지와 그 지상 건물(이하 ‘이 사건 부동산’이라 한다)의 소유자인데, 김포시가 2011.12.30. 원고로부터 이 사건 부동산을 수용한 사실, ② 원고는 2012.2.28. 이 사건 부동산에 관한 매매계약서 등 관련 증빙자료가 남아 있지 않아 취득 당시 금융기관으로부터 150,000,000원의 대출을 받으면서 시행한 감정평가기관의 감정평가액(이하 ‘이 사건 감정가액’이라 한다)에 감정 제외된 일부 건물에 대하여 이 사건 감정가액을 적용하여 산출한 금액을 더하여 산정한 총 291,650,230원을 취득가액으로, 김포시의 수용가액 1,097,607,000원을 양도가액으로 각 적용하여 산출한 양도소득세를 신고한 사실 등을 알 수 있다.
이러한 사실관계를 앞서 본 규정과 법리에 비추어 살펴보면, 이 사건 감정가액은 구 소득세법 시행령 제163조제12항 및 제176조의2 제3항제2호에서 정한 ‘2 이상의 감정평가법인이 평가한 것’에 해당하지 아니하여 소득세법 제97조제1항제1호 (나)목에서 ‘취득 당시의 실지거래가액’을 대체할 수 있도록 정한 감정가액에 해당할 수 없다고 할 것이다.
다. 그럼에도 원심은 이와 달리 이 사건 감정가액이 소득세법 제97조제1항제1호 (나)목에서 정한 ‘감정가액’에 해당한다고 잘못 전제한 다음, 피고가 구 소득세법 시행령상의 환산방법에 따른 환산가액을 이 사건 부동산의 취득가액으로 보아 원고에게 양도소득세를 부과한 이 사건 처분이 위법하다고 판단하였다. 이러한 원심의 판단에는 소득세법 제97조제1항제1호 (나)목에서 정한 ‘감정가액’에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 위법이 있다.
3. 그러므로 나머지 상고이유에 대한 판단을 생략한 채 원심판결을 파기하고, 사건을 다시 심리·판단하도록 원심법원에 환송하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.
대법관 김창석(재판장) 이상훈 조희대 박상옥(주심)