<판결요지>
[1] 구 소득세법 시행령(2007.2.28. 대통령령 제19890호로 개정되기 전의 것) 제167조제4항에서 부당행위계산 부인 대상인 저가양도의 기준으로 규정하고 있는 ‘시가’는 원칙적으로 정상적인 거래에 의하여 형성된 객관적인 교환가격을 의미하지만, 이는 객관적이고 합리적인 방법으로 평가한 가액도 포함하는 개념으로서 공신력 있는 감정기관의 감정가격도 시가로 볼 수 있고, 그 가액이 소급감정에 의한 것이라 하여도 달라지지 않는다.
[2] 갑 주식회사 대표이사 을이 갑 회사에 토지를 양도한 후 토지 상에 건축하려던 건축물의 층수 및 면적이 대폭 축소되는 건축허가 변경이 있었는데, 과세관청이 토지 양도일을 평가기준일로 하여 한국감정원 등이 소급산정한 감정가액의 평균액을 시가로 보아 을에게 양도소득세 부과처분을 한 사안에서, 토지 양도 후에 토지 상에 건축하려던 건축물의 층수와 면적이 변경되는 등의 사정이 발생하였다고 하더라도, 그러한 사정이 토지 양도 당시를 기준으로 지가의 형성에 영향을 미쳤음이 객관적으로 인정되어야 토지의 평가에 반영될 수 있는데도, 위 사정이 토지 양도 당시를 기준으로 지가 형성에 객관적으로 영향을 미쳤는지를 나아가 심리하지 아니한 채 위 감정가액 평균액을 토지의 시가로 볼 수 없다고 판단한 원심판결에 양도소득의 부당행위계산 부인에서 시가 산정에 관한 법리 등을 오해한 위법이 있다고 한 사례.
◆ 대법원 2012.6.14. 선고 2010두28328 판결 [양도소득세부과처분취소]
♣ 원고, 피상고인 / 원고
♣ 피고, 상고인 / 서대전세무서장
♣ 원심판결 / 대전고법 2010.11.25. 선고 2010누1253 판결
<주 문>
원심판결을 파기하고, 사건을 대전고등법원에 환송한다.
<이 유>
상고이유를 판단한다.
1. 구 소득세법(2009.12.31. 법률 제9897호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 소득세법’이라 한다) 제101조제1항, 제4항의 위임을 받은 구 소득세법 시행령(2007.2.28. 대통령령 제19890호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 소득세법 시행령’이라 한다) 제167조는 양도소득의 부당행위계산에 관하여 제4항에서 ‘특수관계 있는 자와의 거래에 있어서 토지 등을 시가에 미달하게 양도함으로써 조세의 부담을 부당히 감소시킨 것으로 인정되는 때에는 그 양도가액을 시가에 의하여 계산한다’고 규정하고, 제5항에서 ‘제4항을 적용함에 있어서 시가는 상속세 및 증여세법 제60조 내지 제64조와 동법 시행령 제49조 내지 제59조 등의 규정을 준용하여 평가한 가액에 의한다’고 규정하고 있다. 그리고 구 상속세 및 증여세법(2010.1.1. 법률 제9916호로 개정되기 전의 것) 제60조제1항 전문은 ‘이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일 현재의 시가에 의한다’고 규정하고, 제2항은 ‘시가는 불특정다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 한다’고 규정하고 있다.
2. 원심은 그 채택 증거를 종합하여, ① 원고가 2006.9.8. 그가 대표이사로 있는 주식회사 ○○건설(이하 ‘○○건설’이라 한다)에 이 사건 토지를 개별공시지가에 따라 산정한 양도가액 5,150,000,000원에 양도한 후 피고에게 2006년 귀속 양도소득세 1,082,714,040원을 예정신고하고 이를 납부한 사실, ② 피고는 원고가 대한화재해상보험 주식회사로부터 대출을 받는 과정에서 가람감정평가법인 주식회사가 2006.8.22. 산정한 감정가액 9,018,540,000원을 이 사건 토지의 시가로 보고 구 소득세법 제101조제1항, 제4항, 구 소득세법 시행령 제167조제4항, 제5항 등을 적용하여 2008.1.2. 원고에게 2006년 귀속 양도소득세 1,403,825,100원을 증액하여 고지하였다가 조세심판원의 재조사결정에 따라 한국감정원과 주식회사 ○○감정평가법인(이하 ‘○○감정’이라 한다)이 2009.2.5. 이 사건 토지의 양도일인 2006.9.8.을 평가기준일로 하여 소급산정한 가액의 평균액인 7,570,827,000원을 시가로 보아 부과금액을 871,713,390원으로 감액하여 고지한 사실, ③ 한편 ○○건설은 2006.3.7. 대전광역시장으로부터 이 사건 토지 지상에 지하 5층 지상 27층 연면적 32,205.22㎡의 주상복합아파트를 건축하는 내용의 건축허가를 받아 2007.1.18. 착공하였는데, 이 사건 토지의 북쪽 인접지인 대전 유성구 봉명동 (지번 생략) 외 2필지 지상에서 2005.5.경 이미 건축허가를 받아 27층 규모의 건물을 건축 중이던 주식회사 미래와 사랑이 2006.11.22. 서울중앙지방법원에 일조권 침해 등을 이유로 공사중지가처분신청을 하는 등 민원이 제기됨에 따라, 결국 위 주상복합아파트에 대한 건축허가는 2008.7.29. 지하 4층 지상 5층 연면적 16,468.18㎡의 판매시설 및 근린생활시설을 건축하는 내용으로 변경된 사실 등을 인정하였다.
원심은 위와 같은 사실관계를 토대로 하여, 구 소득세법 시행령 제167조제4항, 제5항 등에서 규정한 시가에는 소급감정에 의한 가액은 포함되지 않는다는 전제 아래, 한국감정원 및 ○○감정이 산정한 이 사건 토지의 감정가액은 소급감정에 의한 것일 뿐만 아니라, 이 사건 토지의 양도 이전에 인근의 대전 유성구 봉명동 (지번 생략) 외 2필지 지상에 건축허가를 받은 건물의 신축으로 인하여 이 사건 토지 지상에 건축이 예정되어 있던 주상복합아파트의 건축공사가 중지되는 등 이 사건 토지에 대한 입체이용이 상당한 정도로 저해되는 사정을 반영하지 아니하여 객관적이고 합리적인 방법으로 평가한 가액으로 볼 수 없으므로, 위 감정가액의 평균액을 시가로 보고 한 이 사건 양도소득세 부과처분은 위법하다고 판단하였다.
3. 그러나 원심의 이러한 판단은 다음과 같은 이유로 수긍하기 어렵다.
구 소득세법 시행령 제167조제4항에서 부당행위계산 부인의 대상인 저가양도의 기준으로 규정하고 있는 ‘시가’는 원칙적으로 정상적인 거래에 의하여 형성된 객관적인 교환가격을 의미하지만, 이는 객관적이고 합리적인 방법으로 평가한 가액도 포함하는 개념으로서 공신력 있는 감정기관의 감정가격도 시가로 볼 수 있고, 그 가액이 소급감정에 의한 것이라 하여도 달라지지 않는다(대법원 2001.6.15. 선고 99두1731 판결, 대법원 2010.9.30. 선고 2010두8751 판결 등 참조).
그리고 원심의 판시와 같이 이 사건 토지의 양도 이후에 이 사건 토지 지상에 건축하려던 건축물의 층수와 면적이 변경되는 등의 사정이 발생하였다고 하더라도, 그러한 사정은 이 사건 토지의 양도 당시를 기준으로 지가의 형성에 영향을 미쳤음이 객관적으로 인정되어야 이 사건 토지의 평가에 반영될 수 있다.
그럼에도 원심은, 이 사건 토지 지상에 건축하려던 건축물의 층수와 면적이 변경되는 등의 위 사정이 이 사건 토지의 양도 당시를 기준으로 지가의 형성에 영향을 미쳤는지 여부에 관하여 나아가 심리하지 아니한 채 그 판시와 같은 이유만으로 한국감정원과 ○○감정이 산정한 이 사건 토지에 대한 감정가액의 평균액을 이 사건 토지의 시가로 볼 수 없다고 판단하고 말았으니, 이러한 원심의 판단에는 양도소득의 부당행위계산 부인에 있어 시가의 산정에 관한 법리 등을 오해하여 필요한 심리를 다하지 아니함으로써 판결에 영향을 미친 위법이 있다. 이 점을 지적하는 상고이유는 이유 있다.
4. 결론
그러므로 나머지 상고이유에 대한 판단을 생략한 채 원심판결을 파기하고, 사건을 다시 심리·판단하게 하기 위하여 원심법원에 환송하기로 하여 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.
대법관 이상훈(재판장) 전수안(주심) 양창수 김용덕