◆ 개별공시지가가 없는 토지 등에 대하여 개발부담금을 부과하기 위하여 산정한 해당 토지의 종료시점지가 및 개시시점지가의 의미(「개발이익환수에 관한 법률」 제10조 등 관련)
<질 의>
❍ 「개발이익환수에 관한 법률」 제10조제5항 및 같은 법 시행규칙 제8조제2항에 따르면 개발부담금을 부과하기 위하여 그 부과대상 토지의 종료시점지가와 개시시점지가를 산정할 때, 해당 토지의 개별공시지가가 없는 경우 등 대통령령으로 정하는 경우에는 「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따른 둘 이상의 감정평가법인이 감정평가한 가액을 산술평균한 가액으로 해당 지가를 산정하여야 하는바,
❍ 개별공시지가가 없는 토지 등에 대하여 개발부담금을 부과하기 위하여 「개발이익환수에 관한 법률 시행규칙」 제8조제2항에 따라 산정한 종료시점지가 및 개시시점지가가 개별공시지가를 의미하는지?
<회 답>
❍ 개별공시지가가 없는 토지 등에 대하여 개발부담금을 부과하기 위하여 「개발이익환수에 관한 법률 시행규칙」 제8조제2항에 따라 산정한 종료시점지가 및 개시시점지가가 개별공시지가를 의미하는 것은 아니라고 할 것입니다.
[이 유]
❍ 「개발이익환수에 관한 법률」 제2조제1호에 따르면 “개발이익”이란 개발사업의 시행 또는 토지이용계획의 변경, 기타 사회적·경제적 요인에 따라 정상지가상승분을 초과하여 개발사업을 시행하는 자 또는 토지소유자에게 귀속되는 토지가액의 증가분을 말하고, 같은 조제4호에 따르면 “개발부담금”이란 개발이익 중 같은 법에 따라 국가가 부과·징수하는 금액을 말한다고 정의하고 있으며, 같은 법 제8조에 따르면 개발부담금의 부과 기준은 부과 종료 시점의 부과 대상 토지의 가액(이하 “종료시점지가”라 한다)에서 부과 개시 시점의 부과 대상 토지의 가액(이하 “개시시점지가”라 한다), 부과 기간의 정상지가상승분, 같은 법 제11조에 따른 개발비용을 뺀 금액으로 한다고 규정하고 있고, 같은 법 제9조제1항에 따르면 “부과 개시 시점”은 사업시행자가 국가나 지방자치단체로부터 개발사업의 인가등을 받은 날로 한다고 규정하고 있으며, 같은 조제3항에 따르면 “부과 종료 시점”은 관계 법령에 따라 국가나 지방자치단체로부터 개발사업의 준공인가 등을 받은 날로 한다고 규정하고 있고, 같은 법 제14조제1항 본문에 따르면 부과 종료 시점부터 3개월 이내에 개발부담금을 결정·부과하여야 한다고 규정하고 있습니다.
❍ 한편, 「개발이익환수에 관한 법률」 제10조제1항에 따르면 종료시점지가는 부과 종료 시점 당시의 부과 대상 토지와 이용 상황이 가장 비슷한 표준지의 공시지가를 기준으로 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」 제9조제2항에 따른 비교표에 따라 산정한 가액(價額)에 해당 연도 1월 1일부터 부과 종료 시점까지의 정상지가상승분을 합한 가액으로 한다고 규정하고 있고, 같은 조제3항에 따르면 개시시점지가는 부과 개시 시점이 속한 연도의 부과 대상 토지의 개별공시지가(부과 개시 시점으로부터 가장 최근에 공시된 지가를 말함)에 그 공시지가의 기준일부터 부과 개시 시점까지의 정상지가상승분을 합한 가액으로 한다고 규정하고 있으며, 같은 조제5항에서는 같은 조제1항 및 제3항에 따라 종료시점지가와 개시시점지가를 산정할 때 해당 토지의 개별공시지가가 없는 경우 등 대통령령으로 정하는 경우에는 국토교통부령으로 정하는 방법으로 산정한다고 규정하고 있고, 이에 따라 같은 법 시행령 제11조제7항 각 호에서는 개시시점지가 및 종료시점지가를 산정할 때 부과 대상 토지의 개별공시지가가 없는 경우와 종료시점지가를 산정할 때 법 제10조제3항 단서에 따라 매입가격으로 개시시점지가를 산정한 경우를 규정하고 있으며, 같은 법 시행규칙 제8조제2항에서는 「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따른 둘 이상의 감정평가법인이 감정평가한 가액을 산술평균한 가액으로 해당 지가를 산정하여야 한다고 규정하고 있는바,
❍ 이 사안에서는 개별공시지가가 없는 토지 등에 대하여 개발부담금을 부과하기 위하여 「개발이익환수에 관한 법률 시행규칙」 제8조제2항에 따라 산정한 종료시점지가 및 개시시점지가가 개별공시지가를 의미하는지 여부가 문제될 수 있습니다.
❍ 살피건대, 「개발이익환수에 관한 법률」 제10조제5항에서 개발부담금 부과 대상 토지의 종료시점지가 및 개시시점시가를 국토교통부령으로 정하는 방법으로 산정하도록 한 취지는 개발부담금의 부과기준을 산정하기 위한 종료시점시가 및 개시시점지가는 원칙적으로 개별공시지가가 있는 부과 대상 토지에 대하여 같은 법 제10조제1항 및 제3항에 따라 표준지의 공시지가 및 부과 대상 토지의 개별공시지가를 활용하여 산정하여야 하나, 해당 토지에 대한 개별공시지가가 없는 경우 등 대통령령으로 정하는 경우에는 국토교통부령에서 정하는 별도의 방법에 따라 산정하도록 함으로써 개발이익 환수에 합리성을 도모하려는 것이라는 점에 비추어 볼 때, 별도의 규정이 없는 이상 「개발이익환수에 관한 법률」 제10조제5항의 위임에 따른 같은 법 시행규칙 제8조제2항에 따라 산정한 종료시점지가 및 개시시점지가가 개별공시지가를 의미하는 것으로 볼 수는 없다고 할 것입니다.
❍ 또한, 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」 제11조, 제12조 및 제13조 등을 종합하면, 개별공시지가는 「개발이익환수에 관한 법률」에 따른 개발부담금의 부과 등을 위한 지가산정에 사용하도록 하기 위하여 제공하는 것으로서, 시장·군수 또는 구청장이 같은 법 제20조에 따른 시·군·구부동산평가위원회의 심의를 거쳐 매년 공시지가의 공시기준일 현재 관할구역 안의 개별토지의 단위면적당 가격인바, 이는 감정평가업자의 검증 등을 통하여 결정·공시하여야 하며, 공시된 개별공시지가에 대하여 이의신청 및 정정 등의 절차를 마련하고 있는 반면,
❍ 「개발이익환수에 관한 법률」에 따른 종료시점지가 및 개시시점지가는 개발부담금의 부과기준을 산출하기 위한 해당 토지의 가액으로서 같은 법 제10조에서 해당 지가를 산정하는 방법을 별도로 규정하고 있고, 더구나 해당 토지의 개별공시지가가 없는 경우 등에는 「개발이익환수에 관한 법률 시행규칙」 제8조제2항에 따라 시장·군수 또는 구청장이 「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따른 둘 이상의 감정평가법인이 감정평가한 가액을 산술평균한 가액으로 종료시점지가 및 개시시점지가를 산정하여야 한다고 규정하고 있는 점 등에 비추어 볼 때, 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따른 개별공시지가와 「개발이익환수에 관한 법률」에 따른 종료시점지가·개시시점지가는 그 산정 목적, 산정 절차 및 방법 등이 다르다고 할 것입니다.
❍ 따라서, 개별공시지가가 없는 토지 등에 대하여 개발부담금을 부과하기 위하여 「개발이익환수에 관한 법률 시행규칙」 제8조제2항에 따라 산정한 종료시점지가 및 개시시점지가가 개별공시지가를 의미하는 것은 아니라고 할 것입니다.
【법제처 법령해석례 : 법제처 14-0223, 2014.05.22.】