장기전세주택이 공공주택 특별법 제50조의2제2항제2호 및 같은 법 시행령 제54조제2항제1호에 따라 조기 분양전환을 할 수 있는 공공임대주택에 포함되는지 여부 [법제처 25-0649]

<질의요지>

「공공주택 특별법」 제50조의2제1항에서는 공공주택사업자는 공공임대주택을 5년 이상의 범위에서 대통령령으로 정한 임대의무기간이 지나지 않으면 매각할 수 없도록 규정하고 있고, 같은 조제2항제2호 및 같은 법 시행령 제54조제2항제1호에서는 임대의무기간이 지나기 전에 공공임대주택을 매각할 수 있는 경우의 하나로 ‘공공주택사업자가 경제적 사정 등으로 공공임대주택에 대한 임대를 계속할 수 없는 경우로서 공공주택사업자가 국토교통부장관의 허가를 받아 임차인에게 분양전환하는 경우’를 규정하고 있는바,

「공공주택 특별법 시행령」 제2조제4호의 장기전세주택(이하 “장기전세주택”이라 함)이 같은 법 제50조의2제2항제2호 및 같은 법 시행령 제54조제2항제1호에 따라 임대의무기간이 지나기 전에 분양전환을 할 수 있는 공공임대주택에 포함되는지?

 

<회 답>

장기전세주택은 「공공주택 특별법」 제50조의2제2항제2호 및 같은 법 시행령 제54조제2항제1호에 따라 임대의무기간이 지나기 전에 분양전환을 할 수 있는 공공임대주택에 포함되지 않습니다.

 

<이 유>

먼저 「공공주택 특별법」 제50조의2제2항제2호 및 같은 법 시행령 제54조제2항제1호 전단에서는 임대의무기간이 지나기 전에 공공임대주택을 매각할 수 있는 경우의 하나로 ‘공공주택사업자가 경제적 사정 등으로 공공임대주택에 대한 임대를 계속할 수 없는 경우로서 공공주택사업자가 국토교통부장관의 허가를 받아 임차인에게 분양전환하는 경우’를 규정하면서, 같은 호 후단에서는 이 경우 같은 법 제50조의3제1항에 해당하는 임차인에게 우선적으로 분양전환하여야 한다고 규정하고 있는 한편, 같은 법 제50조의3제1항에서는 임대 후 분양전환을 할 목적으로 건설된 공공건설임대주택의 우선 분양전환 대상 임차인을 규정하고 있습니다.

이러한 규정 체계에 비추어 보면 같은 법 제50조의2제2항제2호 및 같은 법 시행령 제54조제2항제1호는 예정된 분양전환 시점보다 조기에 우선 분양전환 대상 임차인에게 분양전환을 할 수 있도록 하는 규정으로 보아야 하므로, 이 경우 조기 분양전환은 임차인에게 분양전환할 것을 전제로 공급된 공공임대주택을 대상으로 하는 것으로 한정하여 해석하여야 할 것입니다.

그런데 「공공주택 특별법 시행령」 제2조제4호에 따르면 장기전세주택은 국가나 지방자치단체의 재정이나 주택도시기금의 자금을 지원받아 전세계약의 방식으로 공급하는 공공임대주택으로서, 분양전환을 목적으로 하는 공공임대주택과는 달리 장기간의 임대가 목적(2008.10.17. 의안번호 제1801555호로 발의된 임대주택법 일부개정법률안 국회 국토교통위원회 검토보고서 및 2009.3.25. 법률 제9541호로 일부개정되어 2009.6.26. 시행된 「임대주택법」 개정이유 및 주요내용 참조)인바, 「공공주택 특별법」 제50조의2제2항제2호 및 같은 법 시행령 제54조제2항제1호에 따른 조기 분양전환 대상 공공임대주택에 포함된다고 볼 수 없습니다.

그리고 장기전세주택과 분양전환을 목적으로 하는 공공임대주택은 별개의 제도로서 운영 및 임차인의 자격 요건 등에서도 차이가 있는데, 우선 임차인을 모집하는 경우 분양전환을 목적으로 하는 공공임대주택인 「공공주택 특별법 시행령」 제2조제5호에 따른 분양전환공공임대주택(이하 “분양전환공공임대주택”이라 함)은 「주택공급에 관한 규칙」 제21조제3항제19호에서 입주자 모집공고에 “분양전환시기와 분양예정가격의 산출기준 등 분양전환조건에 관한 사항”을 포함하도록 하여 임차인이 분양전환과 관련된 사항을 사전에 확인할 수 있도록 하고 있는 반면, 장기전세주택에 대해서는 이와 같은 규정이 마련되어 있지 않습니다.

또한 임차인의 자격 요건에 대해서도 분양전환공공임대주택은 「공공주택 특별법 시행규칙」 제19조, 별표 6 및 별표 6의2에서 별도의 구체적인 자격 요건을 규정하고 있으나, 장기전세주택은 같은 규칙 제18조에서 전용면적 기준 85제곱미터 이하인 주택은 같은 규칙 제15조의 국민임대주택 입주자 선정 방법에 따라, 그 외의 주택은 「주택공급에 따른 규칙」 제4장에 따른 일반적인 주택공급 방법에 따라 각각 입주자를 선정하도록 규정하고 있으며, 나아가 임차인의 지위에 있어서도 같은 규칙 제2조제7호에 따르면 분양전환공공임대주택을 공급받은 자는 당첨자에 해당되고 같은 규칙 제7조에 따라 입주자로 선정된 경우 주택청약종합저축 통장도 사용하게 되나, 장기전세주택의 경우에는 그렇지 않습니다.

이처럼 분양전환을 목적으로 한 공공임대주택은 장래에 해당 임차인에 대한 분양전환이 이루어질 것을 전제하므로, 입주자 모집 단계부터 임차인이 분양전환과 관련된 사항을 사전에 확인할 수 있도록 하고 구체적인 자격 요건에 따라 선정된 입주자의 지위를 당첨자로 보는 반면, 장기전세주택 임차인의 경우에는 그러하지 않다는 차이점을 고려한다면, 이 사안에서의 「공공주택 특별법」 제50조의2제2항제2호 및 같은 법 시행령 제54조제2항제1호에 따른 조기 분양전환은 임차인에게 분양전환할 것을 전제로 공급된 분양전환을 목적으로 하는 공공임대주택을 대상으로 한다고 해석하는 것이 공공주택 특별법령의 규정체계에도 부합합니다.

따라서 장기전세주택은 「공공주택 특별법」 제50조의2제2항제2호 및 같은 법 시행령 제54조제2항제1호에 따라 임대의무기간이 지나기 전에 분양전환을 할 수 있는 공공임대주택에 포함되지 않습니다.

※ 법령정비 권고사항

「공공주택 특별법 시행령」 제54조제2항제1호에 따른 조기 분양전환 대상 공공임대주택의 범위가 명확하지 않아 해석상 논란이 발생할 수 있으므로, 관련 내용을 명확하게 규정하는 방안을 검토할 필요가 있습니다.

 

【법제처 25-0649, 2025.12.30.】