임대사업자가 임차인에게 선수관리비를 부담시킬 수 있는지 여부 [법제처 25-0771]

<질의요지>

「민간임대주택에 관한 특별법」(이하 “민간임대주택법”이라 함) 제51조제6항에서는 임대사업자는 민간임대주택을 관리하는 데 필요한 경비를 임차인이 최초로 납부하기 전까지 해당 민간임대주택의 유지관리 및 운영에 필요한 경비(이하 “선수관리비”라 함)를 대통령령으로 정하는 바에 따라 부담할 수 있다고 규정하고 있고, 그 위임에 따라 마련된 같은 법 시행령 제41조제7항에서는 임대사업자는 같은 법 제51조제6항에 따라 민간임대주택을 관리하는 데 필요한 경비를 임차인이 최초로 납부하기 전까지 선수관리비를 부담하는 경우에는 해당 임차인의 입주가능일 전까지 「공동주택관리법」에 따른 관리주체(이하 “관리주체”라 함)에게 선수관리비를 지급해야 한다고 규정하고 있는바,

민간임대주택법상 임대사업자는 임차인에게 선수관리비를 부담시킬 수 있는지?

 

<회 답>

민간임대주택법상 임대사업자는 임차인에게 선수관리비를 부담시킬 수 없습니다.

 

<이 유>

먼저 법령의 문언 자체가 비교적 명확한 개념으로 구성되어 있다면 원칙적으로 더 이상 다른 해석방법은 활용할 필요가 없거나 제한될 수밖에 없다고 할 것인데, 민간임대주택법 제51조제6항 및 같은 법 시행령 제41조제7항에서는 임대사업자는 민간임대주택을 관리하는 데 필요한 경비를 임차인이 최초로 납부하기 전까지 선수관리비를 부담할 수 있고, 이 경우 해당 임차인의 입주가능일 전까지 관리주체에게 선수관리비를 지급해야 한다고 규정하고 있는바, 민간임대주택법령상 임대사업자가 부담하도록 규정하고 있는 선수관리비를 임차인에게 부담하게 할 수 없다고 할 것입니다.

그리고 선수관리비에 대한 민간임대주택법 제51조제6항의 입법연혁 및 취지를 살펴보면, 민간임대주택 관리에 필요한 경비를 임차인이 최초로 납부하기 전까지 해당 민간임대주택의 유지관리 및 운영에 필요한 경비를 임대사업자가 부담할 수 있도록 근거를 마련하는 내용으로 2023년 8월 16일 법률 제19680호로 민간임대주택법이 개정되었는데(2023.8.16. 법률 제19680호로 일부개정된 민간임대주택법 개정이유 및 주요내용 참조), 이는 「공공주택 특별법」에 따른 공공임대주택의 경우에는 공공주택사업자가 선수관리비를 부담하도록 하고 있는 반면, 민간임대주택을 공공임대주택과 다르게 운영하여야 할 타당한 이유가 없음에도 민간임대주택의 경우 선수관리비를 임차인이 부담하고 있는바, 민간임대주택을 관리하는 데 필요한 경비를 임차인이 최초로 납부하기 전까지 임대사업자가 선수관리비를 부담하도록 함으로써 공공임대주택과 민간임대주택 간의 형평성을 도모하고 주거 취약계층인 임차인의 경제적 부담을 경감하려는 것인 점(2021.6.11. 의안번호 제2110752호로 발의된 민간임대주택에 관한 특별법 일부개정법률안(대안반영폐기, 2023.3.23.) 국회 국토교통위원회 심사보고서 참조)을 고려하면, 임대사업자가 임차인에게 선수관리비를 부담하도록 하는 것은 민간임대주택법의 입법연혁 및 그 취지에 어긋난다고 할 것입니다.

아울러 민간임대주택법 시행령 제41조제8항 본문에서는 관리주체는 임차인의 임대기간이 종료되는 경우에는 같은 조제7항에 따라 지급받은 선수관리비를 임대사업자에게 반환하도록 규정하고 있고, 같은 조제9항에서는 같은 조제7항에 따라 관리주체에게 지급하는 선수관리비의 금액은 해당 민간임대주택의 유형 및 세대수 등을 고려하여 임대사업자와 관리주체가 협의하여 정한다고 규정하고 있는바, 문언상 임대사업자만을 선수관리비의 반환 대상 및 그 금액의 협의 주체로 규정하여 선수관리비에 관한 법률관계의 당사자에서 임차인을 제외하고 있다는 점을 고려하면, 명시적인 규정이나 합리적인 근거 없이 선수관리비의 부담 주체를 임차인으로 확대해석하는 것은 타당하지 않다는 점도 이 사안을 해석할 때 고려할 필요가 있습니다.

따라서 민간임대주택법상 임대사업자는 임차인에게 선수관리비를 부담시킬 수 없습니다.

 

【법제처 25-0771, 2025.12.17.】