<질의요지>
「주택법」 제15조제1항에서는 대통령령으로 정하는 호수 이상의 주택건설사업을 시행하려는 자는 사업계획승인권자(「주택법」 제15조제1항 각 호의 구분에 따른 사업계획승인권자를 말하며, 이하 같음)에게 사업계획승인을 받아야 한다고 규정하고 있고, 그 위임에 따라 같은 법 시행령 제27조제1항제2호 본문에서는 “대통령령으로 정하는 호수”를 공동주택의 경우 30세대로 규정하고 있는바,
「주택법」 제2조제20호 및 같은 법 시행령 제10조제1항제1호에 따른 도시형 생활주택인 소형 주택을 30세대 이상 건축(주택 외의 시설과 주택을 동일 건축물로 건축하는 등 「주택법」 제15조제1항 각 호 외의 부분 단서에 해당하지 않는 경우를 전제함)하려는 자는 같은 법 제15조에 따른 사업계획승인을 받아야 하는지?
[질의 배경]
민원인은 위 질의요지에 대한 국토교통부의 답변에 이견이 있어 법제처에 법령해석을 요청함.
<회 답>
이 사안의 경우 도시형 생활주택인 소형 주택을 30세대 이상 건축하려는 자는 「주택법」 제15조에 따른 사업계획승인을 받아야 합니다.
<이 유>
법령의 문언 자체가 비교적 명확한 개념으로 구성되어 있다면 원칙적으로 더 이상 다른 해석방법은 활용할 필요가 없거나 제한될 수밖에 없다고 할 것인데(대법원 2009.4.23. 선고 2006다81035 판결례 참조), 「주택법」 제15조제1항 및 같은 법 시행령 제27조제1항제2호 본문에서는 30세대 이상 공동주택의 주택건설사업을 시행하려는 자는 사업계획승인을 받도록 규정하면서, 같은 호 단서 및 각 목에서는 일정한 요건을 갖춘 단지형 연립주택 또는 단지형 다세대주택의 경우 등에 대해서만 예외적으로 50세대 이상 건축하려는 경우에 사업계획승인을 받도록 규정하고 있으므로, 같은 호 단서 및 각 목의 요건에 해당하지 않는 공동주택을 30세대 이상으로 건축하려는 자는 같은 법 제15조에 따른 사업계획승인을 받아야 하는 것이 문언상 분명합니다.
그리고 「주택법」 제2조제20호 및 같은 법 시행령 제10조제1항에서는 도시형 생활주택을 300세대 미만의 국민주택규모에 해당하는 주택으로서 소형 주택(제1호), 단지형 연립주택(제2호) 및 단지형 다세대주택(제3호)으로 구분하면서, 같은 항제1호에서는 소형 주택을 “다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 공동주택”으로 규정하고 있고, 용도별 건축물의 종류에 대해 규정하고 있는 「건축법 시행령」 별표 1 제2호에서는 “공동주택”에 “「주택법 시행령」 제10조제1항제1호에 따른 소형 주택”이 포함됨을 명시하고 있는바, 「주택법 시행령」 제10조제1항제1호에 따른 소형 주택은 같은 영 제27조제1항제2호에 따른 공동주택에 해당하면서 같은 영 제10조제1항제2호 및 제3호에 따른 단지형 연립주택이나 단지형 다세대주택과는 달리 같은 영 제27조제1항제2호 단서의 적용 대상에 해당하지 않으므로, 이와 같은 주택 및 건축법령의 규정체계상 30세대 이상의 소형 주택을 건축하려는 자는 「주택법」 제15조 및 같은 법 시행령 제27조제1항제2호 본문에 따라 사업계획승인을 받아야 합니다.
또한 도시형 생활주택과 관련된 주택법령의 입법연혁을 살펴보면, 도시형 생활주택 제도는 주택법령상의 과중한 요건으로 인해 건축 허가만으로 건설이 가능한 19세대 이하의 다세대주택의 신축이 늘어나자, 일정 세대수 미만으로 건설되는 국민주택규모에 해당하는 주택에는 감리, 분양가 상한제 등 일부 주택법령 규정의 적용을 배제하여 쾌적하고 저렴한 주택을 신속하게 공급하기 위한 목적(2009.2.3. 법률 제9405호로 일부개정된 「주택법」 개정이유 및 주요내용 참조)으로 2009년 2월 3일 법률 제9405호로 「주택법」을 일부개정하면서 도입된 것인데, 2009년 4월 21일 대통령령 제21444호로 일부개정된 「주택법 시행령」 제3조제1항에서는 도시형 생활주택을 ‘법 제16조에 따른 사업계획승인을 받아 건설하는 주택’으로 규정하여 도시형 생활주택이 사업계획승인의 대상임을 명확히 하고 있었고, 이후 2010년 7월 6일 대통령령 제22254호로 「주택법 시행령」을 개정하면서 ‘법 제16조에 따른 사업계획승인을 받아’라는 표현을 삭제하였으나, 이는 일정 규모 미만인 도시형 생활주택은 사업계획승인을 받지 않고 건축하는 것이 가능하고 같은 영 제15조에서 사업계획승인을 받아야 하는 공동주택 건설규모에 대해 별도로 규정하고 있다는 점을 반영한 것일 뿐, 도시형 공동주택인 소형 주택을 30세대 이상을 건축하려는 자를 사업계획승인 대상에서 제외하려는 입법 의도가 있었던 것으로는 보이지 않습니다.
따라서 이 사안의 경우 도시형 생활주택인 소형 주택을 30세대 이상 건축하려는 자는 「주택법」 제15조에 따른 사업계획승인을 받아야 합니다.
【법제처 22-0351, 2022.08.30.】