<질의요지>
「공공주택 특별법」 제6조의2에 따라 특별관리지역으로 지정될 당시부터 지목이 대인 토지와 해당 토지에 인접하고 있는 지목이 대가 아닌 토지를 포함하여 총 면적이 330제곱미터 이하인 토지에 대지를 조성하여 주택을 건축하려는 경우, 주택을 건축할 수 있는 토지의 범위는 같은 법 시행령 별표 1 제1호나목3)(1)에 따라 특별관리지역 지정 당시부터 지목이 대인 토지와 지정 당시부터 있던 기존의 주택이 있는 토지로 제한되는지 아니면 같은 영 별표 2 제2호의 세부 기준에 따르기만 하면 같은 영 별표 1 제1호나목3)(1)에 따른 제한 없이 대지면적이 330제곱미터 이하까지 가능한지?
[질의 배경]
경기도 광명시에서는 위 질의요지에 대해 국토교통부에 질의하였고 특별관리지역 지정 당시부터 지목이 대인 토지와 지정 당시부터 있던 기존의 주택이 있는 토지로 제한된다는 회신을 받자 이에 이견이 있어 법제처에 법령해석을 요청함.
<회 답>
이 사안의 경우 주택을 건축할 수 있는 토지의 범위는 「공공주택 특별법 시행령」 별표 1 제1호나목3)(1)에 따라 특별관리지역 지정 당시부터 지목이 대인 토지와 지정 당시부터 있던 기존의 주택이 있는 토지로 제한됩니다.
<이 유>
「공공주택 특별법」 제6조의2에서는 주택지구를 해제할 때 난개발이 우려되는 지역에 대해 특별관리지역으로 지정할 수 있도록 하고, 같은 법 제6조의3제1항에서는 특별관리지역 안에서는 건축물의 건축 및 용도변경, 공작물의 설치, 토지의 형질변경 등의 행위를 제한하면서(본문) 예외적으로 특별관리지역의 취지에 부합하는 범위에서 대통령령으로 정하는 행위에 한정하여 시장, 군수 또는 구청장의 허가를 받아 할 수 있다고 규정(단서)하여 특별관리지역 안에서의 건축 및 토지의 형질변경 등의 행위를 법령에서 정한 일정한 행위에 한정하여 예외적으로 허용하고 있는바,(2014.10.21. 의안번호 제1912079호로 발의된 공공주택건설등에 관한 특별법 일부개정법률안 국회 국토교통위원회 심사보고서 참조) 예외적으로 허용되는 행위의 대상은 법령상 특별한 사유가 없는 한 제한적으로 해석(법제처 2015.10.26. 회신 15-0556 해석례 참조)해야 합니다.
그런데 「공공주택 특별법 시행령」 제8조제1항 및 별표 1 제1호에서는 특별관리지역에서 허가를 받아 할 수 있는 건축물의 건축과 이에 따르는 토지의 형질변경에 대해 시설의 종류를 구분하여 정하면서 같은 호 나목3)(1)에서는 특별관리지역 주민의 주거·생활편익 및 생업을 위한 시설 중 주택(「건축법 시행령」 별표 1 제1호가목에 따른 단독주택을 말함.)에 대하여 “특별관리지역 지정 당시부터 지목이 대인 토지와 특별관리지역 지정 당시부터 있던 기존의 주택(「건축법」 제38조에 따른 건축물대장에 등재된 주택을 말함.)이 있는 토지에만 주택을 신축할 수 있다”고 건축의 범위를 제한하고 있는바, 특별관리지역 안에서 주택을 건축할 수 있는 경우는 같은 별표 제1호나목3)(1)에서 정하고 있는 범위로 제한되는 것이 문언상 명백합니다.
그리고 「공공주택 특별법 시행령」 제8조제2항에서는 “제1항에 따른 행위에 대한 허가의 세부 기준”은 별표 2와 같다고 규정하고 있는바, 같은 영 별표 2에 따른 세부 기준은 같은 영 제8조제1항 및 별표 1에 따라 허용되는 행위에 대한 허가 시 세부 기준이므로 별표 2 제3호가목2)에 따른 “주택의 건축을 위하여 대지를 조성하는 경우 기존면적을 포함하여 330제곱미터 이하”일 것의 기준은 별표 1 제1호나목3)(1)에 따라 주택을 건축하더라도 형질변경의 범위를 최대 330제곱미터로 제한하는 것으로 보아야 하고, 별표 2의 세부기준을 별표 1에서 허용하는 행위와 별개로 독립적으로 적용하는 것으로 볼 수는 없습니다.
따라서 이 사안의 경우 「공공주택 특별법 시행령」 별표 1 제1호나목3)(1)에 따라 주택을 건축할 수 있는 토지는 특별관리지역 지정 당시부터 지목이 대인 토지와 특별관리지역 지정 당시부터 있던 기존의 주택이 있는 토지로 제한됩니다.
【법제처 19-0522, 2019.12.24.】