<질의요지>

국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령30조제1호나목(3)에 따른 제3종일반주거지역(391.97)과 같은 조제2호나목에 따른 일반상업지역(535.85)에 걸쳐 있는 하나의 대지에 300세대 미만의 주택과 주택 외의 시설을 동일 건축물로 건축하는 경우,(주택법 시행령27조제4항제1호나목에 따른 해당 건축물의 연면적에서 주택의 연면적이 차지하는 비율이 90퍼센트 미만일 것의 요건을 갖춘 것으로 전제함.) 해당 사업시행자는 주택법15조제1항 각 호 외의 부분 단서 및 같은 법 시행령 제27조제4항제1호가목에 따라 주택건설사업 시행을 위한 사업계획승인(이하 주택건설사업계획승인이라 함)을 받지 않아도 되는지?

[질의 배경]

용산구는 일반상업지역과 제3종일반주거지역에 걸쳐 있는 하나의 대지에 주택과 주택 외의 시설을 함께 건축하는 경우 주택건설사업계획 승인을 제외할 수 있는지에 대하여 법령 소관부처인 국토교통부에 질의하였고, 이 경우 사업계획승인 제외 대상이 아니라는 국토교통부의 회신에 이의가 있어 법제처에 법령해석을 요청함.

 

<회 답>

이 사안의 경우 사업시행자는 주택법15조제1항 각 호 외의 부분 단서가 적용되지 않으므로 같은 항 본문에 따라 주택건설사업계획승인을 받아야 합니다.

 

<이 유>

법령의 문언 자체가 비교적 명확한 개념으로 구성되어 있다면 원칙적으로 더 이상 다른 해석방법은 활용할 필요가 없거나 제한될 수밖에 없는데,(대법원 2009.4.23. 선고 200681035 판결례 참조) 주택법15조제1항 각 호 외의 부분 단서와 같은 법 시행령 제27조제4항제1호가목에서는 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령(이하 국토계획법 시행령이라 함) 30조제1호다목에 따른 준주거지역또는 같은 조제2호에 따른 상업지역에서 300세대 미만의 주택과 주택 외의 시설을 동일 건축물로 건축하는 경우 등의 요건을 갖춘 때에는 주택건설사업계획승인을 받지 않아도 된다고 규정하고 있으므로, 이 사안과 같이 준주거지역또는 상업지역이 아닌 국토계획법 시행령 제30조제1호나목(3)에 따른 3종일반주거지역이 포함된 지역에 300세대 미만의 주택과 주택 외의 시설을 동일 건축물로 건축하는 경우에는 주택법 시행령27조제4항제1호가목에 포함되지 않음이 문언상 명백합니다.

그리고 주택법령은 원칙적으로 사업시행자가 주택건설사업계획승인을 받아 주택건설사업을 시행하도록 하면서(15조제1항 각 호 외의 부분 본문), 예외적으로 용도지역 중 상업지역 또는 준주거지역에서 300세대 미만의 주택과 주택 외의 시설을 동일 건축물로 건축하는 등의 경우에는(15조제1항 각 호 외의 부분 단서 및 같은 법 시행령 제27조제4) “규제완화 차원에서 주택법령을 적용하지 않고 건축법에 따른 건축신고 또는 건축허가만으로 주택건설사업을 추진할 수 있도록 하고 있는바,(법제처 2012.4.10. 회신 12-0126 해석례 참조) 이러한 예외규정은 엄격하게 해석해야 한다는 점도 이 사안을 해석할 때 고려해야 합니다.

한편 국토의 계획 및 이용에 관한 법률(이하 국토계획법이라 함) 84조제1항 각 호 외의 부분 본문 및 같은 법 시행령 제94조 단서에서는 하나의 대지가 둘 이상의 용도지역 등에 걸치는 경우로서 각 용도지역 등에 걸치는 부분 중 가장 작은 부분의 규모가 660제곱미터(도로변에 띠 모양으로 지정된 상업지역에 걸쳐 있는 토지의 경우) 이하인 경우에는 전체 대지의 건폐율 및 용적률 외의 건축제한 등에 관한 사항은 그 대지 중 가장 넓은 면적이 속하는 용도지역 등에 관한 규정을 적용한다고 규정하고 있는데, 일반상업지역이 대지 중 가장 넒은 면적을 차지하는 이 사안의 경우에는 제3종일반주거지역을 포함한 전체 대지에 일반상업지역에 관한 규정이 적용되므로, 주택법 시행령27조제4항제1호가목에 따른 상업지역에서 300세대 미만의 주택과 주택 외의 시설을 동일 건축물로 건축하는 경우로 볼 수 있다는 의견이 있습니다.

그러나 국토계획법의 위 규정들은 상대적으로 작은 규모의 대지에 대해서도 용도지역에서의 건축물이나 그 밖의 시설의 용도종류 및 규모 등 국토계획법령에서 정하고 있는 건축제한을 엄격하게 적용하게 될 경우 국토를 경제적효율적으로 이용할 수 없는 불합리한 점을 고려해 가장 넓은 면적이 속하는 용도지역에 관한 건축제한 규정을 전체 대지에 대해 확장 적용하도록 함으로써 위와 같은 불합리한 경우를 방지하기 위한 취지의 특례 규정입니다.(법제처 2015.7.9. 회신 15-0267 해석례 참조)

그런데 주택법15조제1항 각 호 외의 부분 단서는 주택건설사업 시행에 있어서 주택법령을 적용하지 않는 특례를 정하고 있는 것으로 국토계획법 제84조제1항 각 호 외의 부분 본문 및 같은 법 시행령 제94조 단서에 따른 건축제한의 특례와는 그 입법취지나 목적이 서로 다르므로, 국토계획법의 위 규정들이 주택법15조제1항에 따른 주택건설사업계획승인 절차까지 당연히 적용된다고 볼 수는 없다는 점에서 그러한 의견은 타당하지 않습니다.

 

법제처 18-0414, 2018.09.18.

 

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