<질의요지>
｢민간임대주택에 관한 특별법｣에 따른 임대사업자가 임대의무기간 동안에 월임대료를 임대보증금으로 전환하도록 임대조건을 변경하여 임대차계약을 재계약할 것을 임차인에게 요구하였으나 임차인이 재계약을 희망하면서도 임대조건의 변경에는 동의하지 않은 경우, 임차인이 같은 법 제47조에 따른 표준임대차계약서상의 의무를 위반한 것에 해당하여 임대사업자가 같은 법 제45조 및 같은 법 시행령 제35조제6호에 따라 재계약을 거절할 수 있는지?
[질의 배경]
｢민간임대주택에 관한 특별법｣에 따른 임대사업자(100세대 미만의 장기일반민간임대주택 임대 중)인 민원인은 임대의무기간 중에 기존의 임대차계약을 갱신하면서 월임대료를 임대보증금으로 전환하고자 하나 임차인이 종전대로 월임대료를 지급하길 원하자, 임차인의 계약변경 미동의를 이유로 재계약을 거절할 수 있는지 국토교통부에 문의했고, 재계약을 거절할 수 없다는 답변을 받자 이견이 있어, 법제처에 법령해석을 요청해줄 것을 국토교통부에 의뢰함.
<회 답>
이 사안의 경우 재계약을 거절할 수 없습니다.
<이 유>
｢민간임대주택에 관한 특별법｣(이하 “민간임대주택법”이라 함)에 따르면 임대사업자는 임대의무기간(민간임대주택법 제2조제4호부터 제6호까지의 규정에 따른 기간을 말함)동안 민간임대주택을 계속 임대할 의무(제43조제1항)가 있으나 임차인이 의무를 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 경우 등 대통령령으로 정하는 사유가 발생한 때에는 임대의무기간 동안에도 임대차계약을 해제 또는 해지하거나 재계약을 거절할 수 있도록 하고 있는바(제45조), 이와 같이 민간임대주택법에서 임대사업자에게 임대의무를 부과한 것은 민간임대주택의 공급을 촉진하고 국민의 주거생활을 안정시키기 위한(제1조) 입법목적을 고려하여 임차인이 임대의무기간 동안 안정적으로 주거생활을 할 수 있게 하려는 취지이므로 같은 법 제45조 및 그 위임에 따른 같은 법 시행령 제35조 각 호의 임대사업자가 임대의무기간 동안 임대차계약을 해제･해지하거나 재계약을 거절할 수 있는 사유에 해당하는지 여부는 엄격하게 해석해야 합니다.
그런데 ｢민간임대주택에 관한 특별법 시행령｣ 제35조제6호에서는 임대사업자가 임대의무기간 동안에 임대차계약을 해제 또는 해지하거나 재계약을 거절할 수 있는 사유로 “표준임대차계약서(민간임대주택법 제47조제1항 및 같은 법 시행규칙 별지 제24호서식･제25호서식에 따른 계약서를 말하며, 이하 같음) 상의 의무를 위반한 경우(제6호)” 등을 규정하고 있고, ｢민간임대주택에 관한 특별법 시행규칙｣ 별지 제24호서식에 따른 표준임대차계약서(Ⅰ)의 “계약조건” 제5조 및 같은 규칙 별지 제25호서식에 따른 표준임대차계약서(Ⅱ)의 “계약조건” 제3조에서는 임대사업자와 임차인은 물가, 그 밖의 경제적 여건의 변동이 있는 경우 등에는 임대보증금, 임대료, 관리비, 사용료 또는 제납입금을 조정할 수 있다고 규정하고 있는데, 이는 해당 사유가 발생하지 않는 한 함부로 임대료 등을 변경할 수 없도록 하여 안정적인 임대차관계가 지속될 수 있도록 한 것이지 이러한 사유가 발생했다고 하여 임대사업자 또는 임차인이 일방적으로 임대 조건을 변경할 수 있도록 하거나 상대방에게 그러한 임대 조건의 변경을 수인해야 할 의무를 부과한 것으로 볼 수는 없으므로 임차인이 임대조건의 변경에 동의하지 않는 경우를 표준임대차계약서상의 의무를 위반한 것으로 볼 수는 없습니다.
아울러 민간임대주택법 제44조제2항에서는 임대사업자가 임대의무기간 동안 임대료의 증액을 청구하는 경우 연 5퍼센트의 범위에서 주거비, 물가지수 등을 고려하도록 규정하고 있고, 같은 법 제48조 및 그 위임에 따른 같은 법 시행령 제37조에서는 임대사업자가 월임대료를 임대보증금으로 전환하는 등 계약내용을 변경하는 경우 같은 법 제44조에 따른 임대료 증액 제한에 관한 사항 등을 임차인에게 설명하고 확인받도록 규정하고 있는데, 이러한 규정 역시 임대사업자가 우월적 지위에서 임대 조건을 함부로 변경하거나 임대료를 증액할 수 없도록 한 것으로서 임대사업자와 임차인은 이러한 제한 및 절차를 준수하면서 상호 협의하여 임대 조건을 변경할 수 있는 것이지 이러한 규정들로부터 임대사업자가 일방적으로 변경한 임대 조건을 임차인이 수인할 의무가 도출된다고 보기는 어렵다는 점도 이 사안을 해석할 때 고려해야 합니다.
【법제처 18-0498, 2018.12.07.】