<질의요지>

2015518일 법률 제13328호로 일부개정되어 2015919일 시행된 임대주택법(이하 구 임대주택법이라 함) 19조에서는 임대주택의 임차인은 임차권을 다른 사람에게 양도(매매, 증여, 그 밖에 권리변동이 따르는 모든 행위를 포함하되, 상속의 경우는 제외함. 이하 같음)하거나 임대주택을 다른 사람에게 전대(轉貸)할 수 없으나(본문), 대통령령으로 정하는 경우로서 임대사업자의 동의를 받은 경우에는 양도하거나 전대할 수 있다고(단서) 규정하고 있고,

구 임대주택법 제21조제1항 각 호 외의 부분에서는 임대사업자가 임대의무기간이 지난 후 주택법16조에 따라 사업계획승인을 받아 건설한 공공건설임대주택을 분양전환하는 경우에는 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 임차인에게 우선 분양전환하여야 한다고 규정하고 있으며, 같은 항 제1호에서는 입주일 이후부터 분양전환 당시까지 해당 임대주택에 거주한 무주택자인 임차인을 규정하고 있는바,

임차인이 구 임대주택법 제19조 단서에 따라 임대주택을 다른 사람에게 전대한 경우, 해당 임차인이 같은 법 제21조제1항제1호에 따라 임대주택에 거주한 것으로 볼 수 있는지?

[질의 배경]

민원인은 공공임대주택 임대사업자로서, 임차인이 구 임대주택법 제19조 단서에 따라 임대주택을 다른 사람에게 전대한 경우 그 임대주택에 계속 거주한 것으로 보아 같은 법 제21조제1항제1호에 따른 우선 분양전환권이 인정되는지에 대하여 국토교통부에 질의하였고, 우선 분양전환권이 인정된다는 회신을 받자 그 회신 내용이 타당한지 법제처에 법령해석을 요청함.

 

<회 답>

임차인이 구 임대주택법 제19조 단서에 따라 임대주택을 다른 사람에게 전대한 경우, 해당 임차인은 같은 법 제21조제1항제1호에 따라 임대주택에 거주한 것으로 볼 수 있습니다.

 

<이 유>

구 임대주택법 제19조에서는 임대주택의 임차인은 임차권을 다른 사람에게 양도하거나 임대주택을 다른 사람에게 전대할 수 없으나(본문), 대통령령으로 정하는 경우로서 임대사업자의 동의를 받은 경우에는 양도하거나 전대할 수 있다고(단서) 규정하고 있습니다.

그리고, 구 임대주택법 제21조제1항 각 호 외의 부분에서는 임대사업자가 임대의무기간이 지난 후 주택법16조에 따라 사업계획승인을 받아 건설한 공공건설임대주택을 분양전환하는 경우에는 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 임차인에게 우선 분양전환하여야 한다고 규정하고 있고, 같은 항 제1호에서는 입주일 이후부터 분양전환 당시까지 해당 임대주택에 거주한 무주택자인 임차인을 규정하고 있는바,

이 사안은 임차인이 구 임대주택법 제19조 단서에 따라 임대주택을 다른 사람에게 전대한 경우, 해당 임차인이 같은 법 제21조제1항제1호에 따라 임대주택에 계속 거주한 것으로 볼 수 있는지에 관한 것이라 하겠습니다.

먼저, 구 임대주택법은 임대주택 건설을 촉진하고 국민의 주거생활을 안정시키는 것을 목적으로 하고(1), 그 목적을 달성하기 위하여 임대사업자에 대한 각종 지원을 규정하는 한편, 일정한 제한을 부과하면서, 임대의무기간이 지난 후 무주택 임차인 등에게 임대주택의 우선 분양전환권을 인정하고 있는바(21), 같은 법 제21조제1항제1호에 따른 공공건설임대주택의 우선 분양전환 대상 임차인의 범위를 해석하는 경우에는 임차인이 안정적으로 임대주택을 사용한 후 분양전환을 받을 수 있는 기회를 우선적으로 부여받을 수 있도록 함으로써 임차인의 주거생활을 안정시키려는 해당 법률의 입법 목적에 부합하도록 해석할 필요가 있다고 할 것입니다.

그런데, 구 임대주택법 제19조 단서 및 201598일 대통령령 제26514호로 일부개정되어 2015919일 시행된 임대주택법 시행령(이하 구 임대주택법 시행령이라 함) 18조제1항에서는 임대주택의 전대가 허용되는 경우로 임차인이 근무·생업 또는 질병치료 등의 사유로 주거를 이전하는 경우(1호가목), 임차인이 상속 또는 혼인으로 소유하게 된 주택으로 이전할 경우(1호나목), 임차인이 국외로 이전하거나 1년 이상 국외에 머무를 경우(1호다목), 국가균형발전 특별법등에 따라 이전하는 기관 또는 그 기관에 종사하는 사람이 해당 기관이 이전하기 이전에 임대주택을 공급받아 전대하는 경우(2) 등을 규정하고 있는바, 이와 같이 예외적이고 불가피한 사정으로 인하여 임대주택을 전대한 임차인을 해당 임대주택의 실수요자가 아니라고 보기는 어렵다고 할 것이고, 전차인이 임차인을 대신하여 임대주택에 거주하는 것에 대하여 임대사업자의 동의를 받는다는 점 등을 고려하면, 전차인의 거주로서 구 임대주택법 제21조제1항제1호에 따른 임차인의 거주 요건을 갈음할 수 있다고 할 것이므로, 이 경우 임차인은 같은 호에 따라 해당 임대주택에 거주한 것으로 볼 수 있다고 할 것입니다.

또한, 주택법16조에 따라 사업계획승인을 받아 건설한 공공건설임대주택의 임차인은 해당 주택건설지역에의 거주 및 무주택 요건 등을 충족하여야 하고, 공개모집을 통하여 법령에서 정한 기준 및 절차에 따라 선정되는 등 그 자격 요건과 선정 방식 등이 엄격하며[구 임대주택법 제20조제1, 구 임대주택법 시행령 제19조제1, 2015.5.8. 국토교통부령 제201호로 일부개정되어 같은 날 시행된 임대주택법 시행규칙12조제1, 2015.9.1. 국토교통부령 제227호로 일부개정되어 같은 날 시행된 주택공급에 관한 규칙(이하 주택공급에 관한 규칙이라 함) 참조], 이러한 요건과 절차에 따라 임차인으로 선정된 자에 대해서는 임대기간 만료시까지 임대주택에 거주할 수 있는 권리(주택공급에 관한 규칙 제29조제4)와 해당 임대주택을 우선 분양전환 받을 수 있는 권리(구 임대주택법 제21조제1)를 부여하고 있는바, 이러한 관련 규정의 내용에 비추어 볼 때, 구 임대주택법 제19조 단서에서 임대주택의 전대를 예외적으로 허용하고 있는 취지는 임차인이 임대주택을 전대하더라도 임차인의 지위를 박탈하지 않고 그 권리를 인정하기 위한 것이라 할 것이고, 같은 법에서 임차인이 임대주택을 전대한 경우 우선 분양전환에 관한 규정을 별도로 두고 있지 않는 것도 임차인이 임대주택을 적법하게 전대한 경우에는 임차인이 임대주택에 거주한 것으로 보아 같은 법 제21조제1항제1호에 따른 우선 분양전환권이 있음을 전제하고 있기 때문이라고 할 것입니다.

만약, 임차인이 구 임대주택법 제19조 단서에 따라 임대주택을 전대한 경우 같은 법 제21조제1항제1호에 따라 해당 임대주택에 거주한 것으로 볼 수 없다고 해석한다면, 임대차계약상의 임차인이 아닌 전차인은 우선 분양전환의 대상이 되는 임차인에 해당하지 않는다는 점에 비추어 볼 때(대법원 2009.4.23. 선고 200681035 판결례 참조), 결국 그 임대주택에 대해서는 임차인과 전차인 중 누구도 우선 분양전환의 대상이 될 수 없는데, 이는 임차인의 안정적인 주거를 확보해주려는 같은 법의 입법 목적에 반한다는 점도 이 사안을 해석하는데 고려하여야 할 것입니다.

이상과 같은 점을 종합해 볼 때, 임차인이 구 임대주택법 제19조 단서에 따라 임대주택을 다른 사람에게 전대한 경우, 해당 임차인은 같은 법 제21조제1항제1호에 따라 임대주택에 계속 거주한 것으로 볼 수 있다고 할 것입니다.

 

법령정비 권고사항

해석상의 혼란을 방지하기 위하여 구 임대주택법 제21조제1항의 규정을 정비하여, 같은 법 제19조 단서에 따라 임대주택을 다른 사람에게 전대한 임차인의 경우에는 같은 법 제21조제1항제1호부터 제4호까지의 규정에 따라 거주한 것으로 볼 수 있다는 점을 명확히 할 필요가 있습니다.

 

법제처 17-0426, 2017.09.29.

 

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