<질의요지>
구 ｢주택법｣(2015.8.28. 법률 제13498호로 타법개정되기 전의 것을 말하며, 이하 “구 ｢주택법｣”이라 함) 제16조제1항에 따른 호수 이상으로 건설·공급하는 건축주 등인 사업주체는 구 ｢주택법｣ 제38조제1항·제2항 및 구 ｢주택공급에 관한 규칙｣(2015.12.29. 국토교통부령 제268호로 전부개정되기 전의 것을 말하며, 이하 “구 ｢주택공급에 관한 규칙｣”이라 함)에 따라 주택을 공급하여야 하는바,
구 ｢임대주택법 시행령｣(2015.12.28. 대통령령 제26763호로 전부개정되기 전의 것을 말하며, 이하 “구 ｢임대주택법 시행령｣”이라 함) 제13조제1항제2호에 따른 임대의무기간의 적용을 받는 구 ｢임대주택법｣(2015.8.28. 법률 제13499호로 전부개정되기 전의 것을 말하며, 이하 “구 ｢임대주택법｣”이라 함) 제2조제2호의3에 따른 민간건설임대주택(이하 “민간건설임대주택”이라 함)의 임대의무기간이 만료되어 임차인에게 분양전환하고 남은 세대가 구 ｢주택법｣ 제16조제1항에 따른 호수 이상인 경우, 민간건설임대주택의 남은 세대를 제3자에 매각할 때에 구 ｢주택법｣ 제38조제1항·제2항 및 구 ｢주택공급에 관한 규칙｣에 따라 공급하여야 하는지?
[질의 배경]
민원인은 민간건설임대주택의 임대의무기간 만료 후 제3자에게 매각 시에 구 ｢주택법｣ 및 구 ｢주택공급에 관한 규칙｣에 따라 공급하여야 하는지 국토교통부에 질의하였는데, 국토교통부로부터 민간건설임대주택에 대해서는 구 ｢주택법｣ 및 구 ｢주택공급에 관한 규칙｣에 따라 공급하여야 한다는 규정이 없다는 답변을 받자 이에 이의가 있어 직접 법제처에 법령해석을 요청함.
<회 답>
민간건설임대주택의 임대의무기간이 만료되어 임차인에게 분양전환하고 남은 세대가 구 ｢주택법｣ 제16조제1항에 따른 호수 이상인 경우, 민간건설임대주택의 남은 세대를 제3자에 매각할 때에 구 ｢주택법｣ 제38조제1항·제2항 및 구 ｢주택공급에 관한 규칙｣에 따라 공급하여야 하는 것은 아닙니다.
<이 유>
구 ｢주택법｣ 제16조제1항에서는 대통령령으로 정하는 호수 이상의 주택건설사업을 시행하려는 자 등은 사업계획승인권자에게 사업계획승인을 받도록 규정하고 있고, 그 위임에 따라 같은 법 시행령 제15조제1항에서는 사업계획승인을 받아야 하는 주택 호수의 기준을 원칙적으로 30호 또는 30세대로 하되, 단지형 연립주택 등의 경우에는 50호 또는 50세대로 규정하고 있으며, 구 ｢주택법｣ 제38조제1항 각 호 외의 부분에서는 같은 법 제16조제1항에 따른 호수 이상으로 건설·공급하는 건축주 등인 사업주체로 하여금 같은 조 각 호에 따라 주택을 공급하도록 규정하고 있고, 같은 법 제38조제1항제2호에서는 사업주체가 건설하는 주택을 공급하려는 경우에는 국토교통부령으로 정하는 입주자모집의 조건 등에 적합하도록 규정하고 있으며, 같은 조제2항에서는 주택을 공급받으려는 자는 국토교통부령으로 정하는 입주자자격, 재당첨 제한 및 공급 순위 등에 맞게 주택을 공급받아야 한다고 규정하고 있고, 그 위임에 따라 구 ｢주택공급에 관한 규칙｣에서는 주택 및 복리시설의 공급조건·방법 및 절차 등에 관한 사항을 규정하고 있습니다.
한편, 구 ｢임대주택법｣ 제2조제2호의3에서는 같은 조제2호의2에 따른 공공건설임대주택이 아닌 건설임대주택을 민간건설임대주택으로 정의하고 있고, 같은 법 제16조제1항제4호 및 구 ｢임대주택법 시행령｣ 제13조제1항제2호에서는 준공공임대주택으로 등록한 민간건설임대주택 또는 매입임대주택이 아닌 그 밖의 임대주택은 5년이 지나지 않으면 매각할 수 없도록 임대의무기간을 규정하고 있는바,
이 사안은 민간건설임대주택의 임대의무기간이 만료되어 임차인에게 분양전환하고 남은 세대가 구 ｢주택법｣ 제16조제1항에 따른 호수 이상인 경우, 민간건설임대주택의 남은 세대를 제3자에 매각할 때에 구 ｢주택법｣ 제38조제1항·제2항 및 구 ｢주택공급에 관한 규칙｣에 따라 공급하여야 하는지에 관한 것이라 하겠습니다.
먼저, 구 ｢임대주택법｣ 제2조에서는 건설임대주택을 공공건설임대주택(제2호의2)과 공공건설임대주택이 아닌 건설임대주택인 민간건설임대주택(제2호의3)으로 구분하여 규정하고 있고, 같은 법 제3조제1항 및 구 ｢주택법｣ 제6조제1항에서는 임대주택의 건설·공급 및 관리에 관하여 구 ｢임대주택법｣에서 정하지 아니한 사항은 구 ｢주택법｣에 따르도록 규정하고 있는데, 구 ｢임대주택법｣ 제20조제1항에서는 임대주택의 임차인의 자격, 선정 방법, 임대보증금, 임대료 등 임대 조건에 관한 기준은 대통령령으로 정하도록 규정하고, 그 위임에 따라 구 ｢임대주택법 시행령｣ 제19조제1항에서는 건설임대주택 중 구 ｢주택법｣ 제16조에 따른 사업계획승인을 받아 건설한 공공건설임대주택 임차인의 자격 및 선정 방법은 국토교통부령으로 정하는 바에 따르며, 그 외의 건설임대주택 임차인의 자격 및 선정 방법은 해당 임대사업자가 정하도록 규정하고 있고, 그 위임에 따라 구 ｢임대주택법 시행규칙｣(2015.8.28. 법률 제13499호로 전부개정되기 전의 것을 말하며, 이하 “구 ｢임대주택법 시행규칙｣”이라 함) 제12조 및 제12조의2부터 제12조의5까지의 규정에서는 각각 공공건설임대주택의 임차인의 자격 및 선정 방법 등에 관해서는 구 ｢주택공급에 관한 규칙｣에 따르도록 규정하고 있습니다.
그러므로, 구 ｢임대주택법 시행령｣ 제19조제1항에 따라 공공건설임대주택의 공급에 대해서는 구 ｢주택법｣ 및 구 ｢주택공급에 관한 규칙｣이 적용되지만, 공공건설임대주택이 아닌 민간건설임대주택의 임차인 자격 및 선정 방법은 해당 임대사업자가 정하도록 되어 있으므로, 민간건설임대주택의 임차인 자격 및 선정 방법에 대하여 구 ｢주택법｣ 및 구 ｢주택공급에 관한 규칙｣을 적용하여야 하는 것은 아니라고 할 것이며, 나아가 임대의무기간이 만료되어 임차인에게 분양전환하고 남은 세대가 구 ｢주택법｣ 제16조제1항에 따른 호수 이상이라고 하더라도, 민간건설임대주택의 남은 세대를 분양할 때에 구 ｢주택법｣이나 구 ｢주택공급에 관한 규칙｣을 적용하여야 하는 것은 아니라고 할 것입니다.
더욱이, 구 ｢임대주택법｣ 제21조제1항에서는 임대의무기간이 지난 후 ｢주택법｣ 제16조에 따라 사업계획승인을 받아 건설한 “공공건설임대주택”을 분양전환하는 경우에 대해서만 임차인에게 우선 분양전환하도록 규정하고 있으며, 구 ｢임대주택법｣ 제21조제7항에서는 “공공건설임대주택”을 분양전환하고 남은 세대를 분양전환가격으로 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 제3자에게 매각할 수 있도록 규정하고, 그 위임에 따라 구 ｢임대주택법 시행규칙｣ 제13조제5항에서는 “공공건설임대주택”을 분양전환하고 남은 임대주택이 20세대 이상인 경우에 그 남은 임대주택을 구 ｢주택공급에 관한 규칙｣이 정하는 바에 따라 공급하도록 규정하고 있을 뿐, 민간건설임대주택에 대해서는 임차인 우선 분양전환에 관한 규정이나 임대기간 만료 후 제3자 매각에 대하여는 규정하고 있지 않으므로, 분양전환하고 남은 민간건설임대주택이 구 ｢주택법｣ 제16조제1항에 따른 호수 이상이라고 하더라도 명문의 규정없이 구 ｢주택법｣이나 구 ｢주택공급에 관한 규칙｣을 적용하여야 하는 것은 아니라고 할 것입니다.
아울러, 종전에는 건설임대주택의 경우 그 종류에 관계없이 무주택세대주에게 공급하도록 하고 임대의무기간 종료 후에는 무주택인 임차인에게 우선매각하도록 하던 것을 민간건설임대주택의 경우에는 임대사업자가 자율적으로 임차인 및 매각대상자를 선정할 수 있도록 하기 위하여 구 ｢임대주택법｣ 및 구 ｢임대주택법 시행령｣이 개정된 연혁에 비추어 보아도 민간건설임대주택의 남은 세대를 분양할 때에 구 ｢주택법｣이나 구 ｢주택공급에 관한 규칙｣을 적용하여야 하는 것은 아니라고 할 것입니다(법률 제5228호 임대주택법 일부개정법률 개정이유서, 대통령령 제15331호 임대주택법 시행령 일부개정령 개정이유서 및 건설교통부령 제98호 임대주택법 시행규칙 일부개정령 개정이유서 참조).
따라서, 민간건설임대주택의 임대의무기간이 만료되어 임차인에게 분양전환하고 남은 세대가 구 ｢주택법｣ 제16조제1항에 따른 호수 이상인 경우, 민간건설임대주택의 남은 세대를 제3자에 매각할 때에 구 ｢주택법｣ 제38조제1항·제2항 및 구 ｢주택공급에 관한 규칙｣에 따라 공급하여야 하는 것은 아니라고 할 것입니다.
【법제처 16-0580, 2016.12.16.】