<판결요지>
구 건축법(2014.1.14. 법률 제12246호로 개정되기 전의 것) 제16조제1항 본문과 구 건축법 시행령(2012.12.12. 대통령령 제24229호로 개정되기 전의 것) 제12조제1항제3호, 제4항 및 구 건축법 시행규칙(2012.12.12. 국토해양부령 제522호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제11조제1항, 제3항의 내용에 비추어 보면, 구 건축법 시행규칙 제11조의 규정은 단순히 행정관청의 사무집행의 편의를 위한 것이 아니라, 허가대상 건축물의 양수인에게 건축주의 명의변경을 신고할 수 있는 공법상의 권리를 인정함과 아울러 행정관청에게는 그 신고를 수리할 의무를 지게 한 것으로 봄이 타당하므로, 허가대상 건축물의 양수인이 구 건축법 시행규칙에 규정되어 있는 형식적 요건을 갖추어 시장·군수 등 행정관청에 적법하게 건축주의 명의변경을 신고한 때에는 행정관청은 그 신고를 수리하여야지 실체적인 이유를 내세워 신고의 수리를 거부할 수는 없다.
◆ 대법원 2014.10.15. 선고 2014두37658 판결 [건축주변경신고수리처분취소]
♣ 원고, 상고인 /
♣ 피고, 피상고인 / 안양시장
♣ 피고보조참가인 / 주식회사 한국토지신탁
♣ 제3자소송참가인 / 주식회사 ○○○메이저리스
♣ 원심판결 / 서울고법 2014.6.3. 선고 2014누40540 판결
<주 문>
상고를 기각한다. 상고비용은 보조참가로 인한 부분을 포함하여 원고가 부담한다.
<이 유>
상고이유(상고이유서 제출기간이 경과한 후에 제출된 상고이유보충서들의 기재는 상고이유를 보충하는 범위 내에서)를 판단한다.
1. 건축주 명의변경신고 수리의 요건에 관한 상고이유에 대하여
가. 구 건축법(2014.1.14. 법률 제12246호로 개정되기 전의 것. 이하 같다) 제16조제1항 본문은 건축주가 허가를 받았거나 신고한 사항을 변경하려면 그 전에 대통령령으로 정하는 바에 따라 허가권자의 허가를 받거나 특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장에게 신고하여야 한다고 규정하고 있고, 구 건축법 시행령(2012.12.12. 대통령령 제24229호로 개정되기 전의 것. 이하 같다) 제12조제1항제3호는 건축주를 변경하는 경우에는 특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장에게 신고하여야 한다고 규정하면서, 제4항에서는 건축물의 건축허가를 받으려는 자가 국토해양부령으로 정하는 바에 따라 건축허가신청서에 관계 서류를 첨부하여 허가권자에게 제출하여야 한다는 제9조제1항의 규정을 허가나 신고사항의 변경에 관하여도 준용한다고 규정하고 있다. 아울러 구 건축법 시행규칙(2012.12.12. 국토해양부령 제522호로 개정되기 전의 것. 이하 같다) 제11조제1항은 건축 또는 대수선에 관한 허가를 받거나 신고를 한 후에 건축 또는 대수선 중인 건축물을 양수하거나 허가를 받거나 신고를 한 건축주가 사망하거나 또는 허가를 받거나 신고를 한 법인이 다른 법인과 합병을 한 경우에는 그 양수인·상속인 또는 합병 후 존속하거나 합병에 의하여 설립되는 법인은 그 사실이 발생한 날부터 7일 이내에 [별지 제4호 서식]의 건축관계자 변경신고서에 ‘변경 전 건축주의 명의변경동의서’ 또는 ‘권리관계의 변경사실을 증명할 수 있는 서류’를 첨부하여 허가권자에게 제출(전자문서로 제출하는 것을 포함한다)하여야 한다고 규정하고, 제3항은 이러한 건축관계자 변경신고서를 받은 때에는 그 기재내용을 확인한 후 [별지 제5호 서식]의 건축관계자 변경신고필증을 신고인에게 교부하여야 한다고 규정하고 있다.
이와 같은 구 건축법과 구 건축법 시행령 및 구 건축법 시행규칙의 규정 내용에 비추어 보면, 구 건축법 시행규칙 제11조의 규정은 단순히 행정관청의 사무집행의 편의를 위한 것에 지나지 아니한 것이 아니라, 허가대상 건축물의 양수인에게 건축주의 명의변경을 신고할 수 있는 공법상의 권리를 인정함과 아울러 행정관청에게는 그 신고를 수리할 의무를 지게 한 것으로 봄이 타당하므로, 허가대상 건축물의 양수인이 구 건축법 시행규칙에 규정되어 있는 형식적 요건을 갖추어 시장·군수 등 행정관청에 적법하게 건축주의 명의변경을 신고한 때에는 행정관청은 그 신고를 수리하여야지 실체적인 이유를 내세워 그 신고의 수리를 거부할 수는 없다고 할 것이다(대법원 1992.3.31. 선고 91누4911 판결 참조).
나. 원심판결 이유와 기록에 의하여 다음과 같은 사실을 알 수 있다.
(1) 원고를 비롯한 안양시 동안구 비산동 소재 ○○아파트, △△아파트, □□아파트의 구분소유자들로 구성된 재건축추진위원회(이하 ‘이 사건 추진위원회’라 한다)는 2004.6.6.경 주식회사 ○○(이하 ‘○○’이라 한다)과 사이에 이 사건 각 토지에 주상복합건물을 신축하여 분양하는 사업(이하 ‘이 사건 사업’이라 한다)에 관한 시행계약을 체결하였다. 그 시행계약에 의하면 이 사건 추진위원회는 ○○에 위 아파트들의 부지(이하 ‘이 사건 아파트부지’라 한다)를 제공하고, ○○은 시행계약 후 30일 내에 이 사건 각 토지 중 이 사건 아파트부지를 제외한 나머지 토지(이하 ‘이 사건 나머지 토지’라 한다)의 매입을 완료하여 건축공사를 시행하되, 신축된 건물의 일부는 이 사건 추진위원회에 공급하고 나머지 건물 부분은 일반분양하여 공사비와 사업경비에 충당한 후 그 분양수익을 ○○에 분배하는 것으로 되어 있다.
(2) 이 사건 추진위원회가 설립한 재건축조합(이하 ‘이 사건 조합’이라 한다)과 ○○은 공동시행주체로서 2005.5.31. 성원건설 주식회사(이하 ‘성원건설’이라 한다)와 사이에 이 사건 사업에 관한 공사도급계약을 체결하였는데, 그 공사도급계약에는 ○○이 이 사건 조합을 대신하여 행한 행위는 이 사건 조합과 그 조합원들 전체의 행위로 간주하도록 되어 있다. 그리고 원고를 비롯한 이 사건 조합의 조합원 79명과 ○○은 2006.7.11. 피고로부터 이 사건 각 토지에 지하 4층, 지상 24층 규모의 주상복합건물 3개동을 건축하는 내용의 건축허가를 받았다(이하 ‘이 사건 건축허가’라 하고, 그 건축주들을 통틀어 ‘기존 건축주’라 한다).
(3) 원고를 비롯한 이 사건 조합의 조합원들은 2007.3.26. 대한주택보증 주식회사(이하 ‘대한주택보증’이라 한다)와 사이에 이 사건 사업의 시행을 위하여 이 사건 아파트부지와 신축 건물을 대한주택보증에 신탁하는 내용의 주상복합주택분양신탁계약을 체결하였고, ○○도 위 신탁계약과 동일한 내용으로 2007.4.13. 대한주택보증과 사이에 이 사건 나머지 토지와 신축 건물을 대한주택보증에 신탁하는 내용의 주상복합주택분양신탁계약을 체결하였으며(이하 이러한 신탁계약들을 통틀어 ‘이 사건 신탁계약’이라 한다), 이 사건 각 토지에 관하여 대한주택보증 명의로 신탁등기가 마쳐졌다. 그런데 이 사건 신탁계약에는 ‘이 사건 조합의 조합원들과 ○○이 부도·파산 등으로 분양계약을 이행할 수 없다고 대한주택보증이 인정하여 대한주택보증이나 그가 지정하는 자로 건축주변경의 신청 등 승계사업이 이루어지는 경우 이 사건 조합의 조합원들과 ○○은 이의를 제기할 수 없다’고 되어 있다.
(4) 이 사건 건축허가 신청을 받은 피고는 2005.7.8. ‘건축주가 다수인으로 구성되어 있으므로 건축허가 신청에 대한 건축주 의사를 확인하고자 하오니 이를 확인할 수 있는 증빙서류의 제출과 건축주 대표자를 선정하여 주시기 바란다’는 내용의 보완요구를 하였고, 이에 원고를 비롯한 이 사건 조합의 조합원들은 2005.8.경 ○○을 건축주 대표자로 선정하는 취지의 건축주 대표자 선임선정날인서를 피고에게 제출하였다.
(5) 원고를 비롯한 이 사건 조합의 조합원들은 2007.1.경 이 사건 사업의 진행을 위하여 ‘분양계약의 체결, 분양보증서의 발급, 제반 행정행위의 신청 및 그 결과의 수령, 대출금의 수령·상환 및 그 연대보증’에 관한 대리권 등을 ○○에 위임하는 내용의 동의서를 작성하여 주었다. ○○은 2007.6.1. 대한주택보증에 ‘이 사건 사업의 시행자로서 부도·파산 등 부득이한 사유로 더 이상 사업을 계속할 수 없게 되는 경우에는, 대한주택보증이 수분양자에 대하여 보증책임을 부담한다는 조건하에 이 사건 각 토지와 그 지상 신축 건물을 포함하여 이 사건 사업에 관한 일체의 권리를 대한주택보증에 양도하고 대한주택보증이 이 사건 사업의 주체를 자신의 명의로 변경하거나 이 사건 사업을 계속하는 데 대하여 ○○의 동의나 승낙이 필요한 경우에는 당연히 그 동의나 승낙을 받은 것으로 보며 이에 대하여는 일체 이의가 없다’는 내용의 양도각서를 작성하여 주었다. 이에 대한주택보증은 2007.6.18. ○○에 이 사건 사업의 일반분양분에 관하여 보증금액 44,827,580,000원의 분양보증서를 발급하여 주었다.
(6) ○○은 2007.6.22.경 이 사건 사업에 따른 일반분양을 시작하였는데, 그 후 시공사인 성원건설의 부도로 이 사건 사업의 진행이 불가능하게 되었다. 이에 대한주택보증은 일반분양분의 분양보증인으로서 그 수분양자들에게 합계 26,492,605,750원의 분양대금을 환급하여 준 후 이 사건 신탁계약에 따라 환급에 소요된 비용을 회수하기 위하여 이 사건 각 토지와 그 위에 신축 중인 건물(이하 ‘이 사건 미완성건물’이라 한다)에 대한 공매를 실시하였고, 2011.9.6. 낙찰자인 주식회사 ○○○○제이홀딩스(이하 ‘○○○○제이’라 한다)와 매매대금을 22,400,000,000원으로 정하여 이 사건 각 토지와 이 사건 미완성건물에 관한 매매계약(이하 ‘이 사건 매매계약’이라 한다)을 체결하였다.
(7) 제3자 소송참가인(이하 ‘참가인’이라 한다)은 2011.10.7. ○○○○제이 및 대한주택보증과 사이에 이 사건 매매계약의 매수인인 ○○○○제이의 지위를 그대로 인수하기로 하는 내용의 인수계약을 체결하였다.
(8) 대한주택보증은 2012.6.29. 참가인으로부터 ○○○○제이가 이미 지급한 계약금을 제외한 나머지 매매대금과 그에 대한 연체이자를 전액 지급받음과 동시에 참가인에게 이 사건 각 토지에 관한 소유권이전등기서류를 교부하면서, ‘이 사건 미완성건물은 이 사건 조합의 조합원들과 ○○이 대한주택보증에 신탁한 물건으로서 대한주택보증이 소유하고 있었으나, 대한주택보증은 이를 적법한 절차에 따라 2011.10.7. 참가인에게 매도하였고, 2012.6.29. 참가인으로부터 중도금과 잔금을 지급받아 그 소유권을 이전한다’는 내용의 건축물소유권이전확인서를 작성하여 주었다. 한편 참가인은 2012.6.29. 매매를 원인으로 이 사건 각 토지에 관한 소유권이전등기를 마쳤다.
다. 이와 같은 사실관계를 앞서 본 법리에 비추어 살펴보면, 참가인이 2012.6.29. 피고에게 이 사건 미완성건물을 양수하였음을 원인으로 이 사건 건축허가의 건축주를 기존 건축주에서 참가인으로 변경하는 신고를 하면서 제출한 「① 이 사건 조합의 조합원들과 대한주택보증 사이에 작성된 신탁계약서, ② ○○과 대한주택보증 사이에 작성된 신탁계약서, ③ 이 사건 조합의 조합원들이 2007.1.경 ○○에 작성하여 주었던 대리권 등을 위임하는 내용의 동의서, ④ ○○이 대한주택보증에 이 사건 사업에 관한 분양보증을 신청하기 전에 작성하여 주었던 양도각서, ⑤ 참가인이 대한주택보증으로부터 작성·교부받은 건축물소유권이전확인서, ⑥ 대한주택보증과 ○○○○제이 사이에 작성된 이 사건 각 토지와 이 사건 미완성건물에 관한 매매계약서, ⑦ 참가인과 대한주택보증, ○○○○제이 사이에 작성된 이 사건 매매계약에 관한 인수계약서, ⑧ 참가인이 대한주택보증으로부터 작성·교부받은 매매대금완납증명서」는 구 건축법 시행규칙 제11조제1항이 정한 ‘권리관계의 변경사실을 증명할 수 있는 서류’에 해당한다고 볼 수 있으므로, 참가인이 허가대상 건축물의 양수인으로서 구 건축법 시행규칙에 규정되어 있는 형식적 요건을 갖추어 피고에게 적법하게 건축주의 명의변경을 신고한 이상 피고로서는 이를 수리할 의무가 있다고 할 것이다.
따라서 이 사건 건축허가의 건축주를 참가인으로 변경하는 내용의 건축주 명의변경신고를 수리한 이 사건 처분이 적법하다고 본 원심의 판단은 정당한 것으로 수긍할 수 있고, 거기에 상고이유의 주장과 같이 구 건축법 시행규칙 제11조제1항에 따라 건축주 명의변경신고를 수리하기 위하여 제출되어야 하는 ‘권리관계의 변경사실을 증명할 수 있는 서류’에 관한 법리를 오해하거나, 이유를 갖추지 못하였거나 이유가 모순되는 등의 위법이 없다.
2. 매매계약의 유효성에 관한 상고이유에 대하여
대한주택보증이 2012.6.7. 참가인에게 최종 연기된 납부기한이 경과하도록 중도금과 잔금을 납부하지 아니하였다는 이유로 이 사건 매매계약의 해제를 통보하였음에도 2012.6.29. 참가인으로부터 이미 지급된 계약금을 제외한 나머지 매매대금과 그에 대한 연체이자를 전액 지급받음과 동시에 참가인에게 이 사건 각 토지에 관한 소유권이전등기를 마쳐준 것을 유효하다고 본 원심판결에 상고이유의 주장과 같은 이 사건 매매계약의 유효성에 관한 채증법칙 위반, 심리미진 등의 위법이 없다.
3. 결론
그러므로 상고를 기각하고, 상고비용은 보조참가로 인한 부분을 포함하여 패소자가 부담하도록 하여 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.
대법관 조희대(재판장) 신영철 이상훈(주심) 김창석