<판결요지>
임차건물의 경매절차에서 임대차보증금을 회수하지 못한 원고가 임대차계약을 중개한 공인중개사 및 공인중개사협회를 상대로 손해배상을 청구한 사안에서, 공인중개사가 선순위 임대차보증금 중 상당액에 관한 설명의무를 위반한 과실로 말미암아 원고가 임대차보증금을 회수하지 못하는 손해를 입었음을 인정하여 공인중개사 및 공인중개사협회의 배상책임을 인정하되, 원고에게도 거래관계를 조사․확인할 책임을 게을리한 부주의가 인정되는 점 등 제반 사정에 비추어 공인중개사 및 공인중개사협회의 책임을 30%로 제한하여 인정한 사례.
◆ 대구지방법원 2015.04.08. 선고 2014가단43233 판결 [손해배상(기)]
♣ 원 고 /
♣ 피 고 / 1. , 2. ○○공인중개사
♣ 변론종결 / 2015.03.18.
<주 문>
1. 피고들은 연대하여 원고에게 19,500,000원 및 이에 대하여 피고 1은 2014.9.26.부터, 피고 2는 2014.11.26.부터 각 2015.4.8.까지는 연 5%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 20%의 각 비율에 의한 돈을 지급하라.
2. 원고의 피고들에 대한 각 나머지 청구를 기각한다.
3. 소송비용 중 7/10은 원고가, 나머지는 피고들이 각 부담한다.
4. 제1항은 가집행할 수 있다.
<청구취지>
피고들은 연대하여 원고에게 65,000,000원 및 이에 대하여 피고 1은 이 사건 소장 송달 다음날부터, 피고 2는 이 사건 소장 송달일로부터 60일이 경과한 날부터 다 갚는 날까지 연 20%의 비율에 의한 돈을 지급하라.
<이 유>
1. 기초사실
가. 임대차계약의 체결
1) 원고는 2011.12.12. 피고 1의 중개로 김○○과 사이에 대구 남구 (이하 생략) 지상 건물(이하 ‘이 사건 건물’이라고 한다) 중 301호에 관하여 임대차보증금 6,500만 원, 월 차임 5만 원, 임대차기간 2012.1.3.부터 2014.1.2.까지로 하는 임대차계약(이하 ‘이 사건 임대차계약’이라고 한다)을 체결하였다.
2) 원고는 위 계약에 따라 임대차보증금 중 계약금 650만 원은 계약 당일 및 그 다음날에, 중도금 3,350만 원은 2011.12.30.에, 잔금 2,500만 원은 2012.1.3.에 각 지급하였다.
나. 이 사건 건물에 관한 경매절차
1) 김○○은 2012.11.13. 이 사건 건물을 강○○에게 매도하였고, 강○○가 2012.11.15. 이 사건 건물에 관하여 소유권이전등기를 마쳤다. 그 후 이 사건 건물 201호 세입자인 최○○이 2013.7.30. 강○○를 상대로 대구지방법원 서부지원 2013가단21844호로 보증금 7,500만 원의 반환청구소송을 제기하여 승소하였다. 강○○는 2014.2.21. 대구지방법원에 청구금액을 58,940,410원으로 하여 부동산강제경매신청을 하였고, 같은 날 대구지방법원 2014타경3139호로 부동산강제경매 개시결정이 내려졌다(이하 ‘이 사건 경매절차’라고 한다).
2) 이 사건 경매절차에서의 감정 결과 이 사건 건물 및 토지의 가액이 822,297,720원으로 감정되었고, 이 사건 건물 및 토지는 2014.7.22. 622,200,000원에 매각되어 같은 달 29. 최고가매각허가결정이 내려졌다.
3) 이 사건 경매절차에서 이 사건 건물의 임대차관계를 조사한 결과, 우선변제권이 있는 임차인에 관한 임대차보증금, 전입일자, 확정일자가 아래와 같았다.
4) 이 사건 경매절차의 배당 결과, 1순위로 소액임차인인 최○○에게 1,700만 원, 2, 3순위로 당해세 및 교부권자인 대구광역시 남구에 1,209,184원(배당비율 69.47%), 3순위로 근저당권자인 남구희망새마을금고에 378,430,870원(배당비율 100%), 같은 순위로 확정일자 임차인 이○○에게 8,200만 원(배당비율 100%), 같은 최○○에게 5,500만 원(배당비율 100%), 같은 이□□에게 7,000만 원(배당비율 100%), 같은 이△△에게 13,521,636원(배당비율 15.02%), 같은 순위로 교부권자인 국민건강보험공단 대구중부지사에 130,790원(배당비율 26.88%), 같은 서대구세무서에 302,466원(배당비율 9.12%)이 각 배당되었다.
원고는 이 사건 경매절차에서 배당을 받지 못하여 임대차보증금을 회수하지 못하였다.
다. 공제계약의 체결
피고 1은 피고 2와 사이에 피고 1의 부동산중개행위에 관하여 공제금액을 1억 원, 공제기간을 2011.6.16.부터 2012.6.15.까지로 하는 공제계약을 체결하였다.
[인정 근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1호증, 갑 제2호증의1, 갑 제3 내지 6호증(가지번호 있는 것은 가지번호 포함, 이하 같다)의 각 기재, 변론 전체의 취지
2. 판단
가. 손해배상책임의 발생 여부
1) 중개업자는 다가구주택의 일부에 대한 임대차계약을 중개함에 있어서 임차의뢰인이 임대차계약이 종료된 후에 임대차보증금을 제대로 반환받을 수 있는지 판단하는데 필요한 다가구주택의 권리관계 등에 관한 자료를 제공하여야 하므로, 임차의뢰인에게 부동산등기부 상에 표시된 중개대상물의 권리관계 등을 확인·설명하는 데 그쳐서는 아니 되고, 임대의뢰인에게 그 다가구주택 내에 이미 거주해서 사는 다른 임차인의 임대차계약내역 중 개인정보에 관한 부분을 제외하고 임대차보증금, 임대차의 시기와 종기 등에 관한 부분의 자료를 요구하여 이를 확인한 다음 임차의뢰인에게 설명하고 그 자료를 제시하여야 하며, 공인중개사법 시행규칙이 정한 서식에 따른 중개대상물 확인·설명서의 중개목적물에 대한 ‘실제 권리관계 또는 공시되지 아니한 물건의 권리사항’란에 그 내용을 기재하여 교부하여야 할 의무가 있고, 만일 임대의뢰인이 다른 세입자의 임대차보증금, 임대차의 시기와 종기 등에 관한 자료요구에 불응한 경우에는 그 내용을 중개대상물 확인·설명서에 기재하여야 할 의무가 있다. 그러므로 중개업자가 고의나 과실로 이러한 의무를 위반하여 임차의뢰인에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 공인중개사법 제30조에 의하여 이를 배상할 책임이 있다(대법원 2012.1.26. 선고 2011다63857 판결 참조).
2) 갑 제2호증의2의 기재, 증인 김○○의 증언에 변론 전체의 취지를 종합하면, 이 사건 임대차계약 체결 당시 피고 1이 작성하여 원고에게 교부한 중개대상물 확인·설명서에 소유권 외의 권리사항으로 ‘남구희망새마을금고 4억 5,500만 원, 이△△ 전세권 9,000만 원’이 기재되어 있던 외에 다른 선순위 임차인들에 관한 기재는 없었던 사실, 당시 임대인인 김○○이 계약 현장에 있기는 하였으나 늦게 도착하여 원고 또는 피고 1에게 다른 선순위 임차인들의 계약 내역에 관하여 설명하지는 않은 사실을 인정할 수 있다. 그리고 당시 원고보다 선순위인 임차인들의 보증금 합계가 3억 1,700만 원(이○○ 8,200만 원, 최○○ 7,500만 원, 이□□ 7,000만 원, 이△△ 9,000만 원)인데 그 중 피고 1이 원고에게 설명한 부분은 ‘이△△ 9,000만 원’에 불과한 사실, 그 후 이 사건 경매절차가 진행되고 원고가 임대차보증금 반환채권에 관하여 배당을 받지 못한 사실, 피고 2가 피고 1과 공제계약을 체결한 사실은 기초사실에서 본 바와 같다.
위 인정사실에 비추어 보면, 피고 1이 원고에게 이 사건 건물 중 301호에 관한 임대차계약을 중개함에 있어 다가구주택인 이 사건 건물의 권리관계에 대한 확인·설명의무를 성실하게 이행하지 아니하였고, 이러한 과실로 말미암아 원고가 임대차보증금을 회수하지 못하는 손해를 입게 되었다고 할 것이다.
3) 피고 2는 원고가 이 사건 건물에 입주한 이후에는 다른 임차인들이 거주하고 있어 보증금 반환이 문제될 수 있음을 알았으므로, 원고의 공제금 지급 청구가 2년의 시효 도과로 소멸하였다고 주장한다.
공제사업은 중개업자의 불법행위 또는 채무불이행으로 인하여 거래당사자에게 부담하게 되는 손해배상책임을 보증하는 보증보험적 성격을 가진 제도이므로 공제사고가 발생한 것인지 여부가 객관적으로 분명하지 아니한 등의 이유로 그 공제금청구권자 공제사고의 발생 사실을 확인할 수 없는 사정이 있는 경우에는 보험금청구권의 경우와 마찬가지로 공제금청구권자가 공제사고의 발생을 알았거나 알 수 있었던 때로부터 공제금청구권의 소멸시효가 진행되어야 하는데(대법원 2012.2.23. 선고 2011다77870 판결 참조), 피고 2가 주장하는 원고가 이 사건 건물에 입주하였다는 사정만으로는 원고가 손해의 발생을 알 수 있었다고 보기 어렵고, 오히려 이 사건 경매절차에서 배당을 받지 못한 시점에 비로소 원고의 손해 발생이 객관적으로 확인된다 할 것인 점에 공제사고의 발생시점을 계약 체결일 또는 건물 입주일로 볼 경우 임대차계약이 통상 2년 단위로 체결되는 점에 비추어 피고 2 등 공제기관들에 대한 공제금 청구가 원천적으로 봉쇄될 수 있는 사정을 더하여 보면, 원고가 이 사건 경매절차에서 배당을 받지 못함이 결정된 2014.9.30.경부터 공제금청구권의 소멸시효가 진행된다고 봄이 타당하다.
따라서 피고 2의 이 부분 주장은 이유 없다.
4) 소결
그렇다면 피고 1은 과실에 따른 손해배상책임으로, 피고 2는 공제계약에 따른 책임으로 연대하여 원고에게 이 사건 임대차계약과 관련하여 원고가 입은 임대차보증금 상당의 손해를 배상할 책임이 있다.
나. 손해배상책임의 제한
다만, 위 인정사실, 증인 김○○의 증언 및 변론 전체의 취지에 따라 인정할 수 있는 다음과 같은 사정들을 종합적으로 고려하여 피고 1 및 피고 2가 배상하여야 할 손해액을 30%로 제한한다.
① 부동산 거래당사자가 중개업자에게 부동산거래의 중개를 위임한 경우, 중개업자는 위임 취지에 따라 중개대상물의 권리관계를 조사·확인할 의무가 있고 그 주의의무를 위반할 경우 그로 인한 손해를 배상할 책임을 부담하게 되지만, 그로써 중개를 위임한 거래당사자 본인이 본래 부담하는 거래관계에 대한 조사·확인 책임이 중개업자에게 전적으로 귀속되고 거래당사자는 그 책임에서 벗어난다고 볼 것은 아니다. 따라서 중개업자가 부동산거래를 중개하면서 진정한 권리자인지 여부 등을 조사·확인할 의무를 다하지 못함으로써 중개의뢰인에게 발생한 손해에 대한 배상의 범위를 정하는 경우, 중개의뢰인에게 거래관계를 조사·확인할 책임을 게을리한 부주의가 인정되고 그것이 손해 발생 및 확대의 원인이 되었다면, 피해자인 중개의뢰인에게 과실이 있는 것으로 보아 과실상계를 할 수 있다고 보아야 하고, 이것이 손해의 공평부담이라는 손해배상제도의 기본원리에 비추어 볼 때에도 타당하다(대법원 2012.11.19. 선고 2012다69654 판결 참조).
② 원고는 이사건 건물이 집합건물이 아닌 다가구주택의 일부임을 알았을 것이고, 이 사건 건물의 형태상 다른 호실에도 임차인이 다수 존재할 수 있고 임대차보증금의 액수 또는 원고의 임대차보증금과 비슷한 수준임을 인지할 수 있었다. 또한 이 사건 건물에는 이미 선순위 근저당권도 설정되어 있었는데, 이 사건 임대차계약 당시 임대인인 김○○이 현장에 있었으므로(갑 제2호증의2의 기재에 따르면, 원고는 이 사건 건물의 상태에 관하여는 등기권리증, 등기부등본 등을 열람하고 임대인으로부터 구두설명을 듣고 현장을 방문하였다) 원고로서는 만연히 중개인의 설명만을 듣고 계약을 체결할 것이 아니라 임대인에게 임대차보증금의 존부 및 액수 등을 확인할 수 있는 자료를 적극적으로 요청하거나 이 사건 건물의 시가나 선순위 담보금의 액수 등을 확인하여 임대차보증금의 반환 가능성에 대하여 판단하고 이를 기초로 임대차계약 체결 여부를 결정하였어야 할 것임에도, 이를 게을리하여 중개인의 말만을 믿고 임대차계약을 체결하였다.
③ 피고 1이 원고에게 알려준 선순위 보증금(피고 1이 전세금이라고 고지하였다)이 9,000만 원이고 이와 실제 선순위 임대차보증금 총액의 차이가 2억 2,700만 원(=3억 1,700만 원-9,000만 원)에 달한다. 다만, 이 사건 건물에 대한 이 사건 경매절차에서의 감정평가액(822,297,720원)을 기준으로 하면, 원고의 임대차보증금 중 49,797,720원 상당{=822,297,720원-(선순위 근저당권 채권최고액 455,500,000원+선순위 임대차보증금 합계 317,000,000원)}은 건물 가액에서 담보되는 범위 내에 있었다고 할 수 있다.
(피고들은 이 사건 건물이 2012.11.15. 강○○에게 매도되었는데 강○○의 채무초과 상태로 말미암아 이 사건 경매절차가 개시되게 되었고, 그 과정에서 원고에게 임대인 변경을 인증하거나 이 사건 임대차기간이 종료되었음에도 이를 연장한 과실이 있다는 취지로 주장한다. 그러나 이 사건 임대차계약 체결 후 1년이 지나지 않은 2012.11.경 이 사건 건물의 소유권이 이전되었고 그로부터 8개월 정도가 지난 2013.7.30.경 다른 세입자인 최○○이 강○○를 상대로 임대차보증금 반환을 구하는 소를 제기하고 1년여가 경과한 2014.2.경 이 사건 경매절차가 개시된 점에 비추어 볼 때, 원고가 이 사건 임대차기간 도중인 2012.11.경 임대차계약을 해지하고 임대인 지위의 승계를 저지해야 하였을 것이라고 하기는 어렵고 또한 원고가 이 사건 임대차계약의 기간 만료일인 2014.1.2.경에 임대차기간을 연장하지 아니하였다고 하더라도 배당 결과에 차이가 있었을 것으로 보이지는 않는다.)
다. 소결
따라서 피고들은 연대하여 원고에게 1,950만 원(=6,500만 원×30%) 및 이에 대하여 피고 1은 이 사건 소장 송달 다음날인 2014.9.26.부터, 피고 2는 이 사건 소장 송달일(2014.9.26.)로부터 60일이 경과한 2014.11.26.부터 각 위 피고들이 이 사건 이행의무의 존부나 범위에 관하여 항쟁함이 상당하다고 인정되는 이 판결 선고일인 2015.4.8.까지는 민법이 정한 연 5%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 연 20%의 각 비율에 의한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.
3. 결론
그렇다면 원고의 피고들에 대한 청구는 각 위 인정범위 내에서 이유 있어 인용하고 각 나머지 청구는 이유 없어 기각하기로 하여, 주문과 같이 판결한다.
판사 이재혁