◆ 건축물에 중개사무소를 개설등록한 후 해당 중개사무소 외의 부분에 대한 「건축법」상 위반행위로 인해 위반건축물이 된 경우가 「공인중개사의 업무 및 부동산거래 신고에 관한 법률」 제38조제2항제1호에 따른 중개사무소 개설등록 취소사유에 해당하는지 여부(「공인중개사의 업무 및 부동산거래 신고에 관한 법률」 제38조제2항 등 관련)
<질 의>
가. 일반건축물(「건축물대장의 기재 및 관리 등에 관한 규칙」 제2조제3호에 따른 일반건축물을 말함)의 일부에 중개사무소를 개설등록한 후 해당 중개사무소 외의 부분에 「건축법」상 위반행위가 발생하여 건축물대장에 “위반건축물”이라는 표시가 기재된 경우가 「공인중개사의 업무 및 부동산거래 신고에 관한 법률」 제38조제2항제1호에 따른 중개사무소 개설등록 취소사유에 해당하는지?
나. 집합건축물(「건축물대장의 기재 및 관리 등에 관한 규칙」 제2조제2호에 따른 집합건축물을 말함)의 일부에 중개사무소를 개설등록한 후 해당 중개사무소 외의 부분에 「건축법」상 위반행위가 발생하여 건축물대장에 “위반건축물”이라는 표시가 기재된 경우가 「공인중개사의 업무 및 부동산거래 신고에 관한 법률」 제38조제2항제1호에 따른 중개사무소 개설등록 취소사유에 해당하는지?
※ 질의배경
- 중개사무소가 위치하지 않는 부분에 대한 「건축법」상 위반행위에 따라 위반건축물이 된 경우 기존 중개사무소의 개설등록 취소에 대한 민원 발생에 따라 지방자치단체에서 국토교통부에 질의하였고, 국토교통부 내부 이견이 있어 이를 일반건축물과 집합건축물의 경우로 각각 구분하여 이 건 법령해석을 요청함.
<회 답>
가. 질의 가에 대하여
- 일반건축물의 일부에 중개사무소를 개설등록한 후 해당 중개사무소 외의 부분에 「건축법」상 위반행위가 발생하여 건축물대장에 “위반건축물”이라는 표시가 기재된 경우는 「공인중개사의 업무 및 부동산거래 신고에 관한 법률」 제38조제2항제1호에 따른 중개사무소 개설등록 취소사유에 해당한다고 할 것입니다.
나. 질의 나에 대하여
- 집합건축물의 전유부분 중 일부에 중개사무소를 개설등록한 후 해당 중개사무소 외의 전유부분에 「건축법」상 위반행위가 발생하여 건축물대장에 “위반건축물”이라는 표시가 기재된 경우는 「공인중개사의 업무 및 부동산거래 신고에 관한 법률」 제38조제2항제1호에 따른 중개사무소 개설등록 취소사유에 해당하지 않는다고 할 것이지만, 해당 집합건축물의 공용부분에 「건축법」상 위반행위가 발생하여 건축물대장에 “위반건축물”이라는 표시가 기재된 경우는 「공인중개사의 업무 및 부동산거래 신고에 관한 법률」 제38조제2항제1호에 따른 중개사무소 개설등록 취소사유에 해당한다고 할 것입니다.
[이 유]
가. 질의 가 및 질의 나의 공통사항
- 「공인중개사의 업무 및 부동산거래 신고에 관한 법률」(이하 “공인중개사법”이라 함) 제9조에서는 중개업을 영위하려는 자는 국토교통부령이 정하는 바에 따라 중개사무소를 두려는 지역을 관할하는 시장·군수 또는 구청장(이하 “등록관청”이라 함)에게 중개사무소의 개설등록을 하여야 하고(제1항), 중개사무소 개설등록의 기준은 대통령령으로 정한다고(제3항) 규정하고 있으며, 같은 법 제38조제2항제1호에서는 등록관청은 중개업자가 같은 법 제9조제3항의 규정에 의한 등록기준에 미달하게 된 경우에는 중개사무소의 개설등록을 취소할 수 있다고 규정하고 있습니다.
- 그리고, 공인중개사법 시행령 제13조제1항제1호에서는 공인중개사가 중개사무소를 개설하고자 하는 경우의 중개사무소 개설등록의 기준으로서 같은 법 제34조제1항에 따른 실무교육을 받았을 것(가목), 건축물대장에 기재된 건물(준공검사, 준공인가, 사용승인, 사용검사 등을 받은 건물로서 건축물대장에 기재되기 전의 건물을 포함함)에 중개사무소를 확보(소유·전세·임대차 또는 사용대차 등의 방법에 의하여 사용권을 확보하여야 함)할 것(나목)을 규정하고 있습니다.
- 한편, 「건축법」 제79조제1항 및 제4항에서는 허가권자는 대지나 건축물이 이 법 또는 이 법에 따른 명령이나 처분에 위반되면 시정명령을 할 수 있고, 시정명령을 하는 경우 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 건축물대장에 위반내용을 적어야 한다고 규정하고 있으며, 이에 따라 「건축물대장의 기재 및 관리 등에 관한 규칙」 제8조제1항에서는 허가권자는 「건축법」 제79조제4항에 따라 시정명령을 할 때마다 건축물대장에 “위반건축물”이라는 표시 등을 기재하여야 한다고 규정하고 있습니다.
나. 질의 가에 대하여
- 이 사안에서는 「건축물대장의 기재 및 관리 등에 관한 규칙」 제2조제3호에 따른 일반건축물(이하 “일반건축물”이라 함)의 일부에 중개사무소를 개설등록한 후 해당 중개사무소 외의 부분에 「건축법」상 위반행위가 발생하여 건축물대장에 “위반건축물”이라는 표시가 기재된 경우가 공인중개사법 제38조제2항제1호에 따른 중개사무소 개설등록 취소사유에 해당하는지 여부가 문제될 수 있습니다.
- 먼저, 공인중개사법 시행령 제13조제1항제1호나목에서는 중개사무소 개설등록의 기준으로 건축물대장에 기재된 건물에 중개사무소를 확보할 것을 규정하고 있고, 「건축법」상 위반행위로 인해 건축물대장에 “위반건축물” 표시가 기재된 일반건축물 중 「건축법」상 위반행위가 발생하지 않은 나머지 일부에 중개사무소를 확보한 경우에는 공인중개사법 시행령 제13조제1항제1호나목의 기준을 충족하지 못한다고 할 것(법제처 2014.6.17. 회신 14-0210, 14-0332 해석례 참조)인바, 공인중개사법 제38조제2항제1호에서는 중개사무소 개설등록의 취소사유의 하나로서 같은 법 제9조제3항의 규정에 의한 등록기준에 미달하게 된 경우를 규정하고 있고, 이 사안의 경우 등록기준에 해당하는 같은 법 시행령 제13조제1항제1호나목의 기준을 충족하지 못한다고 할 것이므로 이는 같은 법 제38조제2항제1호의 중개사무소 개설등록 취소사유에 해당한다고 할 것입니다.
- 한편, 공인중개사법 제38조제2항제1호에서의 “중개업자가 같은 법 제9조제3항의 규정에 의한 등록기준에 미달하게 된 경우”의 의미를 같은 항에서 정한 다른 취소사유에 비추어 해당 중개업자의 행위로 인하여 등록기준에 미달하게 된 경우로 제한적으로 해석하여야 할 것이고, 정상적으로 중개사무소를 개설등록하여 공인중개사의 업무를 수행하던 중개업자가 해당 위반행위에 대한 책임이 없는 경우, 즉, 다른 사람의 해당 중개사무소 외 부분에 대한 「건축법」상 위반행위라는 우연한 사정에 따라 중개사무소 개설등록이 취소되는 것은 부당하므로, 이 사안에서 해당 중개사무소의 개설등록 취소사유에 해당하지 않는다는 의견이 있을 수 있으나, 같은 법 제38조제2항에서는 취소사유에 해당하는 경우 “취소할 수 있다”라고 규정하고 있어, 위와 같은 사정은 취소 여부를 판단함에 있어 고려하여야 할 요소가 될 수는 있다고 하더라도, 취소사유에서 제외되는 것으로 해석하는 것은 법령의 문언해석의 범위를 넘어서는 것이어서 타당하지 않다고 할 것입니다.
- 따라서, 일반건축물의 일부에 중개사무소를 개설등록한 후 해당 중개사무소 외의 부분에 「건축법」상 위반행위가 발생하여 건축물대장에 “위반건축물”이라는 표시가 기재된 경우는 공인중개사법 제38조제2항제1호에 따른 중개사무소 개설등록 취소사유에 해당한다고 할 것입니다.
다. 질의 나에 대하여
- 이 사안에서는 「건축물대장의 기재 및 관리 등에 관한 규칙」 제2조제2호에 따른 집합건축물(이하 “집합건축물”이라 함)의 일부에 중개사무소를 개설등록한 후 해당 중개사무소 외의 부분에 「건축법」상 위반행위가 발생하여 건축물대장에 “위반건축물”이라는 표시가 기재된 경우가 「공인중개사의 업무 및 부동산거래 신고에 관한 법률」 제38조제2항제1호에 따른 중개사무소 개설등록 취소사유에 해당하는지 여부가 문제될 수 있습니다.
- 먼저, 공인중개사법 제38조제2항제1호에서는 같은 법 제9조제3항의 규정에 의한 등록기준에 미달하게 된 경우를 중개사무소 개설등록 취소사유의 하나로 규정하고 있는데, 전유부분에 대한 「건축법」상 위반행위로 인해 건축물대장에 “위반건축물” 표시가 기재된 집합건축물 중 「건축법」상 위반행위가 발생하지 않은 나머지 일부에 중개사무소를 확보한 경우에는 공인중개사법 시행령 제13조제1항제1호나목의 기준을 충족한다고 할 것(법제처 2014.6.17. 회신 14-0210, 14-0332 해석례 참조)인바, 이 사안에서 집합건축물의 전유부분 중 일부에 중개사무소를 개설등록한 후 해당 중개사무소 외의 일부 전유부분에 「건축법」상 위반행위가 발생하여 건축물대장에 “위반건축물”이라는 표시가 기재된 경우에는 공인중개사법 제38조제2항제1호에 따른 중개사무소의 개설등록 취소사유에 해당하지 않는다고 할 것입니다.
- 그렇지만, 공용부분에 대한 「건축법」상 위반행위로 인해 건축물대장에 “위반건축물” 표시가 기재된 집합건축물 중 「건축법」상 위반행위가 발생하지 않은 나머지 일부에 중개사무소를 확보한 경우에는 공인중개사법 시행령 제13조제1항제1호나목의 기준을 충족하지 못한다고 할 것(법제처 2014.6.17. 회신 14-0210, 14-0332 해석례 참조)인바, 이미 개설등록된 중개사무소의 경우 해당 집합건축물의 공용부분에 「건축법」상 위반행위가 발생한 경우에는 등록기준에 해당하는 같은 법 시행령 제13조제1항제1호나목의 기준을 충족하지 못한다고 할 것이므로 이는 같은 법 제38조제2항제1호의 중개사무소 개설등록 취소사유에 해당한다고 할 것입니다.
- 한편, 집합건축물의 공용부분과 관련하여 공인중개사법 제38조제2항제1호에서의 “중개업자가 같은 법 제9조제3항의 규정에 의한 등록기준에 미달하게 된 경우”를 같은 항에서 정한 다른 취소사유에 비추어 해당 중개업자의 행위로 인하여 등록기준에 미달하게 된 경우로 제한적으로 해석하여야 할 것이고, 정상적으로 중개사무소를 개설등록하여 공인중개사의 업무를 수행하던 중개업자가 해당 위반행위에 대한 책임이 없는 경우, 즉, 다른 사람의 해당 중개사무소 외 부분에 대한 「건축법」상 위반행위라는 우연한 사정에 따라 중개사무소 개설등록이 취소되는 것은 부당하므로, 이 사안에서 집합건축물의 공용부분에 「건축법」상 위반행위가 발생한 경우에는 중개사무소 개설등록 취소사유에 해당하지 않는다는 의견이 있을 수 있으나, 같은 법 제38조제2항에서는 취소사유에 해당하는 경우 “취소할 수 있다”라고 규정하고 있어, 위와 같은 사정은 취소 여부를 판단함에 있어 고려하여야 할 요소가 될 수는 있다고 하더라도, 취소사유에서 제외되는 것으로 해석하는 것은 법령의 문언해석의 범위를 넘어서는 것이어서 타당하지 않다고 할 것입니다.
- 따라서, 집합건축물의 전유부분 중 일부에 중개사무소를 개설등록한 후 해당 중개사무소 외의 전유부분에 「건축법」상 위반행위가 발생하여 건축물대장에 “위반건축물”이라는 표시가 기재된 경우는 공인중개사법 제38조제2항제1호에 따른 중개사무소 개설등록 취소사유에 해당하지 않는다고 할 것이지만, 해당 집합건축물의 공용부분에 「건축법」상 위반행위가 발생하여 건축물대장에 “위반건축물”이라는 표시가 기재된 경우는 공인중개사법 제38조제2항제1호에 따른 중개사무소 개설등록 취소사유에 해당한다고 할 것입니다.
【법제처 법령해석례 : 법제처 14-0333, 2014.07.10.】