◆ 토지거래허가구역 내의 토지 등의 이용시 “허가받은 목적대로 이용”에 해당하는지 여부(「국토의 이용 및 계획에 관한 법률」 제124조제1항 등 관련)
<질 의>
❍ 부동산매매 및 임대를 주업으로 하는 자가 「국토의 이용 및 계획에 관한 법률」 제118조에 따른 토지거래계약허가를 신청할 때에 이용목적을 “임대용”으로, 사용계획을 “현재 건물용도에 따른 판매시설 및 업무시설을 임대”하겠다는 내용으로 하는 토지이용계획서를 제출하였고, 허가권자가 토지거래계약허가 통지서에는 허가받은 목적을 “임대 사업용”으로, 토지거래계약허가증의 이용목적란에는 “사업용”으로 기재하여 토지거래계약을 허가하였는데, 해당 토지거래계약허가를 받은 자가 토지 위의 건축물의 일부층에 대하여 용도를 변경하여 타인에게 매매하는 것이 「국토의 이용 및 계획에 관한 법률」 제124조제1항에 따른 “토지를 허가받은 목적대로 이용”한 것에 해당하는지?
<회 답>
❍ 부동산매매 및 임대를 주업으로 하는 자가 「국토의 이용 및 계획에 관한 법률」 제118조에 따른 토지거래계약허가를 신청할 때에 이용목적을 “임대용”으로, 사용계획을 “현재 건물용도에 따른 판매시설 및 업무시설을 임대”하겠다는 내용으로 하는 토지이용계획서를 제출하였고, 허가권자가 토지거래계약허가 통지서에는 허가받은 목적을 “임대 사업용”으로, 토지거래계약허가증의 이용목적란에는 “사업용”으로 기재하여 토지거래계약을 허가한 경우, 해당 토지거래계약허가를 받은 자가 토지 위의 건축물의 일부층에 대하여 용도를 변경하여 타인에게 매매하는 것은 「국토의 이용 및 계획에 관한 법률」 제124조제1항에 따른 “토지를 허가받은 목적대로 이용”한 것에 해당하지 않습니다.
[이 유]
❍ 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」(이하 “국토계획법”이라 함) 제118조 및 제124조에 따르면 토지거래계약을 체결하려는 자는 시장·군수 또는 구청장(이하 “허가권자”라 함)의 허가를 받아야 하고, 토지거래계약을 허가받은 자에게 대통령령으로 정하는 사유가 있는 경우 외에는 5년의 범위에서 대통령령으로 정하는 기간에 그 토지를 “허가받은 목적대로 이용”하여야 할 의무를 부과하고 있습니다.
❍ 그런데 이 사안과 같이 토지거래계약허가 통지서에는 허가받은 목적이 “임대 사업용”으로 기재되어 있고, 첨부된 토지거래계약허가증의 이용목적란에는 “사업용”으로만 기재되어 있는 경우에 허가받은 목적의 범위가 어디까지인지에 대해서는 국토계획법에서 구체적으로 규정되어 있지 않으므로 국토계획법령 및 그 취지를 통하여 그 의미를 유추할 수 있을 것입니다.
❍ 먼저, 국토계획법 제118조제1항, 제3항 및 제4항에 따르면, 토지거래계약에 관한 허가를 받으려는 자는 그 허가신청서에 계약 내용과 그 토지의 이용계획, 취득자금 조달계획 등을 적어 허가권자에게 제출하여야 하고, 허가권자는 그 허가신청서를 받으면 민원사무 처리기간에 허가 또는 불허가의 처분을 하고, 그 신청인에게 허가증을 발급하거나 불허가처분 사유를 서면으로 알리도록 하고 있는바, 토지거래계약의 허가 목적을 판단하는 경우에는 처분서인 토지거래계약허가 통지서와 첨부된 토지거래계약허가증을 종합하여 허가권자의 의사를 판단하여야 할 것이므로, 토지거래계약허가 통지서에 허가받은 목적이 “임대 사업용”으로 기재되어 있다면, 비록 토지거래계약허가증에 “사업용”으로 기재되어 있다고 하더라도 허가권자의 의사에 “임대 사업용”으로 이용허가한다는 것이 포함되어 있다고 할 것이므로 허가받은 목적은 임대 사업용으로 제한된다고 보는 것이 타당할 것입니다.
❍ 다음으로, 국토계획법 제117조제1항에서는 국토의 이용 및 관리에 관한 계획의 원활한 수립과 집행, 합리적인 토지 이용 등을 위하여 토지의 투기적인 거래가 성행하거나 지가가 급격히 상승하는 지역과 그러한 우려가 있는 지역에 대하여 5년 이내의 기간을 정하여 토지거래계약에 관한 허가 구역으로 지정하고 있고, 이러한 허가구역에 있는 토지에 대한 토지거래계약허가제를 도입하고 있는 취지는 취득자가 주장하는 토지의 이용목적이 그 토지의 면적 등의 현황에 비추어 타당한 것인지 판단하여 실수요자에게만 토지취득을 허가함으로써 토지의 투기적 거래를 억제하기 위한 것이라 할 것인바(대법원 1998.7.10. 선고 98두 3822판결 참조), 이러한 국토계획법의 규정 및 토지거래계약허가제의 취지에 비추어보면, 비록 부동산매매 및 임대를 주업으로 하는 자가 토지거래계약허가를 신청하여 토지거래계약허가증의 이용목적란에 “사업용”으로 기재된 허가증을 받았다고 하더라도, 그 “사업용”의 의미를 “부동산매매 및 임대업” 전체로 확대하여 해석할 수 없고, 이 사안에서 토지거래계약허가의 이용목적으로서 “사업용”이라는 것은 결국 토지거래계약허가 통지서 및 토지거래계약허가증의 내용을 종합하여 판단하면 “임대 사업용”으로 제한적으로 해석됩니다.
❍ 만약 토지거래계약허가 신청시 “임대 사업용”으로 기재하여 토지거래계약허가를 취득한 후에 용도변경 후 매매하려는 것이 허용된다면 이는 오히려 해당 토지의 투기적 거래를 활성화시키는 행위에 해당할 수 있으므로, 국토계획법 제119조에 따른 허가기준 및 실수요자에게만 토지취득을 허가하고 투기적 거래를 억제하기 위한 토지거래계약허가제의 취지에 부합되지 않는다고 할 것입니다.
❍ 따라서 부동산매매 및 임대를 주업으로 하는 자가 국토계획법 제118조에 따른 토지거래계약허가를 신청할 때에 이용목적을 “임대용”으로, 사용계획을 “현재 건물용도에 따른 판매시설 및 업무시설을 임대”하겠다는 내용으로 하는 토지이용계획서를 제출하였고, 허가권자가 토지거래계약허가 통지서에는 허가받은 목적을 “임대 사업용”으로, 토지거래계약허가증의 이용목적란에는 “사업용”으로 기재하여 토지거래계약을 허가하였는데, 해당 토지거래계약허가를 받은 자가 토지 위의 건축물의 일부층에 대하여 용도를 변경하여 타인에게 매매하는 것은 「국토의 이용 및 계획에 관한 법률」 제124조제1항에 따른 “토지를 허가받은 목적대로 이용”한 것에 해당하지 않습니다.
【법제처 법령해석례 : 법제처 11-0187, 2011.07.07.】