재건축시 임대주택 공급의무 여부 [법제처 09-0361]

◆ 재건축시 임대주택 공급의무 여부(「도시 및 주거환경정비법」 부칙 제2항 관련)

 

<질 의>

❍ 2009.4.22. 법률 제9632호로 개정·시행된 「도시 및 주거환경정비법」 부칙 제2항과 관련하여, 개정 전 「도시 및 주거환경정비법」 제30조의2에 따라 주택재건축사업을 시행하면서 개정된 「도시 및 주거환경정비법」 시행 전에 이미 「주택법」 제38조에 따른 입주자 모집승인을 받은 경우, 개정 전 「도시 및 주거환경정비법」 제30조의2에 따른 임대주택 공급의무가 있는지?

 

<회 답>

❍ 2009.4.22. 법률 제9632호로 개정·시행된 「도시 및 주거환경정비법」 부칙 제2항과 관련하여, 개정 전 「도시 및 주거환경정비법」 제30조의2에 따라 주택재건축사업을 시행하면서 개정된 「도시 및 주거환경정비법」 시행 전에 이미 「주택법」 제38조에 따른 입주자 모집승인을 받은 경우, 반드시 개정 전 「도시 및 주거환경정비법」 제30조의2에 따른 임대주택의 공급의무가 있다고 할 수 없습니다.

 

[이 유]

❍ 2009.4.22. 법률 제9632호로 개정·시행되기 전의 「도시 및 주거환경정비법」(이하 “구 도정법”이라 한다) 제30조에 따르면, 사업시행자는 같은 법 제4조제5항에 따라 고시된 정비계획에 따라 임대주택의 건설계획, 건축물의 높이 및 용적률 등에 관한 건축계획을 포함하여 사업시행계획서를 작성하여야 하고, 같은 법 제30조의2에 따르면, 「수도권정비계획법」 제6조제1항제1호에 따른 과밀억제권역에서 주택재건축사업을 시행하는 경우 사업시행자는 같은 법 제30조제4호에 따른 세입자의 주거안정과 개발이익의 조정 등을 위하여 당해 주택재건축사업으로 증가되는 용적률 중 100분의 25이하의 범위 안에서 대통령령이 정하는 비율 이상에 해당하는 면적을 임대주택(이하 “재건축임대주택”이라 한다)으로 공급하여야 한다고 규정하고 있었습니다.

❍ 그런데, 2009.4.22. 법률 제9632호로 개정·시행된 「도시 및 주거환경정비법」(이하 “도정법”이라 한다) 제30조에서는 사업시행자가 사업계획서에 포함하여야 할 사항 중 구 도정법 제30조제5호에 따른 임대주택의 건설계획은 주택재건축사업의 경우 같은 법 제30조의3제2항에 따른 재건축소형주택의 건설계획으로 변경되었고, 구 도정법 제30조의2가 삭제되면서 제30조의3이 신설되었습니다.

❍ 그리고, 도정법 제30조의3에 따르면, 「수도권정비계획법」 제6조제1항제1호에 따른 과밀억제권역에서 주택재건축사업을 시행하는 경우 그 사업시행자는 도정법 제4조에 따라 정비계획으로 정하여진 용적률에도 불구하고 같은 조제4항에 따른 지방도시계획위원회의 심의를 거쳐 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제78조 및 관계 법률에 따른 용적률의 상한(이하 “법적상한용적률”이라 한다)까지 건축할 수 있고, 사업시행자는 법적상한용적률에서 정비계획으로 정하여진 용적률을 뺀 용적률의 100분의 30 이상 100분의 50 이하로서 시·도조례로 정하는 비율에 해당하는 면적에 주거전용면적 60제곱미터 이하의 소형주택(이하 “재건축소형주택”이라 한다)을 건설하여야 한다(제2항)고 규정하고 있습니다.

❍ 한편, 도정법 부칙 제2항에 따르면, 도정법 시행 당시 같은 법 제48조에 따라 관리처분계획의 인가를 받은 주택재건축조합으로서 「주택법」 제38조에 따른 입주자 모집승인을 받지 아니한 경우 도정법 제30조에 따른 사업시행계획서를 변경하고자 하는 때에는 토지등소유자 4분의 3 이상의 동의를 받아야 한다고 규정하고 있고, 같은 부칙 제3항에 따르면, 도정법 시행 당시 제48조에 따라 관리처분계획의 인가를 받은 경우 종전의 규정에 따라 사업을 시행할 수 있다고 규정하고 있습니다.

❍ 먼저, 부칙에서의 적용례와 경과조치 및 특례규정은 입법기술적으로는 구분되나 실제 입법에 있어서는 명확히 구분되지 않아 혼재하여 규정되는 경우가 있는데, 이런 경우에 입법자가 그 부칙규정을 통하여 어떤 사항을 규율하려고 하였는지를 파악하여 그 규정을 해석·적용하여야 할 것인바, 도정법 부칙 제2항의 제목이 “적용례”로 되어 있으나, 사업시행인가를 받은 사항을 변경하는 경우에 조합원 과반수의 찬성을 얻도록 되어 있는 같은 법 제28조제5항의 규정에도 불구하고 도정법 부칙 제2항에서 주택재건축조합이 관리처분계획의 인가를 받은 후 입주자 모집승인을 받지 아니한 경우 “제30조에 따른 사업시행계획서”를 변경하고자 하는 때에는 토지등소유자 4분의 3 이상의 동의를 얻도록 동의 요건을 강화한 점에 비추어 보면, 이 규정은 적용례라기 보다는 입법기술적인 의미의 특례라 할 것입니다.

❍ 또한, 같은 법 부칙 제2항에서 말하는 “제30조에 따른 사업시행계획서”가 주택재건축사업의 경우 구 도정법 제30조제5호에 따른 “임대주택의 건설계획”에서 도정법 제30조제5호에 따른 “재건축소형주택의 건설계획”으로 개정된 점에 비추어 보면, 같은 법 부칙 제2항의 규정 취지는 도정법 시행 당시 종전의 규정에 따라 수립된 사업시행계획을 도정법 제30조의3에 따라 재건축소형주택을 건설하는 내용으로 변경하는 경우에는, 종전의 사업시행계획과는 그 성질을 달리하는 계획의 변경에 해당하므로 그 변경에 따른 이해당사자인 토지등소유자의 4분의 3의 동의를 받도록 하는 내용의 특례를 규정한 것으로 이해하는 것이 합리적입니다.

❍ 그리고, 도정법 부칙 제3항에서 통상적인 경과조치의 경우 “---는 종전의 규정에 의한다”라고 규정하는 것과 달리 “--- 경우 종전의 규정에 따라 사업을 시행할 수 있다”라고 규정하여 종전의 규정에 따른 사업시행자의 재건축임대주택의 건설·공급 여부를 시행자의 의사에 맡긴 것으로 볼 수 있는 점과, 도정법 개정 당시 국회 국토해양위원회 전문위원의 검토보고서에서 임대주택 의무건설제도 폐지를 통해 현재 위축되어 있는 주택재건축사업을 활성화시키고, 도심 내에 주택공급확대를 도모하며, 민간 사업시행자에게 부과된 공적 의무를 제한하여 개인의 재산권을 보장하고자 하는 것이 입법취지임을 밝히고 있는 점에 비추어 보면, 관리처분계획의 인가나 입주자 모집승인을 받은 경우에도 종전의 규정에 의한 사업시행계획에 따라 획일적으로 사업시행자에게 임대주택 건설의무를 강제하지 아니하고, 현실적으로 사업시행계획을 변경하는 것이 가능한 경우라면 도정법 제28조제5항에 따른 변경인가와 같은 법 제48조에 따른 관리처분계획 변경인가 등의 절차를 거쳐 종전의 규정에 따른 임대주택 건설의무에 관한 사업시행계획을 변경할 수 있도록 한 것으로 보아야 할 것입니다.

❍ 그렇다면, 도정법 부칙 제2항과 관련하여, 구 도정법 제30조의2에 따라 주택재건축사업을 시행하면서 도정법 시행 전에 이미 「주택법」 제38조에 따른 입주자 모집승인을 받은 경우, 반드시 구 도정법 제30조의2에 따른 임대주택의 공급의무가 있다고 할 수 없습니다.

 

【법제처 법령해석례 : 법제처 09-0361, 2010.01.15.】