◆「주택공급에 관한 규칙」 제7조제1항제1호(“주택이 건설되는 대지”에 주택건설사업계획상 승인된 대지 면적 외에 주택건설사업주체가 설치하는 도시계획시설부지 면적 포함 여부) 관련
<질 의>
❍ 주택건설사업의 사업주체가 주택건설사업지역을 벗어난 부지에 주택의 사용검사 전까지 도로 및 공원 등 도시계획시설을 조성하여 기부채납할 것을 조건으로 하여 주택건설사업계획을 승인받은 경우, 주택건설사업계획상 승인된 대지 면적 외에 위 도로 및 공원 등 도시계획시설부지 면적도 「주택공급에 관한 규칙」 제7조제1항제1호의 “주택이 건설되는 대지”의 범위에 포함된다고 볼 것인지?
<회 답>
❍ 「주택공급에 관한 규칙」 제7조제1항제1호의 “주택이 건설되는 대지”의 범위에 주택건설사업계획상 승인된 대지 면적 외에 사업주체가 조성하는 도로 및 공원 등 도시계획시설부지 면적은 포함되지 않습니다.
[이 유]
❍ 「주택공급에 관한 규칙」 제7조제1항제1호에 따라 주택이 건설되는 대지의 소유권을 확보하고, 같은 항제2호에 따라 대한주택보증주식회사로부터 분양보증을 받으면 같은 항 본문에서 사업주체가 착공과 동시에 입주자를 모집할 수 있도록 규정하여 “주택이 건설되는 대지”의 범위가 어디까지인지 문제되나, 「주택법」 및 「주택공급에 관한 규칙」 등 관련 법령에는 “주택이 건설되는 대지”에 대한 정의가 규정되어 있지 않고, 「주택법」 제2조제4호가 “주택단지”에 대하여 같은 법 제16조의 규정에 의한 주택건설사업계획 또는 대지조성사업계획의 승인을 얻어 주택과 그 부대시설 및 복리시설을 건설하거나 대지를 조성하는 데 사용되는 일단의 토지를 말한다고 규정하고 있을 뿐입니다.
❍ 「주택공급에 관한 규칙」 제7조제1항제1호에서 “주택이 건설되는 대지”라는 용어를 사용하고 있을 뿐만 아니라 「주택법」 제16조제2항은 주택건설사업계획의 승인을 얻고자 하는 자는 해당 주택건설대지의 소유권을 확보해야 한다고 규정하여 “주택건설대지”라는 용어를 사용하고 있으므로, 「주택공급에 관한 규칙」 제7조제1항제1호의 “주택이 건설되는 대지”의 범위를 해석하기 위해서는 「주택공급에 관한 규칙」뿐만 아니라 「주택법」 제16조제2항의 “주택건설대지” 및 「주택법」 제2조제4호의 “주택단지” 등의 정의를 종합적으로 검토해야 할 것입니다.
❍ 「주택법」 제16조제2항에서 주택건설사업계획 승인을 얻고자 하는 자는 해당 “주택건설대지”의 소유권을 확보하여야 한다고 규정하고 있는바, 위 조항의 “주택건설대지”는 「주택공급에 관한 규칙」 제7조제1항제1호의 “주택이 건설되는 대지”와 용어상 같은 의미라고 할 것이므로, 우선 「주택법」 제16조제2항의 “주택건설대지”의 의미를 살펴볼 필요가 있습니다.
❍ 위 「주택법」상의 “주택건설대지”는 사업주체가 주택건설사업계획 승인을 얻기 위해 확보하는 토지인데, “주택건설대지”에 도시계획시설부지 면적도 포함되는 것으로 본다면, 사업주체는 주택건설사업계획 승인 신청시 이미 시장이 주택건설사업계획을 승인하면서 도시계획시설의 조성 및 기부채납을 조건으로 부가할 것까지 예측하여 도시계획시설부지까지 소유권을 확보해야 한다는 것이 되어 논리적으로 맞지 않는다고 볼 것입니다.
❍ 또한, 주택건설사업은 「주택법」 제16조 등에 따라 시행되는 것이고, 도시계획시설사업은 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제86조제5항 및 제88조 등에 따라 시행되는 것으로서 양자는 근거하는 법률과 사업내용이 다르며, 다만 주택건설사업계획 승인 시 사업주체가 도시계획시설을 조성하여 시에 기부채납하도록 조건을 부가하고 주택건설사업계획의 사업주체를 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」상의 도시계획시설사업 시행자로 지정하는 사례가 있을 뿐이고, 시·도지사가 주택건설사업계획 승인 시 관계 행정기관의 장과 협의한 경우에는 「주택법」 제17조제1항제5호에 따라 도시계획시설사업 시행자 지정이 의제되는 경우가 있기는 하나, 이 경우에도 도시계획시설사업과 주택건설사업은 별개의 사업으로서 근거하는 법률이 다릅니다.
❍ 주택건설사업계획을 승인하면서 도시계획시설의 조성 및 기부채납을 조건으로 부가하였더라도 이러한 조건은 행정법 강학상 부담인바, 부담은 주된 행정행위인 주택건설사업계획 승인의 일반적인 효과를 제한하는 것이 아니고 수익적 행정행위의 상대방에게 그 수익에 상응한 반대급부로 일정한 명령이나 금지 등을 부과하는 별개의 행정행위이므로, 이 경우 주택건설사업계획은 승인한 때로부터 완전한 효력이 발생되고 사업주체에게 다만 도시계획시설의 조성 및 기부채납이라는 특별한 의무가 부과되는 것일 뿐입니다.
❍ 위와 같이 기부채납 조건을 부담으로 보는 이상, 주택건설사업계획의 사업주체는 「주택법」상의 주택건설사업계획 승인 시 부담으로 부과된 내용대로만 도시계획시설을 조성 및 기부채납하면 주된 행정행위인 주택건설사업계획상의 의무를 다하는 것이고, 주택건설사업계획 승인의 후행 행정행위라고 할 수 있는 개별 건물의 건축 및 입주자 모집 승인 등의 효과를 누릴 수 있는 것입니다.
❍ 따라서, 용인시의 경우 주택건설사업계획 승인 시 부가된 내용대로 입주자 모집 승인 신청 전까지 도로 및 공원 등의 도시계획시설의 실시계획인가를 받고, 「주택공급에 관한 규칙」 제7조제1항이 정한대로 주택건설사업계획이 승인된 부지만큼의 소유권을 확보하는 등 기타 요건을 충족하면, 입주자 모집이 가능하며, 건축물의 사용검사 전까지 도시계획시설부지의 소유권 확보 후 도시계획시설을 조성하여 용인시에 기부채납하면 될 것입니다.
❍ 이처럼 “주택이 건설되는 대지”에 도시계획시설부지가 포함되지 않는다고 보더라도, 도시계획시설의 사업시행자는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제95조제1항 및 제96조, 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 등에 따라 도시계획시설 부지를 절차에 따라 수용하여 해당 부지의 소유권 확보가 지연되는 문제점을 해소할 수 있습니다.
❍ 따라서, 「주택공급에 관한 규칙」 제7조제1항제1호의 “주택이 건설되는 대지”의 범위에 주택건설사업계획상 승인된 대지 면적 외에 사업주체가 조성하는 도로 및 공원 등 도시계획시설부지 면적은 포함되지 않는다고 볼 것입니다.
【법제처 법령해석례 : 법제처 08-0043, 2008.05.09.】