대항요건으로서의 주민등록의 유효 여부에 관한 판단 기준[대법 2002다1796]

[1] 주택임대차보호법 제3조제1항 소정의 대항요건으로서의 주민등록의 유효 여부에 관한 판단 기준

[2] 임차인이 집합건축물대장의 작성과 소유권보존등기의 경료 전에 연립주택의 1층 101호를 임차하여 현관문상의 표시대로 호수를 101호로 전입신고를 하였고 그 후 작성된 집합건축물대장상에도 호수가 101호로 기재되었으나 등기부에는 1층 101호로 등재된 경우, 임차인의 주민등록은 임대차의 공시방법으로써 유효하다고 본 사례

 

<판결요지>

[1] 주택임대차보호법 제3조제1항에서 주택의 인도와 더불어 대항력의 요건으로 규정하고 있는 주민등록은 거래의 안전을 위하여 임대차의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있게 하는 공시방법으로 마련된 것이라고 볼 것이므로 주민등록이 어떤 임대차를 공시하는 효력이 있는가의 여부는 일반 사회통념상 그 주민등록으로 당해 임대차 건물에 임차인이 주소 또는 거소를 가진 자로 등록되어 있는지를 인식할 수 있는가의 여부에 따라 결정된다

[2] 임차인이 집합건축물대장의 작성과 소유권보존등기의 경료 전에 연립주택의 1층 101호를 임차하여 현관문상의 표시대로 호수를 101호로 전입신고를 하였고 그 후 작성된 집합건축물대장상에도 호수가 101호로 기재되었으나 등기부에는 1층 101호로 등재된 경우, 임차인의 주민등록은 임대차의 공시방법으로써 유효하다고 본 사례.

 

◆ 대법원 2002.05.10. 선고 2002다1796 판결 [건물명도]

♣ 원고, 피상고인 / 신○훈

♣ 피고, 상고인 / 김○남

♣ 원심판결 / 수원지법 2001.10.31. 선고 2001나8278 판결

 

<주 문>

원심판결을 파기하고, 사건을 수원지방법원 본원 합의부에 환송한다.

 

<이 유>

상고이유를 판단한다.

 

원심판결 이유에 의하면, 원심은 피고가 1997.1.경 소외 최○섭과의 사이에 수원시 권선구 ○○○동 453-31 소재 다세대주택 1층 101호(이하 ‘이 사건 주택’이라 한다)를 임대차보증금 22,000,000원, 임대차기간 1997.1.26.부터 1998.1.25.까지로 정하여 피고가 임차하기로 하는 임대차계약을 체결하여, 그 무렵 위 보증금을 지급하고 이 사건 주택에 입주한 후 1997.2.4. ‘경기도 수원시 권선구 ○○○동 453의 31(21/5) 원영빌라 4-101’로 주민등록 전입신고를 마친 사실, 한편 주식회사 협신상호신용금고는 이 사건 주택을 포함한 다세대주택 전체에 관하여 1998.7.18. 인천지방법원 부천지원 접수 제113139호로 설정된 제1순위 근저당권에 기하여 수원지방법원에 경매신청을 하였고, 이에 위 법원은 1999.10.27. 위 법원 99타경120863호로 경매개시결정을 한 후 경매절차를 진행하였는데 원고가 이 사건 주택을 낙찰 받아 2001.4.24. 원고 명의로 소유권이전등기를 경료 한 사실, 이 사건 다세대주택은 지층 및 지상 4층으로 구성되어 각 호수마다 전유 부분 등기가 되어 있으며, 이 사건 주택은 지상 1층 101호인데 등기부에는 ‘제1층 제101호’로, 집합건축물대장에는 ‘101’로, 건물현관문에는 ‘101’로 각 표기되어 있고, 이 사건 다세대주택 지하층에도 101호가 있는데, 이는 등기부에는 ‘제지하층 제101호’로, 집합건축물대장에는 ‘B101’로, 건물현관문에는 ‘B01’로 각 표기되어 있는 사실을 인정한 다음, 이 사건 주택은 이 사건 다세대주택 중의 1층 101호로서, 따로이 지층에 101호가 존재하고 있음에도 지층과 1층을 구분하지 않고 ‘101호’로 표시한 피고의 주민등록은 그 임대차의 공시방법으로 유효하다고 할 수 없다고 판단하였다.

그러나 주택임대차보호법 제3조제1항에서 주택의 인도와 더불어 대항력의 요건으로 규정하고 있는 주민등록은 거래의 안전을 위하여 임대차의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있게 하는 공시방법으로 마련된 것이라고 볼 것이므로 주민등록이 어떤 임대차를 공시하는 효력이 있는가의 여부는 일반 사회통념상 그 주민등록으로 당해 임대차 건물에 임차인이 주소 또는 거소를 가진 자로 등록되어 있는지를 인식할 수 있는가의 여부에 따라 결정된다고 할 것인바(대법원 1999.5.25. 선고 99다8322 판결 참조), 원심이 판시 한 바와 같이 피고가 집합건축물대장이 작성되거나 소유권보존등기가 경료되기 전에 이 사건 주택인 1층 101호를 임차하여 현관문상의 표시대로 호수를 ‘101’호로 전입신고를 하였고 그 후에 작성된 집합건축물대장상에도 역시 호수가 현황대로 ‘101’호로 기재되었으나 등기부에는 ‘제1층’의 기재가 추가되어 ‘제1층 제101호’로 등재된 경우라면, 피고는 실제 건물의 현황과 정확히 일치되게 주민등록 전입신고를 하였고, 그 후 작성된 집합건축물대장의 기재 또한 현황과 같으므로 일반 사회통념상 그 주민등록으로 당해 임대차 건물에 임차인이 주소 또는 거소를 가진 자로 등록되어 있다는 것을 충분히 인식할 수 있다고 할 것이어서, 등기부와 같이 ‘제1층’이라는 기재를 하지 않았다고 하더라도 피고의 위 주민등록은 위 임대차의 공시방법으로써 유효하다고 봄이 상당하다.

그럼에도 불구하고, 이와 달리 판단한 원심판결에는 주택임대차보호법상의 주민등록에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 위법이 있다고 할 것이다.

이 점을 지적하는 상고이유의 주장은 이유 있다.

그러므로 원심판결을 파기하고, 사건을 다시 심리·판단하게 하기 위하여 원심법원에 환송하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

 

대법관 이규홍(재판장) 송진훈 변재승(주심) 윤재식